非本村村民的农户购买的该村的房屋合同受保护吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

 

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

 

　　一、基本案情

 

　　1、原告诉称

 

　　张某于2013年4月向诉称：位于北京市通州区502号原系张某所有。1998年4月，张某与王某签订房屋买卖协议书，约定：张某将上述房屋出售给王某。张某认为，双方之间的房屋买卖违反土地管理法的规定，应属无效，故诉至法院请求判令：1.确认张某与王某签订的房屋买卖合同无效;2.王某将北京市通州区502号房产腾退给张某;3.本案诉讼费由王某承担。

 

　　2、被告辩称

 

　　王某辩称：不同意张某的诉讼请求，因为王某已经将房屋出售给第三人孙某。

 

　　孙某述称：王某已经将房屋出售给孙某，故不同意张某的诉讼请求。

 

　　二、法院查明

 

　　王某系北京市通州区居民，第三人孙某系北京市通州区潞城镇农民。1998年6月21日，张某(卖方)与王某(买方)签订《契约》，约定：卖方张某家有闲置房正房三间，卖给通县宝洁公司王某，经双方充分协商，价值为一万一千五百元整(包括院内自来水压水机和树木)。《契约》还约定了其它内容，张某、王某双方均在《契约》上签字。契约签订后，张某将房屋交付给王某，王某将房款给付张某。张某、王某买卖的房屋(以下简称诉争房屋)坐落于北京市通州区502号，宅基地使用权证登记在张某名下，该房屋现由王某使用。王某称其将房屋购买后新建了南院正房五间，现院内为北院正房三间，南院正房五间。

 

　　另查，王某、孙某于开庭时称王某于2005年10月5日将房屋出卖给孙某，由孙某出租给王某使用，并提供了《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》和收条予以证明，张某不予认可，并提供了李平和段福宝的证人证言证明王某未将房屋出售给孙某。承办法官于开庭前与王某联系时，王某称其未将房屋出售给他人。经法院和常屯村委会联系，该村负责人称，其对张某、王某之间的买卖行为知情，但不清楚王某与孙某之间的买卖行为，现诉争房屋水电费由王某交纳。

 

　　本案审理过程中，张某对《房屋买卖合同》文字形成的时间、《房屋租赁合同》文字形成时间及加盖公章时间，收条的文字书写时间进行鉴定。经法院与北京市高级人民法院联系，其表示无法摇号进行此类鉴定。经法院向王某释明，王某表示如果法院判决其与张某签订的《契约》无效，因为房屋不属于其所有，故不主张损失。

 

　　二审查明：一审审理期间，王某、孙某提交的落款时间是2005年10月5日的《房屋买卖合同》载明，王某因急需资金用于投资项目以85000元的价格将院内房屋出卖给孙某，并约定如果王某需要使用该房屋，由双方重新签订租赁协议。王某、孙某提交的落款时间是2005年10月8日的《房屋租赁合同》载明，北京食宝轩蔬菜经营部以每年3000元的价格从孙某处租赁院内房屋20年用于居住、日常生活、储存物品及养殖。

 

　　孙某在一审开庭时称，其在本村还有其他宅基地。王某在二审开庭时称，北京食宝轩蔬菜经营部系其2004年注册;其卖房的投资项目是给酒店送干货调料;其在卖房后又租归自己使用，是因为卖房后意识到自己没有地方经营了，且发现自己的家具无处安放了。

 

　　三、 法院判决

 

　　1、一审判决

 

　　1)确认张某与王某签订的《契约》无效;

 

　　2)王某将位于北京市通州区某号院内全部房屋及该院落腾退给张某。

 

　　2、二审判决

 

　　驳回上诉，维持原判。

 

　　四、律师点评

 

　　房产律师靳双权认为：

 

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而依据土地管理法等宅基地买卖是法律、法规所禁止的。且宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。所以通常情况下，农村房屋买卖合同应属无效。本案中张某与王某所签订的《契约》即属于农村房屋买卖合同，且购买人王某并非通州区潞城镇某村村民，所以该《契约》属于无效合同。

 

　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据该规定，张某与王某所签订的《契约》无效后，王某因该《契约》取得的院落和房屋应返还给张某。对于王某在《契约》签订后的所建的房屋，因房地一体，亦应交付给张某。依据该规定，王某亦可向张某提出返还钱款、赔偿损失等主张，但经法院释明后，王某在本案中不予主张，法院不持异议。

 

　　对于王某、孙某所称，王某将院内房屋卖给孙某后又将院内房屋租归自己使用的事实。首先，王某的卖房行为系日常生活和经营的重大行为，通常情况下会在出卖房屋时对自己出卖房屋的后续问题，比如院内物品如何安放，自己卖房所为的投资项目如何开展经营等通盘考虑清楚，但通过王某的陈述等可以发现，王某对此显然并未考虑清楚;其次，对于《房屋买卖合同》的重要内容即房屋如何腾退等事宜，双方并未约定;再次，从合同约定的房屋价款与租金看，孙某若想收回全部房价款，需要大概三十年的时间，且每年3000元的租金标准与客观实际明显不符。鉴于存在诸多上述不符合常理的情形，结合一审法院与王某电话录音和与村委会负责人的联系笔录，孙某在该村还有其他宅基地的事实，以及房屋一直由王某使用的客观情况，法院对于王某、孙某所述上述事实无法予以确认。