一起母女之间的借名买房案件引发的纠纷

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分房屋买卖纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

这是北京房产律师靳双权2014年代理的一起母女间借名买房案件。靳律师为本案第二被告赵桂华的代理律师。原告李淑玲与被告王娜系母女关系，2007年5月14日，母亲李淑玲出资，以女儿王娜的名字购买位于北京市朝阳区融科橄榄城小区某房屋。原告李淑玲是涉案房屋的实际所有权人。2010年6月19日，女儿王娜经某房产中介公司介绍，与本案另一被告赵桂华签订了北京市存量房屋买卖合同，将房屋出售给赵桂华。原告认为被告王娜并非真正意义上的房屋权利人，对该房屋没有处分权，被告王娜与赵桂华签订的《房屋买卖合同》属无效合同。故原告依据物权法，合同法相关规定，诉至法院，

1、请求法院确认两被告签订的关于北京市朝阳区某房屋的存量房屋买卖合同及补充协议无效；

2、请求法院判令被告履行借名买房协议，协助原告将位于北京市朝阳区某房屋号房屋变更到原告名下；

3、被告王娜与赵桂华承担本案诉讼费用。

二、法院审理过程

法院审理查明，2007年5月14日，王娜与北京市融科智地房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》，王娜购买了位于北京市朝阳区融科橄榄城小区房屋。2010年6月19日，王娜在链家公司的居间下，与赵桂华签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定王娜将上述房屋售予赵桂华。2012年，王娜诉至朝阳法院，以开发商未办理房屋所在楼栋初始登记致使其不能履行合同义务为赵桂华办理过户登记，合同目的无法实现为由，要求解除其与赵桂华签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。朝阳法院经审理后出具民事判决书，判决解除了王娜与赵桂华签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。赵桂华不服提起上诉，2014年3月12日，北京市第一中级人民法院出具一中民终字号民事判决书，撤销了朝阳法院民事判决并驳回王娜的诉讼请求。2014年6月，李淑玲以王娜为被告诉至法院，要求确认其与王娜签订的《借名买房协议》有效，赵桂华未参加该案诉讼。

本案中的《借名买房协议》内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，协议双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就母亲李淑玲以女儿王娜名义购房达成如下协议：母亲李淑玲与女儿王娜经协商，李淑玲出钱以王娜名义购买朝阳区融科橄榄城小区两套房屋共计423万元。以作为日后李淑玲养老之用。此两套房屋只是李淑玲借名购买不算女儿王娜的个人财产，不经母亲李淑玲同意，王娜不得转租、转让、转卖该两套房屋，如有违约王娜将无条件协助，配合出资人变更房产人名于出资人名下，出资人保留追究其法律责任的权利。。

本案经法院主持调解，双方当事人各持己见。法院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

三、法院判决

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：裁判结果驳回原告李淑玲的诉讼请求。

李淑玲要求王娜履行《借名买房协议》，协助其将涉案房屋变更到其名下的诉讼请求，系李淑玲与王娜之间《借名买房协议》的履行问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。

四、房产律师靳双权点评

中国房地产营销协会副会长、资深房地产律师靳双权认为：本案争议的焦点在于母女之间签定的《借名买房协议》的有效性及效力范围的相关问题。

1. 《借名买房协议》被法院确认为有效，但不能据此而否定《房屋买卖合同及》及《补充协议》的效力。

本案中，虽然李淑玲与王娜签订的《借名买房协议》被法院确认为有效，但并不能据此而否定王娜与赵桂华签订的房屋买卖合同及补充协议的效力，故李淑玲以王娜对涉案房屋没有处分权为由要求确认王娜与赵桂华签订的房屋买卖合同及补充协议无效，缺乏依据，法院不予采纳。李淑玲主张赵桂华无北京市购房资格一事，亦不属于我国合同法规定的合同无效的情形。综上，对李淑玲要求确认王娜与赵桂华签订的房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求，法院不予支持。

2.父母与子女之间借名买房应该注意的相关问题

随着人们生活水平的提高，越来越多的父母在子女刚参加工作或是子女的求学期间就为子女买好住房。这些房屋往往会以借名买房的名义写在子女的名下，鉴于借名买房的诸多风险，靳律师建议父母与子女之间借名买房时应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：

（1）借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，防止将来无法取得房屋所有权。

（2）签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确父母与子女之间的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。

（3）注意保留双方洽谈、签订协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。

(4 )注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。

中国太远房地产律师网

中国太远房地产律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办，由靳双权部长领导数十名组成太远房产律师团队，具有成功办理二手房买卖、房产继承案件经验，太远律师团队对商品房、商业地产、存量房、经适房、央产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了大量疑难复杂房地产案件。精通房地产交易涉及的资质、权属、解押、网签、面签、监管、批贷、违约、过户、交房等环节的法律问题以及在房地产转让过程中涉及的大量继承、析产、分割、确权等问题，有能力办好各类房地产案件，如果您有相关问题，欢迎来电或当面咨询。