北京房产律师解析一起借名买房，登记人主张无效，己方起诉过户案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

宋某辉诉称：宋某辉、刘某芳夫妇与赵某杰系朋友关系。2012年6月，夫妇二人与案外人杨某龙签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），向杨某龙购买了位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋总价款2515000元。合同签订后，二原告支付了定金和中介费。为享受北京市首套房贷款的优惠政策，二原告与赵某杰商定，将涉诉房屋登记在赵某杰名下，以赵某杰的名义向银行申请贷款，房屋实际所有权人仍为二原告，日后赵某杰再过户给二原告。

涉诉房屋的所有款项均由二原告出资，购房事宜亦由二原告办理，房屋产权证及相关材料的原件也由二原告持有，房屋也由二原告实际居住。二原告要求赵某杰将房屋过户至二原告名下，但赵某杰拒绝配合。现二原告诉至法院，要求1、法院确认涉诉房屋归二原告所有；2、赵某杰协助将该房屋所有权人变更为二原告。

被告辩称

赵某杰辩称：涉诉房屋交易时二原告名下已有其他房产。二原告为享受首套房贷款比例高、利率低的优惠政策，以赵某杰名义购房的行为，规避了国家及北京市房地产限购限贷政策，不仅有违公平正义，且导致国家政策落空。双方之间的口头借名购房约定，因违背公序良俗而应认定无效。

房产登记部门备案的《存量房屋买卖合同》系杨某龙与赵某杰所签；《存量房自有交易资金划转协议》、房屋所有权转移登记申请书、购房承诺书等也均为赵某杰所签；《个人购房借款及担保合同》也是赵某杰与某银行签订。上述证据表明，涉诉房屋的买受人、产权人是赵某杰而非二原告。赵某杰与某银行之间存在借款合同关系，涉诉房屋已被抵押给银行。如果支持二原告的诉讼请求，势必造成多方法律关系的纠缠，影响已经稳定的法律关系和赵某杰及其共有人的利益。二原告的诉讼请求，于法不合，于理不通，于情不容。赵某杰请法院驳回二原告的诉讼请求。

某银行述称：如果法院判决二原告一次性向某银行清偿剩余贷款本息，某银行同意配合。

法院查明

宋某辉与刘某芳系夫妻关系，二人与赵某杰系朋友关系。

2012年10月11日，赵某杰与杨某龙签订了《存量房屋买卖合同》，约定：杨某龙将涉诉房屋出售给赵某杰，房屋交易价格为233万元，其中自有交易结算资金为71万元，剩余162万元赵某杰向银行贷款，双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。当日，涉诉房屋过户登记至赵某杰的名下。

同年，赵某杰与某银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：赵某杰为购买涉诉房屋向某银行贷款162万元，赵某杰以涉诉房屋为上述借款提供抵押担保；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，双方办理了抵押登记，某银行如约发放了贷款。杨某龙收到购房款后，亦如约交付了房屋。房屋交付后，二原告进行了装修并一直居住至今。

案件审理过程中，二原告提供了其与杨某龙签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》等证据，证明：二原告在2012年6月30日便与杨某龙签订了上述合同，涉诉房屋的实际购买人为二原告。赵某杰对上述证据不予认可，称在房产登记部门备案的《存量房屋买卖合同》是其与杨某龙签订的。

案件审理过程中，二原告提供了微信记录，证明：赵某杰承认涉诉房屋的实际购买人为二原告。赵某杰认为：微信记录可人为修改，二原告提供的微信记录不完整，无法证明真实情况。二原告还提供了银行对账单，证明：其在2013年10月23日曾给赵某杰转账5万元作为借名买房的感谢金。赵某杰表示：双方系朋友关系，有多笔资金往来，5万元并非感谢金。

案件审理过程中赵某杰认可：涉诉房屋的购房首付款、契税、公共维修基金等费用均为二原告出资，购房贷款也是二原告在实际偿还，赵某杰未曾支付过涉诉房屋的相关款项。

案件审理过程中，某银行表示：《个人购房借款及担保合同》现正在履行中，目前尚有约140万元未偿还。二原告表示：同意一次性向某银行清偿《个人购房借款及担保合同》项下剩余贷款本息。

案件审理过程中二原告还提供了核验结果，证明二原告符合在北京购房的条件。

裁判结果

一、原告宋某辉、刘某芳于本判决生效之日起十日内向第三人某银行清偿被告赵某杰与第三人某银行签订的《个人购房借款及担保合同》项下的全部借款本息；

二、第三人某银行、被告赵某杰于本判决生效之日起十日内到房产登记部门，协助原告宋某辉、刘某芳办理位于北京市海淀区一号房屋的抵押注销手续和房屋产权过户手续，将该房屋转移登记至原告宋某辉、刘某芳名下；

房产律师靳双权点评

结合现有证据及各方当事人陈述，可认定：二原告为了享受首套房贷款的优惠政策与赵某杰商定，借赵某杰之名签订购房合同和借款合同。二原告在合同签订后，支付了购房首付款并负责偿还贷款，涉诉房屋也一直由二原告居住至今，二原告为该房屋的实际购买人和上述合同的实际履行人。二原告有在北京购房的资格，赵某杰主张双方之间口头借名购房约定违背公序良俗应认定无效，缺乏法律依据，法院不予采信。

现二原告要求赵某杰履行借名买房合同，协助其办理房屋过户手续的诉讼请求合法有据，法院予以支持。但二原告在借名买房合同尚未履行完毕的情况下，直接要求法院确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求，缺乏法律依据，法院无法支持。

二原告为购买涉诉房屋，借赵某杰之名向某银行所借贷款尚未清偿完毕。现二原告愿意一次性清偿剩余贷款本息，某银行对此亦无异议，法院可在本案中就贷款清偿事宜一并进行处理。