房产律师——房屋买卖合同签署后，房屋被法院查封，买方如何处理

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

刘某刚、周某霞向本院提出诉讼请求：1.确认我与a公司签订的《关于保留商品房购买资格的协议书》及车位买卖合同关系于a公司收到起诉书之日解除；2.a公司返还购房款33989872元、车位款1100000元、车位契税款33000元、公共维修基金18518元；3.以35141390元为基数，支付利息利息；4.a公司赔偿家具损失151040元；5.a公司赔偿房屋差价2955641元；6.A公司对上述款项承担连带责任。

事实和理由：2020年8月21日，我与a公司签订《关于保留商品房购买资格的协议书》，约定我拟购买a公司开发的位于北京市朝阳区一号房屋，a公司为我保留该房屋的买受资格，待我具备购房资格后为我搬离该房屋的《北京市商品房现房买卖合同》网签买卖手续，我分别于2020年8月18日、2020年8月20日、2020年8月24日将购房款33989872元、车位款1100000元、车位契税款33000元、公共维修基金18518元支付给a公司。

2020年10月23日，我取得北京市商品房购房资格，多次与a公司沟通，要求a公司签署商品房买卖合同并为我办理网签手续，a公司以公司内部协调为由一直未予办理。我通过北京市住房和城乡建设委员会官网房地产交易信息公示系统查询，突然发现我拟购买的该房屋状态为“不可售”，我认为a公司拒绝履行合同义务的行为已构成根本违约，导致我的合同目的不可实现，客观上a公司也不具有继续履行合同义务额可能，故a公司应返还我已支付的款项并赔偿我的损失。A公司作为a公司的全资股东，应承担连带责任。故诉至法院。

被告辩称

a公司辩称：未能进行房屋过户登记手续是因为第三方申请法院进行了查封措施。根据双方签订的协议约定，在法院判决解除的情况，我公司无息退还收到的款项，故原告主张的家具损失、购房差价不应由我承担。我公司希望继续履行合同，查封具体什么时候解除不清楚。我公司确实收到了原告交纳的款项，等我公司没有钱返还，不同意支付利息。

A公司辩称：我公司与泛海东风是两个独立的主体，财产是独立的，不存在财产混同，原告要求我公司承担连带责任没有依据，不同意原告的诉讼请求。

法院查明

2020年8月21日，a公司（甲方）、刘某刚、周某霞（乙方）签订《关于保留商品房购买资格的协议书》，约定甲方为北京市朝阳区房屋开发商。乙方拟买受该项目商品房，但截至签署本协议时，乙方尚不具备国家及北京市关于住宅商品房购房人资格的有关要求，乙方希望通过签署本协议由甲方为乙方保留买受项目商品房的资格，甲方同意待乙方具备购房资格后，再行办理标的房屋的北京市商品房现房买卖合同网签买卖手续，……标的房屋的总价款为33989872元，乙方自愿按照被协议约定支付标的房屋价款，在乙方取得购房资格后，视为标的房屋的预付购房款，甲方据此为乙方保留标的房屋购买资格，在乙方取得购房资格并和甲方办理完毕买卖合同网签手续后，乙方支付的价款自动转为标的房屋的购房款，乙方承诺最迟在2020年10月20日前取得购房资格，并应在取得购房资格后及时告知甲方配合办理标的房屋买卖合同的签署及相关网签备案手续。

若乙方在签订本协议后至2020年10月20日前，乙方要求终止本协议的，甲方有权要求乙方继续履行合同，如乙方违反本协议约定，则乙方应向甲方支付本协议第四条总价款10%的违约金，并应按届时市场房屋售价向出卖人补偿房屋差价（如有），除本协议有特别约定外，若发生合同解除且经甲方同意或人民法院判决的情况下，甲方将在乙方提交办理退款申请及全部退款资料之日起30日内无息退还在扣除包括但不限于违约金、房屋使用费等相关费用后的剩余款项，本协议解除或终止，不影响双方就违约责任及清算条款权利的主张。

