房主未在合同约定期限内迁出户口构成违约，要承担违约责任

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张某起诉称：我在甲市有一套房产，2006年5月1日，我和被告钱某签订了房屋买卖合同，约定我将该套房产以40万元的价格卖给被告钱某，合同约定：我在收到被告钱某支付的购房款后，应及时去公安机关将原有户口迁出，任何一方未按照约定履行合同构成违约的，都要向守约方支付总房款的15%作为违约金。合同签订后，钱某向我支付了35万元购房款，剩余5万元等到办理产权过户当日，再一次性付清。2006年6月20日，我和钱某办理了房屋交接手续，但是钱某并没有向我支付余款5万元。2006年7月1日，我将户口迁出诉争房屋，钱某还是没有支付我剩余购房款5万元。请求法院判令被告钱某立即支付我剩余房款5万元和违约金6万元。

　　二、被告辩称

　　被告钱某答辩称：原告张某没有按照约定期限将户口迁出，违约在先，余款5万元折抵违约金后，原告还应向我支付1万元的违约金。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：在中介公司居间服务下，原被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定由被告钱某出资40万元购买原告张某位于甲市的房产一套，张某在收到钱某交付的购房款后，将原户口迁出诉争房屋，任何一方不按照合同约定履行合同义务构成违约的，违约方要向守约方支付总房款的15%作为违约金。合同签订后，钱某向张某支付了35万元购房款，剩余5万元待办理产权过户当日，一次性付清。2006年6月20日，原被告办理了房屋交接手续，但是钱某见张某没有迁出户口，便没有支付剩余5万元购房款，2006年7月1日，张某将户口迁出后，便诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告张某承担违约金1万元，钱某支付剩余购房款5万元。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权分析认为：本案中，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告张某没有按照合同约定按时迁出户口，已经构成违约，所以应承担违约责任，但考虑到起诉前张某已经将户口迁出，钱某也没有造成损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定:“当事人主张的约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”所以法院判决张某承担1万元的违约金是正确的。既然房屋已经交接完毕，张某也将户口迁出，钱某理应支付剩余5万元购房款。综上可知，法院判决是正确的。