一起借名购买单位集资房，因登记人去世后其继承人不配合过户己方起诉过户案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告刘某洁向本院提出诉讼请求：1.三被告履行房屋买卖合同，三被告及C公司将北京市海淀区房屋(以下简称涉案房屋)过户到我名下；2.三被告承担本案诉讼费用。

事实和理由：2009年10月27日，宋某涛与贾某鹏签订房屋买卖合同，约定宋某涛购买贾某鹏的涉案房屋，并支付贾某鹏补偿款25万元。双方还约定，宋某涛支付应由贾某鹏向单位缴纳涉案房屋的集资款38万元，并待房屋具备过户条件的情况下，贾某鹏无条件协助我办理房屋过户手续。买卖合同签订后，宋某涛依约支付了款项，并于2008年4月24日入住房屋至今。

2017年7月24日，我与宋某涛离婚，我们约定涉案房屋归我所有。据我了解，涉案房屋现已可以过户，但因贾某鹏已于2015年10月11日去世，故我要求贾某鹏的继承人配合我将涉案房屋过户到我名下，故我诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告钱某芬辩称，刘某洁所述属实，认可当事人签订的房屋买卖合同，同意配合过户。

被告赵某娟、贾某辩称，赵某娟与贾某鹏于2011年登记结婚，刘某洁所述的集资建房、签订房屋买卖合同和所谓的购房款支付等均发生在此前，我对此不知情，希望法院依职权查明相关的事实。刘某洁与宋某涛的离婚协议（补充）并非是婚姻登记机关备案的材料，希望法院依职权予以查明。

房屋买卖合同中有宋某涛以贾某鹏的名义购房等字样，双方之间是借名买房还是房屋买卖关系请求法院依照职权查明；我们在获知房屋办理情况下及时通知了刘某洁，并告诉了其联系方式和办理办法。现C公司亦是本案的当事人，涉案房屋是否可以过户到刘某洁名下，请求法院依职权予以查明。

第三人C公司辩称，涉案房屋确系我公司集资建房，是二类经济适用房的性质，小区正在办证过程中，按照公司的程序，我们可以将房产证办理到贾某鹏继承人的名下。办证完毕后，其继承人愿将房屋过户给谁，我们不做干涉，但目前仅能办理在贾某鹏名下。

法院查明

贾某鹏原为北京C公司（以下简称C公司）职工，于2015年10月11日去世。贾某鹏与赵某娟于2011年11月9日再婚，婚后生有一女贾某。贾某鹏之母为钱某芬，之父贾某贤已于2004年去世。刘某洁与宋某涛原系夫妻，后于2017年7月24日协议离婚。

2006年5月26日，贾某鹏（乙方）与其单位签订《C公司职工集资建房协议书》，一、C公司（甲方）根据职工贾某鹏（乙方）自愿参加集资建房的申请，乙方自愿认购住房一套。2008年4月24日，C公司向贾某鹏颁发《住房分配通知单》，内容为现将位于海淀区一号住房，分配给C公司（单位）贾某鹏居住。请凭此单办理入住手续。该通知单上有公司房地产管理处的公章及“信息录入，协议签订”“费用已付、钥匙已发”字样的盖章。

2009年10月27日，甲方（贾某鹏）与乙方（宋某涛）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方工作单位“北京C公司”于2006年组织本单位员工进行集资盖楼，经过甲乙双方友好协商，达成由乙方以己方名义出资购买该房屋，该房屋所有权归乙方，具体事项如下：二、房屋价款1.该房屋由乙方以甲方名义购买，并由乙方支付甲方补偿款共计人民币25万元，本协议签订之前已经分两次支付款项，共计支付人民币10万元整，下欠15万元未予支付，本合同签订之日起1日内，乙方一次性支付完毕剩余人民币15万元整。

2.该房屋向“北京市C公司”交纳的所有相关费用由乙方承担，现已交纳人民币三十八万元，日后如需继续交纳，仍由乙方负担，与甲方无关。三、房屋交付。乙方于2006年5月29日向“北京市C公司”承建方交纳第一笔款集资款，并于2008年4月24日入住该房屋。

