购买经济适用住房未满五年不得上市交易

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告江先生起诉称：2009年2月，我和被告夫妇签订了《房屋买卖合同》，约定由我出资70万元购买被告夫妇位于甲市乙区某小区房屋一套，合同签订后，我一次性支付了70万元购房款给被告夫妇，但一直不见被告夫妇将诉争房屋交付给我，就别说办理产权过户了。之后我多次催促被告夫妇要求将房屋交付给我并协助我办理产权过户登记，但是都没有结果，无奈之下，我只能诉至法院。

　　二、被告辩称

　　被告李老夫妇答辩称：诉争房屋是我夫妇二人在2007年年初以30万元购买的经济适用房屋，根据相关法律规定，经济适用房使用未满五年不得上市交易，所以诉争房屋现在根本办不了产权过户，我们和原告签订的房屋买卖合同属于无效合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2007年年初，被告夫妇二人出资30万元在甲市乙区购买了一套经济适用房，2009年2月，被告夫妇将该房产以70万元的价格卖给了原告江先生，当时还和江先生签订了房屋买卖合同，合同签定后，江先生一次性付清了70万元购房款，但被告夫妇一直没有交付房屋，也没有办理产权过户登记，后江先生多次催促被告要求交付房屋都没有结果，后诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：李老夫妇退还70万元购房款及利息给原告江先生。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定：

　　一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。

　　二是明确购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由购房人按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　三经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。

　　目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。这是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭符合条件可再买经济适用住房。依照《经济适用住房管理办法》的相关规定，不满5年对外转让经济适用房的无效。另外《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当賠偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中江先生本身也有过错，所以法院判决是正确的。