2020年8月，刘某刚、周某霞向a公司支付购房款33989872元。

2020年10月23日，周某霞取得北京市工作居住证。

刘某刚、周某霞主张2020年9月起，标的房屋已不可售，a公司违约；刘某刚、周某霞提交1.微信记录，显示2020年10月至12月，刘某刚、周某霞一直催促a公司工作人员办理网签手续；2.北京市住建委网站查询截图，显示北京市朝阳区一号房屋自2020年9月11日起为不可售状态；3.北京市朝阳区房屋管理局出具的行政事项处理意见书，显示刘某刚投诉的a公司在销售服务过程中存在违规行为的核实及处理意见为：北京市朝阳区一号房屋2018年9月7日办理现房销售备案，2020年9月11日，盖房屋被北京市朝阳区人民法院司法查封。

庭审中，a公司表示不清楚司法查封何时可解除。

刘某刚、周某霞另向a公司购买了标的房屋所在小区的两个车位，并向a公司支付了车位款1100000元、车位契税款33000元、公共维修基金18518元。

刘某刚、周某霞主张其有购买家具的损失，并提交1.销货单，……。

刘某刚、周某霞主张其有房屋差价损失。

刘某刚、周某霞主张A公司系a公司的唯一股东，要求A公司承担连带责任；A公司提交审计报告，欲证明其与a公司的资产没有混同。

裁判结果

一、确认被告北京a公司与原告刘某刚、周某霞签订的《关于保留商品房购买资格的协议书》及车位买卖合同解除。

二、被告北京a公司于本判决生效后七日内返还原告刘某刚、周某霞购房款33989872元、车位契税款33000元、车位款1100000元、公共维修基金18518元。

三、被告北京a公司于本判决生效后七日内支付原告刘某刚、周某霞利息。

四、被告北京a公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘某刚、周某霞房屋差价2955641元。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同受法律保护。刘某刚、周某霞、a公司签订的关于保留商品房购买资格的协议书，系双方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。合同履行过程中，a公司出售的房屋被法院查封，无法交易；a公司主张房屋可交易，但未提交房屋解封的证据，a公司的行为构成根本违约，合同目的无法实现，故对刘某刚、周某霞要求确认其与a公司签订的《关于保留商品房购买资格的协议书》及车位买卖合同关系于a公司收到起诉书之日解除的诉讼请求，法院予以支持。a公司应将收取刘某刚、周某霞的相关费用予以返还。

a公司应按照《关于保留商品房购买资格的协议书》全面履行合同义务，现其因房屋被查封而无法继续履行合同，构成违约应承担违约责任。关于刘某刚、周某霞要求的利息，a公司应予以支付；因双方签订的《关于保留商品房购买资格的协议书》中有关于a公司于30日内无息退还相关费用的约定，故a公司应自2021年4月16日起支付利息。关于房屋差值损失，因a公司构成根本违约导致合同无法继续履行，刘某刚、周某霞不能依照协议书的约定取得涉案房屋所有权，且依据北京市朝阳区人民政府房屋征收办公室出具的政府信息公开申请答复告知书显示的一房一价表，涉案房屋价格与刘某刚、周某霞的购买价格确有差额，该差值属于刘某刚、周某霞的合理损失，法院考虑刘某刚、周某霞已支付合同全款、a公司的过错等因素，予以支持。

关于刘某刚、周某霞要求的家具损失，因涉案房屋尚未实际交付，且家具买卖合同的后续履行情况不明，部分家具买卖合同主体亦非本案当事人，不能证明系本案合同履行不能造成的损失，故刘某刚、周某霞的该项请求，法院不予支持。关于刘某刚、周某霞主张A公司为a公司的唯一股东，A公司提交了审计报告，证明其与a公司的财产没有混同，而刘某刚、周某霞不能提交a公司与A公司财产混同的证据，故刘某刚、周某霞要求A公司承担连带责任的请求，法院不予支持。