一起违约金纠纷案例——房屋买卖律师

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告某房产公司起诉称：2005年7月30日，王先生来到我公司，欲购买我公司正在出售的甲市乙区XX路30号商铺一层，随后我们双方签订了《甲市商品房预售合同》，约定了房屋总价款为200万元人民币，分三次付清，分别是合同签订当天付款80万元，2005年8月30日支付70万元，2005年9月30日支付50万元，未按约定期限付款的，承担违约责任。合同签订当日，王先生按约支付了第一笔购房款80万元，后两笔款项却未按期支付。经过我公司多次催要，王先生到现在还未支付后两笔购房款。所以请求法院判令王先生向我公司付清余款120万元整，同时向我公司支付逾期付款的违约金，金额按合同约定：“乙方(购买方)若未按本合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止”支付。本案诉讼费又王先生承担。

　　二、被告辩称

　　被告王先生答辩称：我并非有意向原告支付购房款，而是因为原告所交付的商铺与合同约定的不一致，所以我不支付购房款属于行使先履行抗辩权。我不应当支付违约金。即便要支付违约金，双方约定违约金太高，请求法院降低违约金标准。由于本市房价现已下跌，所以我理应支付总房款的70%。诉讼费用不应由我承担，请求法院驳回原告诉请。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2005年7月30日，王先生和某房产公司签订了《甲市商品房预售合同》，约定：王先生购买某房产公司位于甲市乙区XX路30号商铺一层，房屋总价为200万元人民币，分三次付清，分别是合同签订当天付款80万元，2005年8月30日支付70万元，2005年9月30日支付50万元，未按约定期限付款的，应当向某房产公司支付违约金,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。”合同签订后，王先生按约定当天支付了80万元给某房产公司，某房产公司向王先生交付了商铺，但是王先生对所交商铺不满意，认为与合同约定的不相符，后就没有支付剩余购房款。后某房产公司多次催要，王先生依旧没有支付剩余120万元购房款。所以某房产公司诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：1.王先生应在本判决生效之日起十日内给付某房产公司购房款120万元;2.王先生应在上述期限内给付某房产公司上述购房款的逾期付款违约金(自2005年8月31日起至本判决生效之日止,按每日万分之二点五计算)。

　　五、房屋买卖纠纷律师靳双权点评

　　违约金是由当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或者其他给付。约定违约金是当事人通过约定而预先确定的，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。如何判定违约金过高，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(下称《解释(二)》)明确：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》是根据违约金的补偿性，以当事人的直接损失为准，即参照中国人民银行逾期贷款利率的规定。