房产律师——母亲房屋老人生前过户给己方，老人去世后其他子女起诉无效案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某辉向本院提出诉讼请求：1、判令孙女士与林某强于2006年3月15日签订的关于北京市海淀区一号房屋的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：第一，涉案房屋系林先生与孙女士夫妻共同财产，林先生是a单位职工，因其职工身份分配的房屋，他去世后夫妻共同财产并未发生继承的情况下直接购买了一号房屋并使用了林先生工龄，因此一号房屋是夫妻共同财产，孙女士将房屋出售给林某强侵害了其他继承人的合法权益，故我们认为合同无效。

第二，孙女士与林某辉签订的房屋买卖合同也并非双方真实意思表示，孙女士曾向原告之子林某豪说当初是因为自己不是职工身份，无法报销暖气费才改登记到林某强名下，林某强本人也没有支付任何房屋买卖款，根据民法典规定，民事行为属实虚假真实意思的，民事行为无效，故买卖合同签订无效。

被告辩称

林某强辩称，位于北京市海淀区一号房屋，是父亲林先生生前承租的公有住房。父亲林先生于1994年去世后，由母亲孙女士承租。相关法律规定，继承人只能继承被继承人具有所有权的合法财产，承租房是公有住房，被继承人没有所有权，承租房不是被继承人的合法财产，因此承租房不能作为继承人的财产被其子女继承。被继承人林先生去世后没有留下房产。1998年，由我出资，母亲孙女士购买了北京市海淀区一号房屋，产权人为孙女士。相关法律规定，房屋产权人拥有房屋一切权利，受到法律保护。产权人对房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2006年3月15日，产权人孙女士将其房屋所有权与我以现金交易，产权交易依法合规。林某辉仅凭主观臆断起诉房屋买卖合同无效和未支付购房款，没有事实依据和法律依据。我没有侵害所有继承人的合法权益。

被告林某鑫、林某佳、林某旭未进行答辩。

法院查明

林先生与孙女士系夫妻，共生育五个子女，即林某鑫、林某佳、林某辉、林某旭、林某强。1994年，林先生去世。2020年，孙女士去世。

位于北京市海淀区一号房屋原登记在孙女士名下。该房屋系孙女士于1998年申请购买，2002年2月26日，孙女士与北京a单位签订北京市a单位出售公有住房协议书，约定北京市a单位根据97年文件批复，向孙女士出售涉案房屋，房价款37987元。在房价计算表中列明使用了男方工龄1年，女方工龄43年。但在购房调查回执表中体现林先生的工龄为43年。2006年3月15日，孙女士与林某强签订北京市房屋买卖合同，孙女士以377442元的价款将上述房屋出售给林某强，林某强于2006年3月16日取得该房屋所有权证书。

现林某强认为涉案房屋系林先生、孙女士的夫妻共同财产。林先生去世后，涉案房屋中属于林先生的房屋权益应由其继承人继承，孙女士支付的购房款是林先生、孙女士的共同财产，林某强明知涉案房屋中属于林先生的房屋份额并未析出，并由其他继承人继承的情况下，林某强就要求孙女士将其房屋出售，且林某强并未支付购房款，涉案房屋应属有效。为此，林某强向本院提交了林先生的档案材料，显示林先生在90年代有退休工资，约200余元，林先生去世时一次性发放了平均工资二个月的丧葬补助费，本人工资六个月的救济费。

林某强不予认可，表示涉案房屋是林先生去世前承租的公房，林先生去世后，该房屋承租人变更为孙女士，后孙女士签订的购房合同，但实际购房款系林某强支付的，林先生的退休金只有100元。故该房屋系孙女士的个人财产。为此，林某强向本院提供了北京a单位签发的住房情况的材料、交纳44087元购房款及相关费用的收据。

另查，林先生系北京a单位的职工，孙女士生前无工作。林某辉表示将涉案房屋出售给林某强并非孙女士的真实意思表示，并向本院提供录音，林某强不予认可，表示老人生前系其照顾，家里人都知道此事，也已经将购房款37万余元以现金形式给付孙女士。

裁判结果

驳回林某辉的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

公民的合法权益受法律保护。本案中，涉案房屋系林先生去世后，由孙女士购买，根据林某辉提供的证据，无法证明孙女士系用夫妻共同财产购买的上述房屋，故涉案房屋应归孙女士个人所有。涉案房屋购买时使用了林先生的工龄，无法改变该房屋的权属性质，但林某辉可就工龄部分主张财产性补偿。在涉案房屋归孙女士个人所有的情况下，孙女士有权处分该房屋，现孙女士已去世，林某辉表示孙女士出售房屋并非其真实意思表示，林某强未支付购房款，仅向法院提供了录音材料，法院无法采信。故孙女士与林某强签订的房屋买卖合同应属有效。林某辉要求确认合同无效之请求，于法无据，法院不予支持。