四、房屋过户约定：由于该房屋至今未能办理完备房屋所有权手续，是以双方不能按照我国相关法律之规定办理过户手续，所以在此双方特别明确做如下过户约定：1.待该房屋办理完毕所有权手续具备过户条件后，甲方立即无条件协助乙方完成过户手续。过户所需相关费用由乙方承担。

宋某涛一方分三次由其本人或其子宋某支付了贾某鹏25万元。贾某鹏分别于2008年9月29日、2009年1月23日、2009年10月27日出具了三份收据，内容为“今收到宋某购房款（一号房屋）人民币5万元、5万元、15万元”。宋某涛一方分三次向C公司支付购房款38万元，提供了收据三张，其中交款人处记载为宋某涛或宋某。庭审中，各方当事人均认可上述三份收据的原件均由刘某洁持有。

另查，现涉案房屋已具备办证条件，C公司当庭表示可将涉案房屋变更登记至贾某鹏继承人的名下。涉案房屋自交房之日一直由刘某洁一家居住使用。刘某洁在法院释明后表示，若涉及C公司仅能将涉案房屋登记在贾某鹏继承人名下后再转移登记其名下的话，希望先行登记在钱某芬名下，且愿意承担两次手续的相关费税。

对双方当事人争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘某洁主张其与宋某涛离婚后，涉案房屋所涉的合同权利义务由其享有，提供了《离婚协议书（补充）》，赵某娟、贾某对该证据不予认可，认为《离婚协议书（补充）》并非是婚姻登记机关备案文件；其他当事人对该证据认可。本院在审理期间通知宋某涛到庭接受询问，其表示涉案房屋所涉的合同权利义务由刘某洁享有，且不参与诉讼主张权利；

2.赵某娟、贾某对刘某洁实际向C公司支付了购房款表示质疑，但认可相关票据原件由刘某洁持有。因交费收据的原件由刘某洁一家持有，且其中交款人记载为宋某涛或宋某，结合双方的房屋买卖协议书中记载的付款内容，本院认定刘某洁实际交纳了购房款。

裁判结果

C公司于本判决生效后15日内协助、配合钱某芬、赵某娟、贾某办理房屋所有权登记手续，将北京市海淀区一号房屋所有权证书办理至钱某芬、赵某娟、贾某名下，相关费税由刘某洁负担；

钱某芬、赵某娟、贾某在取得北京市海淀区房屋所有权证书后15日内将上述房屋转移登记至刘某洁名下，相关费税由刘某洁负担。

房产律师靳双权点评

本案相关法律事实发生于民法典实施之前，应当适用当时的法律、司法解释。依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按照合同全面履行义务。C公司与贾某鹏签订的《C公司职工集资建房协议书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，贾某鹏依约履行合同义务，C公司在具备办证情况下应为其办理涉案房屋的产权手续。

现C公司表示涉案房屋已具备办证条件且同意将涉案房屋登记在贾某鹏继承人名下，但鉴于贾某鹏的继承人未就其遗产进行分割，在本案诉讼过程中亦未就此达成一致意见，故贾某鹏与C公司之间签订的中贾某鹏一方的权利义务应由贾某鹏的第一顺位继承人，即配偶赵某娟、母亲钱某芬、子女贾某继承，C公司应将涉案房屋登记在上述继承人名下。

本案中，宋某涛与贾某鹏签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。合同签订后，宋某涛依约向C公司及贾某鹏本人支付了购房款，且实际入住房屋，贾某鹏应按照合同约定在房屋办理完毕所有权手续具备过户条件后协助完成过户手续。宋某涛在其与刘某洁婚姻存续期间签订房屋买卖协议，在二人离婚后约定相关的权利义务由刘某洁享有，贾某鹏在房屋买卖协议尚未履行完毕时去世，故刘某洁要求贾某鹏的继承人将涉案房屋过户过户至其名下，有事实和法律依据，法院予以支持。