房产律师——借父亲名义买房签署合同，老人去世后部分继承人不认可纠纷

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某刚向一审法院起诉请求：要求确认2001年5月周某刚与周某贤之间签订的“协议”有效。

周某鹏、周某芬、周某娟二审请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回周某刚的诉讼请求。

事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.根据周某芬提交的周某贤的录音，周某贤认定协议签订时间是在宋某芳去世之后，但协议落款时间却是在宋某芳去世之前，故申请对协议的笔迹形成时间进行鉴定。2.一审法院未查清周某刚是否出资以及钱款的来源，认定周某刚出资购房缺乏依据。3.各方于2007年召开家庭会议商讨房产处理问题，周某刚未提及协议之事，说明借名卖房的事实并不存在。4.周某贤因年事已高需要照顾，才与周某刚签订协议。

二、一审法院适用法律错误。1.周某刚与周某贤为了自身的利益恶意串通，将原本属于宋某芳的遗产作为借名买房的一部分签订协议，损害了周某鹏、周某芬、周某娟的继承权，符合合合同无效情形。2.×号房屋是周某贤与宋某芳的夫妻共同财产，如果协议真实存在且宋某芳认可借名买房，其应当在协议上签字捺印，而协议上没有宋某芳签字，说明宋某芳不同意协议内容或签订协议时宋某芳已经去世，周某贤的行为构成无权处分。

被告辩称

周某刚辩称，同意一审判决，不同意周某鹏、周某芬、周某娟的上诉请求。一、周某鹏、周某芬、周某娟作为无独立请求权的第三人，一审未判决其承担责任，其是否有权提起上诉需由法院审查。二、×号房屋系由周某刚出资购买，周某贤和宋某芳未进行出资，购房款也未折算二人工龄，该房屋不属于周某贤和宋某芳的夫妻共同财产。三、周某芬提交的录音存在诱导性发问，一审法院对周某贤的询问可以证明周某刚和周某贤之间存在借名买房合同关系。四、协议签订时间为2001年5月，周某鹏、周某芬、周某娟主张协议签订时宋某芳已去世，应对其主张的协议形成时间举证，而其一审期间并未申请鉴定。

周某贤辩称，同意一审判决，协议是其真实意思表示。

周某豪辩称，同意一审判决。

法院查明

周某鹏、周某芬、周某刚、周某娟、周某豪系周某贤与宋某芳之子女。

2001年3月1日，周某贤作为买方，北京某单位作为卖方，双方签订《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，周某贤购买位于西城区x号房屋，实付金额40953.90元。合同签订后，周某刚代周某贤交纳购房款40974元。周某刚一直在该房屋居住。

2001年5月，周某贤与周某刚写有“协议”，内容为：本人周某贤是北京某单位职工，1980年我原来居住的某单位宿舍平房拆迁，原来平房换成了宿舍楼，我作为拆迁户1982年某单位分配我两套新楼房。一套是三居室，另一套是两居室，三居室由我和老伴三儿子周某豪三儿媳居住，两居室由二儿子周某刚及二儿媳孙女三口人居住，这种情况一直到1993年某单位进行房屋商品化改革，原来住的公房让本人出钱购买成为私有房，×号三居室的购房款17110元由二儿子三儿子出钱于94年交清，其中三儿子周某豪出钱8050元，二儿子周某刚出钱9060元。×号两居室的房款共计40974元，二儿子周某刚一人出钱于94年至2001年间交清两套楼房的。

房产证于2001年交到本人，由于某单位的购房政策规定房子只卖给某单位职工本人，所以两套楼房的房产证的房屋所有人是本人，但是×号两居室的房屋款40974元由二儿子周某刚一人出钱，只因当时购房规定是房产证的房屋所有人只能使用我的名字，且从82年至今×号两居室一直由二儿子周某刚三口居住，所以×号两居室的房屋产权应为二儿子周某刚所有，因此定本协议。

2002年9月5日，周某贤之妻宋某芳死亡。

周某刚一直居住在×号两居室房屋至拆迁。

周某刚为证实其主张，提供证据1、成本价出售自管公有住宅楼房协议书，证明西城区x号房屋进行房改，价格为40974元。2、收款凭证，证明周某刚交付房屋价款40974元。3、协议，证明周某刚与周某贤签订协议，确认购房款为周某刚支付并使用该房屋，周某刚与周某贤之间为借名购房关系。4、户口本，证明周某刚一直在涉诉房屋内居住。5、之前裁定书，证明周某鹏、周某芬、周某娟及周某豪与本案有利害关系，周某贤认可周某刚借名购房的事实。6、录像光盘，证明周某刚出资情况及存在借名购房行为，协议经过在世母亲的同意，与协议形成证据链，借名买房债权行为存在。

周某贤对周某刚提供的证据1、2、3、4、5、6均无异议。

周某鹏、周某芬、周某娟、周某豪对周某刚提供的证据1均无异议。

周某鹏、周某芬对周某刚提供的证据2表示不清楚；周某娟表示周某刚代周某贤办理的，但实际谁出资不清楚；周某豪表示无异议。

周某鹏、周某芬、周某娟、周某豪对周某刚提供的证据3认为字是周某贤写的，涉诉房屋是分配给单位职工的。2001年不存在借名买房，没有借名买房的内容。房屋可以上市后，周某刚并没有办理过户手续。

