买受人可以将购买的未竣工的预售商品房再行转让吗

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告牛先生起诉称：2001年10月份，我在甲市A地购买了一套商品房，开发商在合同中约定，在2002年12月向我交房。2002年5月，单位将我调往T国工作，所以我就把我购买的这套在建的房屋专卖给了我同事小张，我和小张签完《预售商品房转让合同》后，我向开发商协商不成，所以我起诉到法院，请求确认我和小张签订的《预售商品房转让合同》有效。

　　二、被告辩称

　　被告开发商答辩称：我公司和牛先生签订的《商品房预售合同》中，对此种情况作了约定，具体内容是：“本合同签订后至房屋交付前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因转让，须征得甲方同意，并签订预售转让书面协议，报市房屋土地管理部门批准。”牛先生和第三人签订的转让合同，我们有权不同意，所以请求法院驳回牛线的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2001年10月，牛先生和本案中的开发商签订的《商品房预售合同》，合同约定开发商于2002年12月向牛先生交付房屋，牛先生签订合同后先付首付款20%，剩余房款走银行按揭。同时还对交付房屋前，买受人不得转让所购房屋做了详细约定。但牛先生后来因为工作调动，擅自把房屋转让给他的同事小张，然后再向开发商协商。最后协商未果，故起诉到法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：驳回了牛先生的诉讼请求。

　　五、房屋买卖合同纠纷律师靳双权点评

　　本案是一起因商品房预售合同转让不符合当事人约定而引起的纠纷。按相关法律规定，购买人将在建的预售商品再转让的问题，我国法律目前没有禁止性规定，1995年12月，最高人民法院在其发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效”。由此可见，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的“炒楼花”的投机行为仍持否定态度;但是如果合同中明确约定了购房人不能转让或者转让需有条件，那购房人必须遵循诚实信用原则，履行合同约定。本案中，开发商在和牛先生签订合同时，明确约定了，转让房屋要经过开发商同意，反之则不能转让。所以法院对于牛先生的诉讼请求不能支持。