北京房产律师——公房承租人去世，没有变更承租人，后拆迁安置利益归实际居住人案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某娜、陈某君、陈某刚向本院提出诉讼请求：1.请求S单位向陈某娜、陈某君、陈某刚给付北京市海淀区一号房屋（以下简称案涉房屋）补偿款，每人1623929.6元；2.请求S单位给付陈某娜、陈某君、陈某刚上述房屋补偿款对应的利息；3.请求陈某杰对以上第一项、第二项诉请承担连带还款责任；4.本案诉讼费用由S单位、B单位、陈某杰承担。

事实和理由：1979年，陈某坤从其工作单位A单位（以下简称A单位）承租了案涉房屋。陈某坤1997年10月25日去世后，就案涉房屋，A单位从未与其他人签订书面的公有住宅租赁合同。陈某坤与杨某芳系夫妻，二人育有五子女，分别为长子陈某贵，次子陈某刚，三子陈某鑫，长女陈某君，次女陈某娜。杨某芳1966年左右去世，陈某贵于1989年1月去世，陈某鑫于1996年1月去世，陈某坤去世时的第一顺位继承人为陈某刚，陈某君，陈某娜。除陈某刚外以上子女曾在不同时间段在案涉房屋与陈某坤共同居住。

2009年8月，案涉房屋开始拆迁腾退，中国科学院（以下简称中科院）及B单位授权S单位自筹资金，负责包括案涉房屋在内的房屋租赁住户的腾退、补偿工作，包括与住户公有房屋租赁合同的终止、收回租赁房屋等。2010年3月16日，S单位向陈某娜发放了《腾退工作告知书》，该文件显示补偿对象是承租人。此后，S单位与陈某娜协商了案涉房屋腾退补偿事宜，因对补偿款金额未达成一致意见，协商未果。公有住宅承租权益具有一定物权属性，承租人死亡，承租权转化的利益应归其继承人而非其他第三人。公有住宅补偿的对象应是公房承租人，现陈某坤已经去世，公房腾退补偿款应参照陈某坤的遗产进行分配，现陈某娜、陈某君、陈某刚作为陈某坤的第一顺位继承人有权获得相应补偿款。

且依据S单位出具的《腾退补偿明细单》，腾退人口认定为7人，包括陈某娜、陈某君、陈某刚。S单位错误地与陈某杰签订《房屋腾退协议书》，应赔偿我方的损失，故现诉至法院。

被告辩称

S单位辩称，不同意陈某娜、陈某君、陈某刚的全部诉请。第一，我方与陈某杰于2014年9月18日签订房屋腾退补偿协议书，陈某娜在房屋腾退前后多次向法院诉讼，2015年提出过排除妨碍、确认合同无效诉讼，排除妨碍一案其最终败诉，确认合同无效纠纷一案其最终申请撤诉，故陈某娜、陈某君、陈某刚本案诉讼已经超过诉讼时效。

第二，案涉腾退协议合法有效，案涉房屋系公有住宅，B单位明确授权我方享有产权单位全部权利。陈某坤去世后丧失了承租权，承租权无法继承，因此B单位要确定腾退主体，根据我方掌握材料，确定陈某杰为实际居住人。陈某杰是陈某坤的亲孙子，根据生效文书也能证明其居住情况，因此腾退协议合法有效。我方有资格以产权人身份对承租人进行认定，我方有权利选择与陈某杰签订协议。

B单位辩称，我方仅作为名义产权人，只是为了报批等方便成立的房地产管理单位。案涉房屋实际分配和使用权都在S单位，后续拆迁补偿等都是S单位的行为，我方未干涉任一环节，故本案与我方无关。

陈某杰辩称，不同意陈某娜、陈某君、陈某刚的全部诉请。第一，本案原告的起诉不符合民诉法规定的起诉条件，其主体不适格。三原告对案涉房屋既无产权，也无居住权，与我方无直接利害关系。本案我方依法取得案涉房屋的居住权，并没有侵占原告的房屋，不存在侵权问题。我方从小至陈某坤去世，一直居住在案涉房屋达二十余年，是案涉房屋的实际居住人。陈某娜有两处住房，陈某君和陈某刚均有住房，从未在案涉房屋居住过，因为拆迁利益才提起侵权诉讼。

案涉房屋是陈某坤承租的公房，不属于陈某坤的个人财产，因此不是遗产，不能作为遗产继承。在公房租赁中，承租人取得的只是房屋的使用权，承租人去世后，生前与承租人共同生活的家庭成员，可以继续承租。根据2009年社区居委会出具的证明文件和12份邻居证人证言，以及贵院作出之前裁定书，足以证明我方在陈某坤去世后一直居住在案涉房屋，具有承租资格。故S单位与我方签订的房屋腾退协议合法有效，没有侵犯三原告的权利。我方依法取得该房屋的承租权，是实际承租人，签订的房屋腾退协议合法有效。

综上，请求法院驳回三原告的全部诉讼请求。

法院查明

陈某君、陈某娜系陈某坤之女，陈某刚系陈某坤之子，陈某杰系陈某刚之子。

2014年9月18日，陈某杰（乙方）与S单位（甲方）签订《房屋腾退补偿协议书》，约定：第一条，甲方同意将腾退房屋补偿款直接支付给乙方，并直接接收乙方承租的腾退房屋，乙方同意接受甲方支付的腾退房屋补偿款，并将腾退房屋交归甲方组织拆除。第二条，腾退房屋补偿款：甲方支付乙方的腾退房屋补偿款为4871789元，乙方不再就腾退房屋主张其它任何赔偿或补偿等任何权利。第三条，腾退房屋期限：乙方应于2014年9月18日前完成腾退房屋的清空并将腾退房屋交付甲方或甲方指定的腾退房屋接收人。同日，陈某杰领取腾退补偿款4871789元。

