遗产继承律师——借名购买小产权房屋，能否起诉获得房屋使用权利

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

刘某君三人向一审法院起诉请求：1.请求法院确认北京市通州区一号房产为刘某君三人共同使用；2.本案的诉讼费用由陈某杰二人承担。

陈某杰二人二审请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判驳回刘某君三人全部诉讼请求；2.判令刘某君三人承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：一审判决在程序及实体问题审查中均存在严重错误。一、本案程序存在严重错误。1.关于对陈先生证人证言的认定。本案的关键性证人陈先生系陈某杰的亲兄弟，为刘某鹏及刘某峰的亲舅舅，该人基于涉案房屋的出资问题前后出过完全相反的两份证明，先是在S村委会证明涉案房屋由陈某杰出资，又在2019年8月25日开庭前两天再次出具证明否认在村委会所出具的证明，证明涉案房屋由其姐陈某娜出资。但该证人在开庭之时并未出庭接受法官调查询问，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。证人前后作出完全相反的两份证言，却无正当理由不能当庭说明情况，其证言不应具备法律效力，更不应作为判决认定依据。一审判决认定事实部分大量引用该证人2019年8月25日出具的证言，违反法律规定。

2.关于陈先生出庭接受询问的必要性。本案一审庭审中，刘某君三人一直坚持涉案房屋是由陈某娜在S村的宅地基拆迁款购买，但根据刘某君三人在S村委会调取的有关陈某松及其子女名下有关宅基地拆迁的全部资料，陈某娜在S村根本就不存在宅基地，而在此情况下，刘某君三人在庭审中强调当年陈某娜在S村拆迁的宅基地房屋是由陈先生代持、并认领了拆迁款，并为此提交了陈先生签字的有关刘某君三人所认可的“陈某娜宅基地”拆迁协议。结合陈先生所做的前后矛盾的证言及刘某君三人提交的有关陈先生签署的拆迁协议，陈先生在本案中有很重大的利益关系。但一审法院未依法传唤陈先生到庭询问就直接认定了陈先生出具的对刘某君三人有利的证言证据，对陈某杰二人极为不公。

二、一审判决以陈某娜“实际出资”的理由判令涉案房屋由刘某君三人共同居住，实际是变相认可了小产权房买卖的合法性，严重违反了法律规定。1.关于涉案房屋的性质，其所有权应属于S村集体所有，只有村集体组织成员对此类性质房屋才有居住使用权，非集体组织成员根本无法享有居住权，陈某杰二人对涉案房屋的居住使用权已经S村委会明确备案确认。2.非村集体组织成员对村集体所有权的房屋即便有出资购买行为，也因违反《中华人民共和国土地管理法》的规定导致购房行为无效，进而无法享有村产房屋的居住使用权。

一审判决很明显以“借名买房”的思路来审理本案。陈某娜是否对涉案房屋有过出资行为尚存在疑点，仅凭借未出庭证人陈先生的证言无法直接做出陈某娜有出资行为的事实认定。即便陈某娜对涉案房屋有出资行为，一审法院判决出资人因出资行为就享有涉案房屋的居住使用权严重违反了法律强制性规定。陈某娜不具备购买村集体所有权房屋的权利及资格。而所谓“借名买房”明显有违法律强制性规定，因此其买房行为无效。

3.假设陈某娜因出资行为对涉案房屋享有了占有、使用、收益的权益成立，其去世后涉案房屋的相关权益作为“遗产”由其法定继承人享有，那也不是由刘某君三人享有。4.一审判决涉案房屋由刘某君三人居住使用，但同时又强调法院对涉案房屋的处理不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据，存在适用法律错误。

被告辩称

刘某君三人辩称，同意一审判决，请求驳回陈某杰二人的上诉请求。首先，本案一审程序公正合法、没有违法之处。陈某贤为本案第三人，并不是证人，并且第三人已经出庭接受法官的质询、质证。其次，陈某娜实际出资购买房屋是由陈某娜居住，其是该集体组织成员，享有该集体的宅基地，后该宅基地拆迁，涉及宅基地拆迁后的房屋，陈某娜享有购买和居住的权利，且在购买房屋之前，刘某鹏、刘某峰的户口也在该集体经济组织内，是之后才迁出去的，并未违反法律法规的强制性规定。

