借名买房认定——口头借名买房协议需要其他证据证明效力

本案是由一起公司借员工名义买房引发的纠纷，公司借员工名义买房在市场上并不少见，但本案特殊之处在于公司曾经承诺会向优秀的赠与房屋作为奖励。究竟是赠与还是借名买房在法律上的界定一直是一个难题，今天就和资深房产律师靳双权来一起看一下这起纠纷。
一、原告诉称
吴a上诉请求：依法撤销一审判决；判决驳回W公司的诉讼请求；一、二审全部诉讼费由W公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据明显不足。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定，确定借名买房，关键是看双方是否存在借名买房的约定；如没有约定，即使另一方出资也不能确认双方系借名买房关系。一审法院据以判决的证据不能证明W公司的主张成立。因为W公司同期购置17套房屋，统一洽谈办理手续支付全部费用，所有手续由公司持有，公司签订买卖临时合约及订立物业服务协议的情况仅能证明该批房屋由公司统一洽谈并出资购买，不能证明双方存在借名买房的协议。所有手续原件在公司保存系因公司称房贷未还清，还房贷需要这些材料；证人张某、雷某的证言都仅证明其提出过建议，但都不能确认公司为借名买房，证言与公司的解释不能相互印证；
同期所购房屋的登记人与W公司补签《购房证明》确认借名买房，但并非同期所有房屋登记人都与W公司补签了《购房证明》，除了刘某、李某和吴a，公务员王a也未补签，W公司亦未起诉王a。补签证明的十二人中有十一人均为张A的亲属，存在恶意串通的可能。即使该十二人都签了，亦不能据此推理出全部十七套房屋都是借名买房。上述证据不能形成完整证据链，不能证明双方存在借名买房协议。一审法院以此认定借名买房显然证据不足。
二、一审判决完全颠倒举证责任，适用法律错误，判决不公。根据“谁主张谁举证”的原则，W公司主张系借名买房，应由其举证证明双方存在借名买房约定，而并非由吴a证明不是借名买房，吴a无此义务。在吴a坚决否认的情形下，W公司的证据不能证明其主张，应判决其败诉。一审判决在双方都证据不足的情形下，将双方证据比较，看谁的证据更具优势而采信显然错误，完全颠倒了举证责任。本案应适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定，一审判决却适用了该意见第一款之规定，系适用法律错误，导致判决不公正。
三、吴a提交的新证据足以推翻一审判决。最高人民法院就刘某案录制的视频证明，最高人民法院认为，双方无借名买房的协议，不能认定是借名买房，该证据足以推翻一审判决。一审判决认定事实错误，证据不足，颠倒举证责任，适用法律错误，判决不公，请求二审法院依法改判。
二、被上诉人辩称
W公司辩称，同意一审判决，不同意吴a的上诉请求。W公司一审提交证据充分证明双方借名购房之前、之中、之后所发生的事实足以证明双方借名购房关系成立。举证责任转移后应当由吴a承担举证责任，但吴a一审未提交相关证据，亦未说明赠与细节与协商经过及W公司赠与房产的情况下吴a应承担的义务，既不符合法律规定亦不符合情理，吴a对此无法举证应承担举证不能的法律后果。吴a一审提交的法制频道的视频谎称系最高人民法院的视频，存在混淆视听。
H银行二审未到庭应诉，亦未向提交书面陈述意见。
W公司向一审法院起诉请求：依法判令吴a协助办理位于北京市朝阳区北苑路×号院×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）的过户手续，将上述房屋变更登记至W公司名下。
三、本院查明
一审法院认定事实：2005年8月3日，W公司与北京J房地产开发有限责任公司（以下简称J公司）签订《买卖双方临时合约》以总价款982791元订购×号房屋，签订临时合约时支付2万元；并约定签订合同7日内，买方到卖方指定地点签署商品房买卖合同，并支付给卖方302791元，余款68万元向住房贷款银行贷款支付。
2006年2月16日，吴a与H银行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定吴a为购买×号房屋向H银行贷款67万元整；贷款期限为240个月，自2006年2月16日始至2026年2月16日止。
J公司于2006年1月9日向吴a出具金额系302916元的购房款发票；于2006年7月8日向吴a出具金额系666076元的购房款发票。后，吴a于2008年取得×号房屋所有权证。
2016年7月8日，W公司与盛世物业J园物业服务中心签订《J园E园前期物业服务协议》，其中所列附件载明16名员工对应的房号及物业费金额，涉及17套房屋，包括吴a名下的×号房屋。
一审庭审中，双方均认可803号房屋全部购房款包括首付款及按揭贷款均由W公司支付，现803号房屋尚有贷款本金未偿清。×号房屋由吴a居住使用，房屋所有权证及购房发票等相关票据原件由W公司持有。经询，W公司表示同意并有能力一次性清偿银行贷款以解除房屋抵押权。
