房产律师——第三人主张己方与他人房屋买卖合同存在恶意要求撤销案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某芳向一审法院提出诉讼请求：撤销吴某刚、赵某贤于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同》，并返还房产。

秦某芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.查明事实，核实证据，依法支持秦某芳诉讼请求，撤销吴某刚与赵某贤签订的《房屋买卖合同》；3.追究杨某坤、赵某贤协助吴某刚低价转让财产的法律责任。

事实和理由：杨某坤与吴某刚可以确认的债务只有120万，120万的债务获得了300万的房产，构成低价转让房产。没有合理商业理由、银行流水支持、利息约定以及还款承诺，仅凭《协议》无法确认吴某刚对杨某坤负有680万元债务。

被告辩称

赵某贤辩称，同意一审判决。

杨某坤辩称，吴某刚将案涉房屋转让给杨某坤的价款高于市场价，房屋过户至赵某贤名下之前，房屋已经抵押给杨某坤，并办理了抵押登记手续，基于吴某刚对杨某坤所负债务，不存在以明显不合理低价转让财产的行为。

吴某刚未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。

法院查明

2019年5月27日，法院作出民事判决书，根据该判决书，秦某芳与吴某刚签订了《借款协议》，吴某刚向秦某芳借款130万元用于大轿车从事出租业务，后因吴某刚未能按期还款产生诉讼，法院判令吴某刚偿还秦某芳借款本金130万元及利息26万元，并支付违约金。该案生效后，吴某刚未能按期履行还款义务。

吴某刚与杨某坤之间自2016年起存在大量资金往来，2017年3月15日至2018年11月13日期间，吴某刚多次向杨某坤出具借条、承诺、协议，内容均为吴某刚向杨某坤借款。吴某刚与杨某坤庭审中均确认：双方原系朋友关系，吴某刚曾因资金周转困难，多次向杨某坤借款；后杨某坤曾因与吴某刚担任法人的公司开展购买大轿车用于出租的合作事宜，向吴某刚转款，后合作未能成功，杨某坤所付款项转为吴某刚的借款。

2018年1月29日，吴某刚将其名下坐落于北京市石景山区一号房屋抵押给杨某坤，并办理了抵押登记，不动产登记证明载明：“抵押方式：一般抵押；被担保主债权数额：200万元；债务履行期限：2018年1月22日至2018年4月21日；抵押人：吴某刚”。对此，吴某刚称，当时因资金周转不开急需用款，其名下仅有涉案房屋一套住房，但该房屋因受当时政策调控之影响，银行不受理以该房屋为抵押的贷款，故吴某刚找到了杨某坤借款，杨某坤向其出借了200万元，并以涉案房屋做为抵押。杨某坤对此事不持异议，并表示其以自有资金出借120万元，剩余款项系杨某坤找他人借款后，又出借给了吴某刚。

2018年11月13日，吴某刚向杨某坤出具《协议》，载明：“今有吴某刚欠杨某坤借款680万元，于2018年11月21日还200万元，计贰佰万元整，剩余余款480万元于春节前一次性还清。欠款人：吴某刚担保人：刘某某”。

2019年3月29日，吴某刚（出卖人）与赵某贤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某刚将涉案房屋出售于赵某贤，房屋价格为200万元，买受人应当于2019年3月29日前支付；该房屋已设立抵押，抵押权人为杨某坤，双方同意吴某刚应当于2019年4月1日前办理抵押权注销登记。2019年4月4日，涉案房屋过户至赵某贤名下。经询问，吴某刚称，因还不上杨某坤的借款了，故与杨某坤商议将涉案房屋暂时过户给杨某坤抵债；杨某坤与赵某贤均表示，赵某贤未支付涉案房屋的购房款及契税等费用，赵某贤系杨某坤干女儿，因吴某刚无力偿还杨某坤全部借款，故吴某刚自愿将涉案房屋过户给杨某坤抵债，但因杨某坤的购房资格核验未通过，杨某坤不具备买房资格，故各方协商一致，将涉案房屋先过户到赵某贤名下，待杨某坤具备购房资格、核验通过后，再过户到杨某坤名下。