再次，关于继承权利的问题，一审中刘某君三人所提交的证据已经明确了本案各方和第三人对该房屋分割使用处置的协议合法有效，依法应当受法律保护。

法院查明

陈某松（2013年死亡）与高某芬（2011年死亡）系夫妻关系，二人共育有三个子女，即长子陈某贤、次子陈某杰、长女陈某娜。陈某松与高某芬均未留有遗嘱。刘某君与陈某娜（2013年死亡）系夫妻关系，二人育有二女，即刘某鹏、刘某峰。周某英与陈某杰系夫妻关系。陈先生与宋某奇系夫妻关系。

北京市通州区一号房屋（以下简称涉案房屋）系陈某娜以陈某松名义出资购买。1993年10月28日，北京市通州区S村民委员会（以下简称村委会）为陈某松出具收据，写明今收到陈某松交来涉案房屋房款32512元。2006年2月25日，村委会为陈某松颁发《房产居住使用证》，载明涉案房屋房主为陈某松，房屋共有人为陈某松、高某芬、陈某杰、周某英。陈某松夫妇去世后，陈某杰向村委会称涉案房屋房本写的是其父亲陈某松，但是实际购买人是其本人，因此申请将涉案房屋产权变更至其名下，2014年7月13日，村委会向陈某杰颁发《房产居住使用证》，载明涉案房屋房主为陈某杰，房屋共有人为周某英。

庭审中，刘某君三人称当时如果将房屋登记在陈某松夫妇名下，他们可以享受村里待遇，而且房价可以优惠10%，并且物业费、供暖费等都会免除，并且是他们先住，然后刘某君三人再住，登记在陈某杰夫妇名下，是因为当时他们和陈某松夫妇户口在一起，是村里的政策。陈先生、宋某奇称因为当时陈某松夫妇与陈某杰夫妇的户口都在一个本上，村委会就依照户口本将涉案房屋登记在陈某松夫妇与陈某杰夫妇名下。

2017年及2018年，陈某杰让刘某鹏去交纳涉案房屋的供暖费和物业费，陈某杰称因为房租费是刘某鹏拿着，所以让她去交纳。2019年8月25日，陈先生在其出具的事实情况说明中写明“2014年7月13日陈某杰产权变更，签字时没有看协议内容，就签了字，现在发生产权纠纷，我才细看协议内容，发现内容所写与事实不符，事实情况是，协议中第三行至第五行所写‘虽然此套房的房本写的是我父亲陈某松，实际购买人是我陈某杰’，此处写的不是事实情况，实际情况是S村一号是我姐陈某娜一家出资购买，购买时间是1993年10月28日，房本写的是我父亲陈某松，发放房本是2006年2月25日，房本上还有我母亲高某芬、陈某杰和周某英，是因为他们户口在一个户口本上，房本一直由我姐陈某娜一家保管”。

在法院2019年6月26日的谈话笔录中，陈某杰与周某英均称不知道涉案房屋是谁购买，亦不知道是谁出资。在法院2019年8月27日的开庭笔录中，陈某杰与周某英称是陈某松和陈某杰带的现金去村委会交纳的涉案房屋房款。

法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。根据查明的事实，涉案房屋房产居住使用证虽然登记房主为陈某杰，但实际出资人系陈某娜，因此应由陈某娜享有相应的占有、使用、收益等权益。因陈某娜已经去世，故上述权益应由其法定继承人即刘某君三人享有。故对于刘某君三人要求确认涉案房屋由其共同居住使用的诉讼请求，法院予以支持。但同时指出，法院对上述房屋的处理不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据。

裁判结果

位于北京市通州区一号房屋由刘某君、刘某鹏、刘某峰共同居住使用。

房产律师靳双权点评

根据2015年3月22日陈某杰、周某英与刘某鹏以及证明人刘某君、陈先生共同签署的关于涉案房屋的情况说明的内容，明确约定陈某娜借用陈某松名义购买涉案房屋，并对于房屋权属及出资情况作出清晰的确认。情况说明的本质是双方当事人之间对于房屋所有权归属及实际出资人的约定，因此陈某娜对于涉案房屋享有相应的占有、使用、收益等权益。鉴于陈某娜已经去世，故上述权益应由其法定继承人即刘某君三人享有。法院确认位于北京市通州区一号房屋由刘某君、刘某鹏、刘某峰共同居住使用并无不当。

需要说明的是法院仅是确认涉案房屋由刘某君、刘某鹏、刘某峰共同居住使用，并未对于涉案房屋的权属作出认定，同时法院考虑到涉案房屋的具体情况，在判决中写明法院对上述房屋的处理不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理、不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据正确，法院判决结果并未确认小产权房屋买卖的合法性。