一审庭审中，W公司表示当时计划购置房屋作为员工宿舍并以公司名义签订了《买卖双方临时合约》，但公司购房很难取得按揭贷款，听从J公司销售人员雷某和见证律师张某的建议借用16名员工名义购买房屋。W公司选择了包括吴a在内的关系比较密切且值得信任的员工，开会告知大家借名买房，无人提出异议。
经W公司安排于2005年12月30日和2006年2月26日在公司办公场所统一签订了《北京市商品房买卖合同》和《个人房屋抵押借款合同》，由W公司支付全部购房款，所购房屋无偿提供给员工居住，W公司与吴a系借名买房合同关系。就此，W公司向一审法院提交17套房屋《买卖双方临时合约》、《个人房屋抵押借款合同》、《面积差价结算单》、购房发票、《授权委托书》、《入住证明》、住宅公共维修基金专项收据、契税完税证、按揭贷款还款凭证等涉房材料，并申请证人张某、雷某出庭作证。
证人张某出庭作证称：我受H银行委托负责J园项目审查个人贷款情况。2005年6、7月，经销售员雷某介绍，尹某代表W公司向我咨询贷款情况，并看了《买卖双方临时合约》。当时我表示公司是不可以贷款的，如果坚持贷款，只能去银行申请，建议借用员工名义贷款，这样有许多好处。尹某说与W公司商量，同时咨询了个人贷款所需资料。尹某同意借员工名义购房。过了约一个多月，雷某带我去了W公司，每个人都按照我的指示填表，在合同上签字。2、3个月后，因房地局需要备案，手续补齐后，我出具了法律意见报告，共16个人其中1人购买两套房屋。大约两个月后，尹某统一支付我一张支票作为贷款咨询律师费。H银行批贷后，通知我领取了借款合同、保险单副本、保险发票、还款银行卡、密码封，我将上述还款资料都交给了尹某。后来房屋做抵押登记，我把房本儿取回来，做完抵押登记又还给了尹某。
证人雷某出庭作证称：我在J园做销售的时候，尹某代表W公司找我办理的购房手续，从看房到签合同都是W公司的人员办理的。公司贷款不好办理，以个人贷款更为方便。回去商量后，W公司确定以员工名义签订合同，定金都是W公司支付的。
一审庭审中，吴a表示自1999年3月起到W公司担任唯一的美术设计，为公司发展做出贡献。W公司自2003年之后就不发工资了，说公司发展阶段，承诺以后分房。购房时，张A说十几个人都是公司老员工，房屋都是已经挣出来的，便带着大家看房选房。吴a自己挑选803号房屋，办理了所有手续，并装修入住房屋至今。吴a否认双方之间存在借名购房约定，认为×号房屋系W公司对吴a的赠与。就此，吴a相关凭证、并申请证人刘某出庭作证。
证人刘某出庭作证称：1.我与吴a曾经是同事，2006年4月，张A叫我到办公室说房子已经给我买了，李某两口子的房还没有我的大，因为我辞掉副局长的职务来W公司，而且我父亲还是张A的恩人。买房前后张A从未表示过借名买房，也没有表示是员工宿舍或公寓。
2.2006年8月，在张A办公室谈工作的时候，又提到了房子的事情。张A说，你们都搬家了，吴a还不搬家，她还不信任我，这房子要不是她的，房产证怎么能办成她的名字呢。这种话，张A不止说过一次，他和合作单位的很多人都说吴a买房由公司出钱，房屋已经买好了。
3.以张A为首的部分员工对我打击报复。在之前诉讼当中，我作为证人出庭后，张A对我怀恨在心，于2017年5月9日纠集部分员工对我进行谩骂和殴打，后行为被法院和派出所制止。
4.此前诉讼时，W公司对我的录音证据一再提出异议，并要求鉴定被法院驳回。2016年9月17日，法院让我将录音进行完整的播放，由双方质证后，法院对于W公司的异议不予认可，最终判决W公司败诉。二审维持一审判决结果。
经查，W公司所购J园17套房屋中，除刘某、李某、吴a、王a外，W公司曾就另外13套房屋以借名购房为由将登记所有权人诉至一审法院。上述案件中，房屋登记所有权人与W公司均签署《购房证明》确认借名购房事实，并认可房屋所有权归属W公司。一审法院判决由W公司向H银行清偿剩余贷款以解除房屋抵押权，房屋登记所有权人将房屋权属转移登记至W公司名下。
一审法院另查，W公司以借名购房为由向刘某提出诉讼，要求刘某协助办理房屋权属转移登记手续，一审法院作出民事判决书，判决驳回W公司的诉讼请求。W公司不服判决，提起上诉。作出二审民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后，W公司向北京市高级人民法院提出再审，北京市高级人民法院于2018年8月29日民事判决书
判决：1.撤销北京市第三中级人民法院一审民事判决及北京市朝阳区人民法院二审民事判决书；