周某鹏、周某芬、周某娟、周某豪对周某刚提供的证据4、5均无异议。周某芬认为本案已经过诉讼时效，应裁定驳回周某刚的起诉。

周某鹏、周某芬、周某娟、周某豪对周某刚提供的证据6认可。

周某鹏、周某娟、周某豪没有证据提供。

周某芬为证实其主张，提供证据1、便条及录音，证明该协议的书写时间并非2001年。2、2007年房产情况汇报，证明家庭曾开会讨论房产分配及养老问题，当时周某刚没有提出有协议之事，如果当时周某贤将房屋给周某刚，就不会开会讨论。3房产分割继承协议，为周某刚、周某豪及恭润理三人一起讨论的。4、录音光盘及文字整理材料，证明协议为其母亲去世后所写。

周某刚对周某芬提供的证据1的真实性不予认可。表示没见过该便条，且内容叙述不清。对证据2的真实性、证明目的不予认可，该汇报并非协议，证明周某刚对房屋出资情况。当时周某刚为了家庭和睦隐瞒协议也符合人之常情。对证据3认为没有法律效力，没有任何人签字。表示确实讨论过对遗产分割范围和出资比例，但没有形成书面材料。对证据4的真实性、合法性、证明目的均不予认可。认为存在诱导性发问，且不完整。无法区分周某贤的回答是肯定还是否定。

周某贤对周某芬提供的证据2无异议。

周某鹏、周某娟对周某芬提供的证据1认可；周某豪表示没见过，听说过。

周某鹏、周某娟、周某豪对周某芬提供的证据2均无异议。

周某鹏、周某娟对周某芬提供的证据3表示以前说过此事；周某豪对周某芬提供的证据3认为讨论过，但没有书面材料。

周某鹏、周某娟对周某芬提供的证据4表示认可；周某豪对周某芬提供的证据4表示不清楚。

经法院与周某贤谈话，其认可“协议”为其个人所写。

法院认为：在当事人意思表示真实且不违反法律法规的强制性规定的情况下，其订立的双方合同或单方声明，均应该具有法律上的约束力。周某刚与周某贤签订的“协议”是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在合同无效的法定情形，为有效合同。周某鹏、周某芬、周某娟主张其母亲未签字一节，因“协议”未约定其母签字后成立或生效，故该情节不影响合同效力。对于双方存在争议的其他事实，也不影响对“协议”效力的认定。对周某刚要求确认“协议”有效的诉讼请求，存在法律依据，法院予以支持。

本院补充查明，周某刚共提供收据一张和收款凭证三张，法院向周某贤本人核实相关事实，周某贤称“协议是其本人书写，书写协议时宋某芳在世，其与宋某芳商量了协议内容，协议上“周某贤”的签字及捺印是其本人的，房屋用其名字购买，因其没有钱，周某刚支付了购房款”。

裁判结果

确认周某贤与周某刚于2001年5月签订的《协议》有效。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点有二，一是周某刚主张的借名买房关系是否成立，二是周某刚与周某贤签订的“协议”是否有效。

关于焦点一，应当结合房屋来源、购房款支付、房屋占有使用以及对于借名买房有无合理解释等因素综合考虑。首先，房屋系周某贤通过房改购买，房屋的登记权利人为周某贤，周某贤认可与周某刚存在借名买房关系，且双方对于借名买房能够提供合理解释。其次，根据周某刚提供的收据和收款凭证显示，交款人为周某刚或其配偶，合计交款金额与×号房屋的房款数额一致，结合周某贤所述“其没有钱，周某刚支付了购房款”，可以认定购房款系由周某刚支付。周某鹏、周某芬、周某娟虽对此不予认可，但未提供充分有效的证据予以反驳，且周某芬提供的房产情况汇报亦说明了周某刚出资的事实。

最后，各方均认可周某刚一直居住在×号房屋直至拆迁。综上，法院认为周某刚借名买房具有高度可能性，周某刚与周某贤存在借名买房关系。

关于焦点二，周某鹏、周某芬、周某娟主张“协议”并非2001年签订，而是宋某芳去世后补签，并申请对“协议”的笔迹形成时间进行鉴定。法院认为，周某芬提供的录音内容模糊，存有疑点，与周某贤向法院所作的陈述并不一致，鉴于周某鹏、周某芬、周某娟未申请鉴定，亦未提供其他证据证明其主张。经审查，周某刚与周某贤签订的“协议”系对借名买房进行确认，基于周某刚与宋某芳的关系，综合考虑周某刚支付房款以及长期占有使用×号房屋的事实，法院有理由相信宋某芳对于周某刚借名买房是知情并同意的。

综上，周某刚与周某贤签订的“协议”系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不存在合同无效情形，应属有效。周某鹏、周某芬、周某娟以无权处分、恶意串通损害其利益为由主张“协议”无效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。