房屋买卖合同的出卖主体不合法，合同并非全都无效

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告曹大叔起诉称：我名下有一处房产位于甲市某村。小曹是我儿子，1999年1月5日，在第三人老吴的介绍下，小曹和小李签订了房屋买卖合同，约定由小李购买上述房产，房屋总价款为3万元整，合同签订后，小李向小曹支付了全部购房款，小曹向小李交付了房屋和相关证件并腾出该房屋，小李接到钥匙后也搬进了该房屋一直居住到现在。小曹出卖上述房产时，我并不知情，小曹和小李的房屋买卖行为严重侵害了我的合法权益，所以请求法院判令小曹和小李签订的房屋买卖合同无效，

　　二、被告辩称

　　被告小李答辩称：我不同意义原告曹大叔的请求。小曹是曹大叔的儿子，并且还拿着诉争房产的土地使用证，当时小曹在腾退房屋时，曹大叔也从该房屋内把自己的东西搬走了，所以曹大叔上述诉称缺乏证据，请求法院驳回。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：1999年1月5日，在第三人老吴的介绍下，小曹和小李签订了房屋买卖合同，由小李购买甲市某村的房产一处，该房产土地使用证上的名字是曹大叔(曹大叔是小曹的父亲)，房屋约定的卖价是3万元整，签订合同时卖方签字是小曹代曹大叔签的。合同签订后，双方各自履行了自己的义务，随后小曹和曹大叔将该房屋的东西搬出，小李住进了该房屋到现在。2005年12月底，曹大叔称小曹没有经过自己同意，擅自将自己的上述房产出售，侵犯了自己的合法权益，起诉至法院，要求确认小李和小曹签订的房屋买卖合同无效。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回曹大叔的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：买卖农村房屋虽然情况比较特殊，但也要按照房屋买卖的一般原则来进行，首先最基本的就是房屋产权人才能处理自己的房屋。本案中，诉争房屋土地使用证上的名字是曹大叔，不是小曹，所以接下来就要看看小曹是不是合法的合同主体?小曹作为曹大叔的儿子，曹大叔曾经在小曹面前说过要卖掉该房产，并且小曹还持有诉争房屋的土地使用证，同时在腾退房屋时，曹大叔也亲自将自己在该房内的东西搬走，这些足以能证明曹大叔知道小曹和小李买卖房屋一事，当时曹大叔并没有做出否认的动作，所以根据《合同法》第49条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”买受人小李有足够的理由相信小曹有权代理其父亲出售该房屋，小李主观上是善意的。小曹的房屋买卖行为构成表见代理，所以该行为有效。所以法院判决驳回原告曹大叔的诉讼请求是正确的。