2.W公司于本判决生效之日起七日内向H银行清偿北京市朝阳区北苑路×号院×号楼×单元×号房屋的剩余全部贷款。H银行收到房屋全部贷款后7日内办理上述房屋抵押权解除手续。在上述房屋抵押权解除后7日内，刘某协助W公司办理房屋权属转移登记手续，将房屋转移登记至W公司名下。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，双方争议焦点在于W公司与吴a是否达成借名购房的约定。结合在案证据可知，W公司以职工名义同期购置了包括×号房屋在内的17套房屋，由W公司与售房单位统一洽商、联络、办理各种手续，并支付了全部购房款，所有涉案手续原件全部由W公司持有并掌握。且，订立房屋买卖契约前期，W公司以己方名义签署《买卖双方临时合约》，购房后亦由W公司签署《物业服务协议》。W公司对于借用员工名义购房之缘由的解释亦可与张某、雷某的证人证言相互印证。结合同期所购房屋均由房屋登记人与W公司补签《购房证明》确认借名购房事实的实际情况。在案证据可以形成证据链证明W公司所述事实，虽然W公司与吴a就借名购房没有签订书面协议，但W公司已就双方之间存在口头约定予以充分举证。吴a辩称因工作贡献，W公司向其赠与房屋，但其提交之证据材料不足以认定W公司与吴a就赠与房屋达成合意。W公司举证更具优势，一审法院对其所述予以采信。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求借名人办理房屋权属转移登记的，应予支持。现W公司同意一次性清偿贷款以解除抵押权，一审法院不持异议。W公司要求吴a协助办理房屋权属转移登记手续有事实及法律依据，一审法院予以支持。
二审法院与一审法院认定事实相符
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》判决：北京W文化传媒有限公司于判决生效之日起七日内向H银行股份有限公司北京建国门支行清偿北京市朝阳区北苑路×号院×号楼×单元×号房屋的剩余全部贷款。
H银行股份有限公司北京支行于收到房屋全部贷款后七日内办理上述房屋抵押权解除手续。在上述房屋抵押权解除后七日内，吴a协助北京W文化传媒有限公司办理房屋权属转移登记手续，将房屋转移登记至北京W文化传媒有限公司名下。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，吴a提交以下证据：1.最高人民法院主办的栏目就刘某案录制的视频及整理书面材料，用以证明最高人民法院认为刘某案不是借名买房；
2.北京市高级人民检察院申请民事监督材料收取清单，用以证明检察院已经受理了刘某的抗诉申请，目前正在程序进行中，因案件具有关联性，故申请本案延期审理；
3.个人房款存款单，用以证明另外13套房产W公司至今未办理过户，且已过申请执行期限，故关于另外13套房产的诉讼为虚假诉讼。
W公司对证据1的真实性予以认可，对其证明目的及关联性不予认可；对证据2的真实性无法确认，对其证明目的及关联性不予认可；对证据3的真实性予以认可，对其证明目的及关联性不予认可。H银行未出庭发表意见。
二审中，吴a向提交中止审理申请书，其在申请书中称，关于W公司诉刘某一案，检察机关已经受理刘某针对该案再审判决的抗诉申请，吴a认为该案的最终判决结果将对本案产生直接影响，故申请本案中止审理，待刘某申请抗诉案结案后再恢复审理。
经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，予以确认。
四、裁判结果
综上所述，吴a的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
五、房产律师靳双权点评：
本案的争议焦点在于W公司与吴a是否就涉案房屋达成借名购房的约定。W公司主张涉案房屋系借用吴a名义购买，就此，W公司提交了17套房屋《买卖双方临时合约》、《个人房屋抵押借款合同》、《面积差价结算单》购房发票、《授权委托书》、《入住证明》、住宅公共维修基金专项收据、契税完税证、按揭贷款还款凭证等涉房材料，并申请证人张某、雷某出庭作证。综合在案证据，W公司以职工名义同期购置了包括涉案房屋在内的17套房屋，由W公司与售房单位统一洽商、联络、办理各种手续，《买卖双方临时合约》及前期物业服务协议均系W公司以其名义签署，W公司出资支付了全部首付购房款，所有房产手续由W公司持有，房屋贷款亦由W公司偿还。吴a辩称因工作贡献W公司向其赠与涉案房屋，但其提交的现有证据不足以证明双方就赠与涉案房屋达成合意，且W公司对此亦不予认可，其在二审中提交的证据亦不足以证明其主张的事实成立，对其证明目的不予采信。关于吴a在本案中提出的中止审理申请，结合其申请事由内容，认为其申请并不符合法律之规定，故其要求中止本案审理之请求，不予准许。
在吴a提供的现有证据不足以证明其相应主张成立，亦不足以推翻W公司提交证据证明力的情形下，结合本案情形，一审法院认定W公司与吴a就借名购房存在口头协议，并判决吴a协助W公司办理房屋权属转移登记手续并无不当，予以维持。
 
本案到这里就暂时告一段落了。可以看到法院最终认定借名买房关系是存在的，如今对于这类纠纷认定，房屋购买的相关手续原件以及主要出资来源是非常重要的依据。不论是借名买房还是赠与。都要保留好相关证据的原件。
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