夫妻离婚时未分割房产，之后一方起诉再次分割

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

贾女士向本院提出诉讼请求：判决大兴区S室归被告所有，被告向原告支付折价款1 020 000元，诉讼费、鉴定费由被告承担。

事实与理由：原、被告原系夫妻关系，于2017年10月23日协议离婚。坐落于大兴区S室（以下简称S室房屋）系二人夫妻关系存续期间购买的夫妻共同财产，但原、被告在《离婚协议书》中未约定如何分割上述财产。现提起诉讼，请法院依法分割该房屋。

被告辩称

赵某斌辩称，不同意原告的诉讼请求，离婚协议中载明没有共同财产。涉案房屋由第三人购买，一直由第三人居住，第三人从来没有说过将房子赠与给原告或者被告，并且第三人主张涉案房屋所有权，所以我们认为应当驳回原告的各项诉讼请求。原告曾经参加了赵某斌与父母的家庭会议，同意涉案房产归父母所有，并且父母可以终身居住。

赵某君、孙女士述称，涉案房屋是我们二老于2013年借用赵某斌名字全款购买的，有支付凭证，已长期居住9年了，有居委会长期居住证明。曾开过家庭会议，制订过家庭房屋居住使用、分配权协议，房归二老所有，长期居住养老到百年为止。原被告2017年离婚，当时离婚协议已经写明财产无分割，请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令北京市大兴区S室房屋归赵某君、孙女士所有，并过户至二人名下，诉讼费由原、被告承担。

法院查明

赵某君、孙女士系赵某斌父母。赵某斌与贾女士于2017年登记离婚，离婚协议中就子女抚养达成一致，关于财产分割，离婚协议中标注“无”，债务“无”。

2013年8月9日，贾女士、赵某斌（买受人）与案外人北H公司（出卖人）签订商品房预售合同（限价商品住房），约定由贾女士、赵某斌购买S室房屋，房屋总价款484 330元，限价房上市交易承诺中约定“买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，由政府按照原价回购。买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品住房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，具体比例按照有关规定执行”。

2016年8月21日，涉案房屋取得不动产权登记证书，权利人为赵某斌、贾女士，共有情况为共同共有，权利性质为限价商品住房。房屋一直由赵某君、孙女士实际居住、使用。

关于S室房屋的购房款来源，双方均认可由第三人赵某君、孙女士全款出资。

赵某君、孙女士提交了于2014年4月12日签订的“父母购置楼房居住使用方案”，载明“……S室房屋2013年购置，此房55万，由父母出资55万购置，此房是次子赵某斌，贾女士申请的限价房，产权证是次子赵某斌，贾女士的名字，因二人放弃购买权，同意由父母投资购买供其养老所用。父母共同具有所有权、居住权、分配权、出售权。父母一方去世后，另一方具有所有权、居住权、分配权、出售权。此房父母双方居住到老为止。（因为是父母投资用赵某斌的限价房申请名额购买的此房，所以父母决定，儿子同意，父母双方全部去世后，次子赵某斌法定继承百分之六十，长子赵某贤法定继承百分之四十）……”赵某君、赵某贤、赵某斌在“父母购置楼房居住使用方案”上签字，赵某贤、赵某斌落款日期为2014年4月12日。

贾女士对“父母购置楼房居住使用方案”的真实性、合法性、关联性、证明目的都不认可，认为“父母购置楼房居住使用方案”没有其签字，且涉案房屋属于国家政策性限价房，即便有此约定也因违反国家政策而无效。赵某君、孙女士申请证人赵某贤、方女士出庭作证，欲证明召开家庭会议时贾女士在场，对“父母购置楼房居住使用方案”知情且同意。贾女士认为证人与第三人存在亲属利害关系，且证人对家庭会议时间陈述不一致，不认可证人证言的真实性。

经贾女士申请，对房屋出具评估报告，认定S室房屋市场价值2 040 000元（注：估价对象为限价商品房，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，上市补缴税务部门核定的计税价格与原购房价格之差的35%的土地收益，截至估价时点，估价对象已满五年，需要补缴的土地收益金约为15万元，具体数额以相关部门审定为准，该费用在本次评估结果中未扣除）。

赵某君、孙女士提交了2022年3月10日的购房资质核验结果，核验结果为初步核验通过。

赵某斌另提交了部分微信聊天记录，欲证明离婚时贾女士净身出户，贾女士认为赵某斌提交的微信聊天记录不连续，且离婚协议中共同财产写“无”只是不想因为财产分割而拖延时间，双方离婚时房屋不满五年无法分割，因此将房屋分割问题暂时搁置。

裁判结果

一、大兴区S室房屋归赵某斌所有，贾女士于本判决生效之日起七日内协助赵某斌办理该房屋的所有权转移登记手续；

二、赵某斌于本判决生效之日起七日内支付贾女士房屋折价款1 020 000元；

房产律师靳双权点评

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。本案中，就借名买房协议的主体而言，赵某斌为第三人赵某君、孙女士之子，证人也为第三人的长子和儿媳，均与本案具有明显利害关系，在贾女士予以否认的情形下，赵某君、孙女士、赵某斌均未提交充分证据证明贾女士对该协议知情且同意，故该协议不必然产生借名买房成立的后果。

其次，即便借名买房协议成立，按照相关法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋属于限价商品房，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房，属于保障性住房。限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房的家庭须经过资格审核，出售对象具有特殊性，故即便双方借名买房关系成立，也剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，双方之间的借名买房约定亦应属无效。

因此，法院对第三人赵某君、孙女士要求确认S室房屋归其所有并过户至其名下的请求不予支持，双方基于出资问题若有争议，可另行解决。

离婚协议中在没有对房屋归属有明确约定的情况下，并不当然排除贾女士作为财产共有人的权利，因此，S室房屋属于赵某斌、贾女士的夫妻共同财产，法院予以分割。应当说明的是，按照现有政策，虽然政策性住房在上市交易时必然会交纳土地收益等价款，交纳比例相关政策也予以明确。但分割房屋时交易并未实际发生，实际交易过程中，交纳土地收益价款的数额可能并未实际按照35%的比例交纳，土地收益价款暂无法确定。因此，本次分割未将土地收益价款等款项先行扣除，双方可待该款项实际发生后再行解决。