经询问，吴某刚、赵某贤、杨某坤均确认涉案房屋折抵吴某刚欠杨某坤的债务300万元。秦某芳亦认可涉案房屋的价值为300万元。吴某刚、赵某贤均称不认识秦某芳，不知晓吴某刚向秦某芳借款一事。

另查，秦某芳之委托诉讼代理人高某杰曾以债权人撤销权纠纷将吴某刚、赵某贤、杨某坤诉至该院，诉讼请求为请求撤销吴某刚、赵某贤于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同》，赵某贤将房屋返还给吴某刚。吴某刚、赵某贤在该案中提交了2019年3月25日吴某刚出具的《说明》及2019年3月27日赵某贤、杨某坤、吴某刚签订《协商书》。其中，《说明》载明：“本人于2018年1月29日将本人名下中一号房屋抵押给杨某坤，由于无法清还债款，本人自愿将房产过户给杨某坤并且于2019年3月25日前先将房屋解除抵押，并且在解押后积极配合过户，在解押过户前此房产生的所有纠纷，全部由吴某刚本人承担”。

《协商书》载明：“由于吴某刚在2018年1月29日向杨某坤借款200万元整，用位于北京市石景山区一号的房产作为抵押，现无力偿还，经双方协商，决定将此房产过户给杨某坤用于还款，由于杨某坤网签未合格，决定将此房产过户到其干女儿赵某贤名下。经吴某刚、杨某坤、赵某贤三人协商，均同意将房产过户到赵某贤名下，但此房产产权归杨某坤所有，过户期间所有费用均由杨某坤支付，待杨某坤网签合格时，赵某贤无条件配合杨某坤过户到杨某坤名下”。针对该案，该院判决书，驳回了高某杰的诉讼请求。该案现已生效。

法院认定上述事实的证据有：秦某芳提交的判决书、《北京市存量房屋买卖合同》、不动产权利及其他事项登记信息、《协议》，该院调取的判决书，以及当事人一审陈述意见等。

该院认为，针对该案，赵某贤、杨某坤均辩称秦某芳系重复起诉，但判决书之原告系高某杰，并非该案原告秦某芳，故该院对其二人之相关答辩意见不予采信。

根据秦某芳与吴某刚、赵某贤、杨某坤之诉辩意见，该案的争议焦点在于秦某芳作为吴某刚之债权人，是否能够对吴某刚与赵某贤之间转让涉案房屋的行为行使撤销权。因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。据此，债权人撤销权制度的立法原意在于纠正债务人不当减损财产的行为，使债务人的责任财产维持在适当状态，以达到保障债权人实现债权的目的。

债权人撤销权的行使须具备以下要件：1.债权人对债务人享受合法有效的债权；2.债务人的行为导致财产不当减少直接影响到债权人债的利益实现，即债务人以无偿或明显不合理的低价转让财产，实施了有害债权的行为；3.债务人与受让人在转让财产时主观上具有恶意。该案中，秦某芳主张吴某刚将价值300万元的涉案房屋以200万元的低价卖给了不相关的赵某贤，且吴某刚与杨某坤之间并不存在680万元的债务，该院对此分析如下：

第一，秦某芳主张吴某刚与杨某坤之间不存在680万元的债务，但涉案《协议》系吴某刚自行向杨某坤出具，且在2018年1月29日，吴某刚即已将涉案房屋抵押给了杨某坤，用以担保其所欠杨某坤的200万元，上述《协议》的出具以及吴某刚将涉案房屋抵押于杨某坤，均早于判决书作出之前，结合上述情况，可确认吴某刚确实对杨某坤负有债务；第二，考察杨某坤、吴某刚、赵某贤三人签订的《协商书》，并结合涉案房屋在转让前才将2018年1月29日设立的抵押权人为杨某坤的抵押解除的情形，可看出赵某贤仅为名义上的购房人，涉案房屋虽登记于赵某贤名下，但杨某坤才是实际的购房人。

涉案《北京市存量房屋买卖合同》载明的房屋总价虽为200万元，但吴某刚、赵某贤、杨某坤均认可涉案房屋抵充的欠款额为300万元，各方当事人亦确认涉案房屋的实际价值为300万元，故吴某刚将涉案房屋转让给杨某坤的行为，应系向杨某坤折抵此前欠款，其行为具有合理性，且并不属于以明显不合理的低价转让财产；

