开发商逾期交房可否以无能力承担违约金作为免责事由

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告陈女士起诉称：我和XX房产公司于2007年3月10日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由我以27万元的价格购买XX房产公司开发建设的商品房一套，房屋总面积80平方米，2008年10月20日前XX房产公司向我交付验收合格的房屋，若逾期交房超过60日的，被告XX房产公司从约定交房日第二天起到实际交房日结束，每天按照总房款的千分之一支付违约金。合同签订后，我按照约定了交清了全部购房款，但是被告XX房产公司却没有按期交房。2009年2月10日，XX房产公司的部分房产项目由AA公司接管，当时我的房屋买卖也在该接管项目里面。于是我找到AA公司，要求交付我验收合格的房屋并按照合同约定向我支付违约金，但是遭到AA公司的拒绝。无奈之下，只能诉至法院。

　　二、被告辩称

　　被告AA公司答辩称：原告陈女士是和XX房产公司签订的合同，现在XX房产公司逾期交房，陈女士应该去找XX房产公司。我公司和XX房产公司签订的转让协议书只是一种特定的债权债务转让，对陈女士逾期交房的是XX房产公司，我公司不应承担责任。

　　被告XX房产公司答辩称：我公司已经和AA公司签订了《房地产项目转让协议书》，现在陈女士买房这一项目已经转让给AA公司了，我公司现在没有能力，也没有义务来承担责任。请求法院驳回原告陈女士的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告陈女士在被告XX房产公司购买了一套房屋，当时双方签订的商品房买卖合同对房屋面积，价款，违约责任等都做了详细约定。其中明确约定了被告XX房产公司在2008年10月20日前XX向我交付验收合格的房屋，若逾期交房超过60日的，被告XX房产公司从约定交房日第二天起到实际交房日结束，每天按照总房款的千分之一支付违约金。合同签订后，原告陈女士向XX公司支付了全部购房款，但是XX公司却一直没有履行交房义务。2009年2月10日，XX房产公司的部分房产项目由AA公司接管，双方签订了《房地产项目转让协议书》，约定：由AA公司承接XX房产公司的一部分房地产项目。当时原告陈女士的房屋买卖项目也在该接管项目里面。原告陈女士找到AA公司，要求其承担逾期交房的违约责任被拒。后诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出如下判决：被告AA公司在本判决生效后10日内，向原告陈女士支付逾期交房的违约金，具体金额每日按照总房款27万元的千分之一计算，起算日从2008年10月21日开始到实际交房日头一天截止。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：AA公司与XX房产公司签订的《房地产项目转让协议书》约定了由AA公司承接XX房产公司包括本案讼争房屋在内的部分房地产项目，但是关于逾期交房违约金承担一事没有明确约定，诉讼中，AA公司明确表示不同意承担该违约金责任，所以还应按照陈女士与XX房产公司签订的《商品房买卖合同》的合同约定及《合同法》等相关法律法规的规定来处理。本案中，陈女士和XX房产公司签订的《商品房买卖合同》、AA公司和XX房产公司签订的《房地产项目转让协议书》都是合同双方当事人真实的意思表示，合同内容都没有违反相关法律、行政法规的强制性规定，所以商品房买卖合同和协议书都是合法有效的，合同双方当事人都应遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行。根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。既然逾期交房是XX房产公司造成的，而接管的AA公司又拒绝承担责任，所以该逾期交房的违约责任理应由XX房产公司来承担。但是XX公司以涉讼项目转让完毕后其已没有财产，无力承担违约责任为由，要求驳回陈女士要求其承担逾期交房违约责任的诉讼请求。但XX公司就此事实没有举证，所以不能以无能履行作为免责事由。综上所述，法院判决是正确的。