夫妻一方未签字的房屋买卖协议效力如何认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告花公子起诉称：2007年12月，我和被告姜先生签订了房屋买卖协议书，约定姜先生将其在甲地某村的一套二层私房出售给我，房屋总价款为30万元，协议书对付款方式和过户时间等都做了详细约定，合同签订后，其按约定支付了10万元定金，但被告姜先生却没有按照约定把房屋交付给我，后来我才知道，姜先生的妻子并不同意他卖房，经过多次协商都没有结果，所以请求法院判令被告姜先生继续履行协议书。

　　二、第三人辩称

　　第三人姜先生妻子梁女士辩称：我和被告姜先生是夫妻关系，1999年我二人结婚，2002年，我二人在我们村子里修建了一套二层楼房，该房屋已办理了房产证和土地使用证。2007年12月，姜先生背着我和原告花公子签订了房屋买卖协议，以40万元的价格，把该房屋卖给了花公子。我得知此事后，我极力反对，但是花公子依旧要履行合同，所以请求法院判令原被告所签协议无效，驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：被告姜先生和第三人梁女士是夫妻关系，二人婚后在本村修建了一套二层楼房，该楼房取得相关证书。2007年，被告姜先生欠下巨额赌债，无力偿还，遂背着妻子，将该房屋作价40万卖给原告花公子，在花公子支付定金10万元后，姜先生却没有交付房屋，当花公子要求姜先生交付房屋时，姜先生的妻子梁女士称自己不知情，原被告签订的房屋买卖协议无效。花公子经多次协商，没有结果，所以起诉到法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告花公子和被告姜先生签订的房屋买卖协议书无效，被告姜先生返还原告花公子定金10万元及利息。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：《婚姻法》第17条第2款规定:“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条规定:“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权'的规定，应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”房屋的处分不能属于日常生活需要，对属于夫妻共同财产的房屋的处分须经过夫妻双方的同意。夫妻一方未在购房协议书上签字，属于未签字一方不同意买卖房屋，除非第三人属于善意第三人，否则该购房协议无效。

　　本案中，诉争房屋时被告夫妻二人婚后修建，属于夫妻共同财产，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。所以法院判决时正确的。