无权处分人签订的房屋买卖合同的效力如何认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杨女士起诉称：2006年3月，顾先生告诉我，想把他现住的位于乙区的房改房一套以12万元的价格卖给我，在办理房产过户时，从顾先生出示的房本我才得知该房屋所有权人是顾老爹，并非顾先生，我担心以后会有什么问题，于是要求顾先生出示顾老爹授权委托书，但是顾先生并没有出示委托书，而是告诉我，他让顾老爹亲自到房管局去签字，我想着只要顾老爹能亲自签字就没事了。所以最后我同意去房管局签字，但是到达房管局后，我并没有见到顾老爹，房管局工作人员告诉我称，顾老爹已签过字有事就先离开了，当时我想房管局工作人员都这么说了，那顾老爹签字应该没问题。之后我就取得了该房屋的房产证书。2007年10月，房管局以在过户时顾老爹的签名并非顾老爹本人所签，据此认定房管局颁证程序违法，判决撤销颁发给我的房屋产权证。我不知为何，于是向法院起诉，要求确认顾老爹签订的房屋买卖合同有效，并确认诉争房屋所有权属于我。

　　二、法院查明

　　法院经审理后查明：1998年10月，由于房改房政策，顾老爹以6500元/平米购买其单位在甲市乙区的房屋一套，并取得的房屋权属证书，2006年3月，顾老爹儿子把该房屋以12万元的总价，以欺骗的方式卖给了原告杨女士，后杨女士取得了房屋所有权证书。2007年9月，甲市乙区的该套房屋遇到拆迁，这时顾老爹才知道房产证所有人已经是杨女士了。顾先生曾多次找到杨女士，要求以原价购回该房屋，但杨女士均没有同意。于是2007年10月初，顾老爹以顾先生偷取其相关证件把其房屋卖掉，房管局没有严格把关签名的真假，侵犯其合法权益为由，向甲市国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，要求撤销杨女士名下该套房屋的所有权证。后杨女士的房本被认定房管局颁证程序违法，撤销颁发给杨女士的房屋产权证。杨女士不服，于是起诉到法院。

　　三、法院判决

　　法院经审理后判决：顾先生和杨女士签订的房屋买卖合同无效，顾先生返还杨女士购房款12万元。

　　四、北京房产纠纷律师靳双权点评

　　根据法律规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为顾老爹，顾先生在未取得代理权的情况下将属于顾老爹所有的房屋出卖，事后亦未得到顾老爹的追认，因此其行为对顾老爹不发生法律效力。杨女士在明知顾先生并非房屋产权人情况下，仍与顾先生签订买卖协议，主观上亦存在过错。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。诉争房屋已被拆迁，杨女士已无返还财产的必要，顾先生应将购房款返还给杨女士。

　　本案涉及无权处分问题。诉争财产属顾老爹所有，顾先生在没有得到顾老爹的授权下，擅自处理非自己财产又没有得到追认，属于无权代理。根据《合同法》第51条的规定，无权代理下签订的合同是无效的。但杨女士相信国家工作人员的职务公信力，取得了房屋产权证，因公务行为的过失导致最后房产证被撤销，行政机关有违反职责的过错，杨女士可以依法向其提出行政赔偿，以此维护自己的权利。

　　本案中，关于顾先生卖掉顾老爹房屋的行为是否有效?如果父亲授权儿子卖房则行为有效，如果父亲未授权儿子卖方则属于无权处分。根据《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”所以儿子卖父亲房之前没有得到父亲的授权，事后也没有得到父亲的追认，则该买卖合同是无效的。因此在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份，与房主当面谈判并与房主本人签订合同，办理过户时要共同到场，以免日后发生对自己不利的事情。