“阴阳”合同纠纷案例——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王先生起诉称：2006年5月，我想把我位于甲市某小区203号房屋出售，于是找到中介公司挂牌出售，并按照中介公司要求签订了《委托公证书》一份，委托书内容是：王先生委托以下10名人员中任何一人代王先生办理203号房屋转让手续。2006年7月12日，张先生和该中介公司恶意串通，与自称“王先生代理人”的方先生签订阴阳合同，将我与中介委托的20万元房价改成14万元，该合同不是我的真是意思表示，严重侵犯我的合法权益，请求法院判决已签订《房屋买卖合同》无效。

　　二、被告辩称

　　被告张先生辩称：2006年5月15日，我在中介公司服务下，决定购买他们介绍的王先生位于甲市某小区203号房屋，房屋总价款为20万元，之后我们双方签订了《房屋买卖合同》，但是合同签字人处却显示王先生代理人方先生。合同中约定：张先生支付2万元作为定金，产权过户手续由中介公司全权代为办理。2006年7月12日，中介公司又让我签订了一份《建设房屋买卖合同》，本合同除房屋总价为14万元外，其他的条款都和第一次签订的是一样的，卖方签字人依旧是王先生代理人方先生。2006年7月24日，中介公司将办理好的房产证交给了我，我也将剩余的18万元房款交给了中介公司，但是中介公司却一直没有把房屋钥匙交给我，后来我自己更换了该房屋的钥匙，并将房屋租给了别人。我买房手续齐全合法，我不存在恶意串通，我也没有和王先生签订合同，不存在侵犯他的合法权益，所以请求法院驳回王先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：

　　1、2006年5月15日，买方张先生和王先生代理人方先生签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋价格为20万元。

　　2、2006年7月12日，张先生又和王先生代理人签订了《房屋买卖合同》，合同除房屋价款为14万元外，其他条款都一样。

　　3、2006年7月中旬以后，甲市房价涨幅很大。

　　三、法院判决

　　法院经审理后判决：双方继续履行2006年5月15日签订的《房屋买卖合同》，2006年7月12日签订的《房屋买卖合同》无效。

　　四、北京房屋买卖纠纷律师靳双权点评

　　本案是一起双方签订阴阳合同后，卖方见房价上涨，以恶意串通为由，请求所签房屋买卖合同无效的案例。

　　关于合同效力问题，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十二条规定，当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。本案中，房屋交易价格虽为14万元，但是关于房屋总价款，双方的真实意思为总价20万元，所以应按总价款20万元来继续履行买卖合同。

　　根据《中华人名共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告即以地(2)为据请求确认买卖合同无效。但是，本案涉及到房屋买卖中阴阳合同，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(2014)》第四款 房屋买卖中阴阳合同地效力 当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。在本案例中，其实真正损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律行政法规的强制性规定的仅仅是《甲市房地产买卖合同(现售)》中的价格条款，其他的条款应当是有效的。鉴于二手房转让“阴阳合同”对于买卖双方(尤其是买方)存在较大的风险，特别在有上述审判先例的情况下，买卖双方应尽量不要采用二手房转让阴阳合同方式进行交易，避免引来不必要的麻烦。