第三，现有证据并不能证明吴某刚有故意以明显不合理的低价转让财产，损害秦某芳的利益，且受让人杨某坤知晓该情形，并具有协助吴某刚逃避秦某芳债权的主观恶意。综上，吴某刚、赵某贤于2019年3月29日签订的《房屋买卖合同》，并非以明显不合理的低价转让财产，损害债权人利益，故秦某芳要求撤销上述合同，并返还房产的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。

二审中，秦某芳向本院提交如下证据：北京市人民检察院抗诉书、北京市第一中级人民法院判决书，上述证据共同证明吴某刚和杨某坤之间的680万元债务没有存在基础，吴某刚不承认欠杨某坤这么多钱，和杨某坤之间没有现金交易。赵某贤对上述证据发表质证意见称对上述证据的真实性认可，证明目的不认可。

杨某坤对上述证据发表质证意见称对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，抗诉书记载的内容是提起抗诉时候的理由，但依法查明的事实应当以再审判决认定的事实为准，吴某刚的证言部分关于同一事实在不同判决表述不一致，应当以书证为准，再审判决也对相关事实证据依法查明并认定。

杨某坤向本院提交如下证据：北京市第一中级人民法院判决书，证明与本案有关的房屋抵押转让折抵的金额在再审判决中已经予以查明并确认，与本案事实一致。赵某贤对该证据发表质证意见称对该证据的真实性和证明目的均认可。秦某芳对该证据发表质证意见称对该证据的真实性认可，再审判决没有对民事抗诉书载明的抗诉理由予以任何回答，只认可过程和事实，不认可结论，没有对抗诉书的理由进行答复，对该情况已向北京市高级人民法院和北京市人民检察院提起了电话申诉，正在办理过程中。

裁判结果

驳回秦某芳的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据法律规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，根据已查明事实，秦某芳对吴某刚存在合法有效的债权，因此，综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点集中在吴某刚是否以明显不合理的低价转让其财产以及吴某刚的行为是否对秦某芳造成损害。

首先，吴某刚并非以明显不合理的低价转让财产。吴某刚在另案再审中认可其与杨某坤之间存在债务，且吴某刚所出具的协议表明其欠款680万元，虽然秦某芳对于吴某刚与杨某坤之间的债务数额存有异议，但借条、承诺、协议等均为吴某刚向杨某坤出具，并且早在（2019）年判决书确认秦某芳对吴某刚享有债权的一年多之前，吴某刚就已将涉案房屋抵押给杨某坤，担保吴某刚对杨某坤所欠款项200万元，据此可以认定吴某刚对杨某坤负有债务。

吴某刚于2018年1月29日即在涉案房屋上设立抵押权，2019年3月，吴某刚、杨某坤、赵某贤通过签订《协商书》的形式，确定以涉案房屋折抵吴某刚向杨某坤所负债务，从《协商书》中可以看出，赵某贤只是名义上的购房人，而涉案房屋实际归杨某坤所有，虽然赵某贤未实际支付购房款，但并非吴某刚无偿转让涉案房屋。各方亦在本案审理中确认房屋价值300万元，吴某刚亦将其曾经办理抵押登记的房屋转让给杨某坤用于折抵债务300万元，折抵的债务金额与房屋实际的市场价格相近，因此不属于以明显不合理低价转让财产的情形。

其次，吴某刚的行为并未对秦某芳造成损害。吴某刚为了担保其对杨某坤的债务履行，于2018年1月29日在涉案房屋上设定了抵押权，之后因吴某刚未能偿还欠款，以该房屋抵债，且涉案房屋转让前才办理解押。而北京市朝阳区人民法院于2019年5月才作出判决书确认秦某芳对吴某刚享有债权，设定抵押权早于人民法院判决书一年多的时间，因此依现有证据不能认定吴某刚转让案涉房屋的行为属于恶意逃避秦某芳债权实现的情形。综合上述分析，秦某芳的主张不符合债权人撤销权成立要件。