购买二手房后没有办理过户登记遇拆迁引纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王先生起诉称：2005年12月，我被单位分到甲市乙区某消防中队工作，后听说乙区张先生想卖掉自己在乙区的三间平房，我为了工作方便，2006年2月我就和张先生商定买房一事，经过多次协商后，我们签订了《房屋买卖协议》，约定由我出资7万元购买张先生在乙区的三间平房，在协议签订后10日内付清7万元购房款，就可以搬入居住。我为了上班方便，就及时凑齐了7万元，交给了张先生，张先生也将房屋钥匙交给了我，我入住后一个月，和张先生去相关部门办理产权过户登记，由于办理的人太多，当天没有约上，所以这事就一直被搁置。2007年5月，该地遇拆迁，我由于没有所有权证书，拆迁一事我和张先生发生争执，后多次协商都没有结果，所以请求法院确认诉争房屋所有权归我所有，房地产开发公司应给予我补偿安置。

　　二、被告辩称

　　被告张先生答辩称：房产证所有权人是我的名字，房子归我所有，房地产开发公司理应把拆迁补偿安置给我。所以请求法院驳回原告王先生诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：王先生因工作需要，欲在甲市乙区购买一住所，后经朋友介绍，2006年2月和乙区的张先生达成协议，由原告王先生购买被告张先生在乙区的三间民房，双方签订了《房屋买卖协议》，原告付清房款后，被告也将房屋钥匙交给了原告。王先生入住后，却一直没有办理产权过户登记手续。2007年5月，该地段遇拆迁，诉争房屋也在被拆之列。听说拆迁，张先生向房地产开发公司主张，房屋是自己的，并出示了房产证。王先生主张自己已经向张先生支付了7万元购房款，并在该房内实际居住了一年多，所以诉争房屋是他的。在争执不下的情况下。王先生起诉到法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：诉争的三间民房归属于王先生所有

　　五、北京房屋买卖律师靳双权点评

　　产权的归属受《物权法》调整。我国《物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条又规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该规定，不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，法律赋予登记的公信力，使社会公众知悉物权的享有与变动情况。如果双方当事人就不动产转让达成协议并已履行，但只要未发生产权过户登记，就不发生产权变更的效力。但是，产权的归属并不影响房屋买卖合同的效力。根据我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　本案中王先生和张先生签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，没有违反国家的强制性规定，没有办理过户手续并不影响合同的效力。张先生已经收取了全部购房款并将房屋交付给王先生，双方应该本着诚实信用的基本原则履行各自的义务。所以法院判决诉争房屋归属于王先生所有是正确的。同时本案的诉争房屋也不属于农村宅基地上的所建房屋，可以公开买卖，王先生和张先生签订的协议既是有效的行为，现在张先生看到拆迁有利可图，违反约定，已经违背了诚信基本原则。因此张先生的诉求得不到法院支持。