陈某君、陈某娜、陈某刚就其主张的A单位从未认可陈某杰系案涉房屋的承租人，相反认可陈某娜继续承租使用案涉房屋一节，向本院提交如下证据予以证明：

证据一、A单位于2009年10月26日出具的《收据》，内容为：今收到陈某坤交来一号房房租（2001年至2009年12月），交款人陈某娜。

证据二、A单位于2010年12月24日出具的《证明》，内容为：北京市海淀区一号房屋，是我所于1979年分配给原本所职工陈某坤同志承租的公有住房。因当时的历史条件，所有承租该地公房的租户均未与单位签订书面承租合同，但对该租赁关系我所确认合法有效。陈某坤于1997年10月25日去世，我所同意此房即由陈某坤女儿陈某娜继续承租使用，陈某娜在此期间按照所里规定一直向我所交纳租金，我所对陈某娜承租上述房屋予以认可。

三被告对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，表示交纳租金与是否是承租人无关，三原告无权自行协商。

2010年，陈某娜以一般所有权及相关权利纠纷为由将陈某杰和吴某琳诉至我院，要求陈某杰、吴某琳立即停止侵权，从案涉房屋搬出。我院经审理作出裁定书，裁定驳回陈某娜的起诉。在该判决的本院认为部分有如下内容：公房承租权不属于物权，依法不能继承。一号房屋原承租人陈某坤于1997年10月去世后，其子女陈某君、陈某刚、陈某娜无权自行协商决定房屋承租人。作为房屋产权人和出租人的S单位在陈某坤去世后没有与陈某坤的其他家庭成员签订书面承租合同。陈某娜虽持有S单位提供的证明，但该证明从形式和内容上来看均不具备承租合同性质，现陈某娜要求陈某杰、吴某琳腾退一号房屋，但未提交相应证据证明其是一号房屋的合法承租人。故陈某娜主张陈某杰、吴某琳腾退房屋，主体不适格。

后陈某娜不服，提出上诉。二审审理中，上诉人陈某娜撤回上诉。

2016年3月15日，陈某娜以确认合同无效纠纷为由将S单位和陈某杰诉至我院，要求依法判令双方签订的《房屋腾退补偿协议书》无效。后陈某娜于2017年3月30日申请撤诉。

2020年5月15日，陈某娜、陈某君、陈某刚以共有物分割纠纷为由将陈某杰诉至我院，后向我院申请撤诉。

本案审理过程中，陈某娜、陈某君、陈某刚有如下陈述：现无相反证据推翻案涉《房屋腾退补偿协议书》的效力，但我方认为腾退协议是否有效与本案无关，我方主张的是补偿款发放错误这一侵权行为；因居委会证明和陈某杰提交的证据都是虚假的，才导致签订了案涉的腾退补偿协议书；我方不再主张是案涉房屋的合法承租人，公房承租权虽无法继承，但承租权转化后的拆迁利益是可以继承的；依据拆迁政策，房屋承租人也即被腾退人是陈某坤，因公有住宅的承租人从未发生过变更，故一号房屋的腾退补偿款应当发放给陈某坤的继承人，而不是谁占有房屋谁就占有腾退补偿款。

裁判结果

驳回陈某娜、陈某君、陈某刚的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。

本案中，陈某娜、陈某君、陈某刚主张因S单位错将一号房屋的腾退补偿款发放给陈某杰，构成侵权，故要求S单位向其给付一号房屋的补偿款，每人1623929.6元，并给付相应利息。但从本案已审理查明的事实来看，陈某娜、陈某君、陈某刚的上述诉请明显依据不足。

首先，陈某杰（乙方）与S单位（甲方）于2014年9月18日签订的《房屋腾退补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效。现无相反证据推翻该《房屋腾退补偿协议书》的效力，故S单位依据合法有效的腾退协议将案涉房屋的腾退补偿款发放给陈某杰之行为，有合法依据，不构成侵权。

其次，根据已生效的裁定书所认定的内容，公房承租权依法不能继承，且现无证据证明陈某娜、陈某君、陈某刚系一号房屋的合法承租人，故陈某娜、陈某君、陈某刚仅仅依据陈某坤曾承租案涉房屋的事实，就主张现有腾退补偿款系陈某坤公房承租权的当然转化，其作为继承人由此当然可以继承该转化后的利益一节，明显缺乏相应的事实及法律依据，法院对此不予采信。

最后，根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在陈某娜起诉S单位和陈某杰确认合同无效纠纷一案中，陈某娜即知晓案涉房屋腾退补偿协议的存在。然而从陈某娜该案申请撤诉至其提起本案诉讼，已经远远超过了两年甚至是三年。故在本案不存在诉讼时效中止、中断或延长等情形的情况下，其在本案的起诉确已超过诉讼时效。

综合上述分析，现陈某娜、陈某君、陈某刚要求S单位向其给付一号房屋的补偿款每人1623929.6元，并给付相应利息之诉请，缺乏事实及法律依据，法院对此不予支持。鉴于此，其要求陈某杰对上述诉请承担连带责任一节，亦于法无据，法院对此亦不予支持。