城市居民购买宅基地房屋的合同效力认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郝先生起诉称：我在甲市B村有一处宅基地房屋，于2008年年初卖给了被告老王，老王是城镇户口，因此我和老王的房屋买卖行为违反了相关法律规定，所以请求法院确认我和老王签订的房屋买卖合同无效，老王腾退房屋给我。

　　二、被告辩称

　　被告老王答辩称：我因为上年纪喜欢清静，便于2008年年初和原告郝先生签订了《房屋买卖合同》，约定由我出资20万元购买郝先生位于甲市B村的一处宅基地房产。合同签订后，我按照约定一次性支付了20万元购房款，郝先生将产权证书和房屋钥匙交给了我，我接到钥匙后，对房屋从新翻修扩建，我搬进诉争房屋后一直居住在该房屋内。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：年过六旬的老王一直在甲市市区生活，系甲市城市户口居民，因为退休后想找个清静的农村居住，便于2008年年初和原告郝先生签订了《房屋买卖合同》，约定由老王出资20万元购买郝先生位于甲市B村的一处宅基地房产。合同签订后，被告老王一次性支付了20万元购房款给郝先生，郝先生也将房屋钥匙和产权证书交给了老王，老王接到钥匙后，对房屋进行了翻修扩建。2009年，郝先生以老王是城镇户口为由，起诉到法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：原告郝先生和被告老王签订的房屋买卖合同无效，老王腾退房屋给郝先生，郝先生退还20万元购房款和利息并给予老王5万元作为补偿。

　　五、律师点评

　　北京房产买卖纠纷律师靳双权分析认为：宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。所以原告郝先生和被告老王签订的房屋买卖合同无效，据《合同法》的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上法院判决是正确的。