抵押权的善意取得纠纷案例——房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　张女士诉称：张女士与刘先生系夫妻关系。2014年1月，刘先生在没有经过张女士的允许下擅自将其与张女士共有的房屋抵押给达某并办理了抵押登记。张女士认为刘先生与达某的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.确认设立房屋的抵押权无效;2.诉讼费由达某、刘先生承担。

　　2、被告辩称

　　刘先生答辩称：同意张女士的诉讼请求。

　　达某答辩称：不同意张女士的诉讼请求。1.房屋登记的所有权人是刘先生，与张女士没有关系;2.张女士与刘先生是夫妻关系，可能存在串通行为。

　　二、法院查明

　　张女士与刘先生系夫妻关系，二人于1998年5月26日登记结婚。房屋于2006年9月6日办理产权登记，登记在刘先生名下。刘先生与达某于2014年1月22日签订借款合同，约定：乙方刘先生向甲方达某借款叁拾万元用于资金周转，借款期限为2014年1月22日至2014年3月21日;借款利息：自支用借款之日起，以转入结算户数额按利率5%计算，共计人民币三万元整。2014年1月22日，刘先生与达某就房屋签订了房屋抵押合同。2014年1月26日，达某与刘先生办理了抵押权登记。抵押权登记证书记载：房屋他项权利人达某，房屋所有权人刘先生，他项权利种类一般抵押，债权数额：人民币300000元。

　　另，刘先生在房屋抵押权设立登记表上登记其对房屋为单独所有，份额是100%;刘先生在房屋登记询问笔录就申请登记房屋是否为共有房屋(包括夫妻共有)一栏，回答为“否”。

　　三、法院判决

　　驳回张女士的全部诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　达某向房屋权属登记部门提出房屋抵押申请并提交了相关手续，其申请已被受理，该房屋已办理了抵押登记。虽然刘先生在办理房屋抵押时，未经共有权人张女士的明示同意，但是鉴于我国的不动产物权登记采取的是登记生效主义，而房屋产权证上并未登记共有权人，且刘先生在接受房屋登记询问时明确表示否定该房屋为夫妻共同所有，故达某有理由相信抵押人刘先生对本案房屋享有完全的处分权。在此情况下，基于不动产登记的公示公信力，从社会诚信及基于保护善意第三人的角度考虑，本案对张女士就刘先生在未得到其允许的情况下擅自在涉诉房屋上办理了抵押登记，抵押权无效的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二) 以合理的价格转让;(三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。判决：驳回张女士的全部诉讼请求。