北京房产律师解析一起购买拆迁房屋，未办证前卖方主张无效，己方起诉确认合同有效案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

吴先生向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2014年签订的《北京市房屋买卖合同》合法有效；2、诉讼费由周先生承担。

事实和理由：2014年8月双方签订《北京市房屋买卖合同》，由我购买周先生位于北京市海淀区Y室房屋一套，购房款2 586 600元。由于签约时房屋尚未办理房产证，依约双方共同到北京M公司（以下简称M公司）办理更名过户手续，我依约向其支付全部购房款，且一直在此居住。现因该房屋办理房产证条件尚未成就，所以起诉要求确认该合同合法有效。

被告辩称

周先生辩称，我认为双方合同无效。该合同涉及多个家庭和多个权利人的权利，也涉及遗产继承问题，案涉房屋虽有我的份额，但我无完全处分权，该合同侵占了其他权利人权益，属无权处分。吴先生非善意取得，不动产未经登记，在缔约时我已告知吴先生有多个权利人，吴先生不属于善意取得。合同中买方和代理人身份不明确，无法证明吴先生为买方。

杨某向我转账，性质为借款，双方为借款合同关系。我已收到的上述款项支付给了刘某旭，该人系吴先生委托的中介公司人员，不排除其与吴先生恶意串通，杨某并未向我主张过还款。我已经报案，刘某旭无法找到。涉案房屋是农村宅基地上建造的房屋，属于小产权房，城镇居民不得到农村购买宅基地房屋和小产权房，双方的房屋买卖合同无效。

法院查明

2009年M公司、北京S公司、北京市H公司（拆迁人、甲方）与周先生（被拆迁人、乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，载明甲方需拆迁乙方W号房屋。乙方现有在册人口2人，实际居住人口5人，分别为周先生、周某贤、孙某、高某、周某立。被拆迁房屋补偿款1 061 025.2元，拆迁补助费165 663.8元。

2009年4月M公司（卖方、甲方）与周先生（买方、乙方）签订《拆迁认购（期房）购销合同》（以下简称购销合同一），主要内容系乙方自愿购买甲方房屋一套。同日，双方就另一套房屋签订《认购（期房）购销合同》（以下简称购销合同二）。2009年4月28日，周先生领取减购房款641 632元后的拆迁费593 457元。

2014年8月19日，周先生（售房人、甲方）、吴先生（买房人、乙方）及北京T公司（居间人、丙方，联系方刘某旭）签订《北京市房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称买卖合同），该合同第一款约定：甲方房屋坐落于北京市海淀区一号房屋（以下简称案涉房屋），第二条载明：此房屋价格为258.66万元。甲方必须由义务在办理房产证时办理过户等一切房屋手续；.....5.......房屋完全属于周先生所有，不存在任何纠纷。周先生在该合同落款处签字，杨某（吴先生母亲）代吴先生在该合同落款处签字。

该合同有附件《房屋交易其他约定事宜》。2014年10月29日，周先生、吴先生（杨某代理）、刘某旭签订《购房承诺书》，载明：周先生将案涉房屋于2014年以2 586 600元卖给吴先生，现已经将此房的购房协议，收据等相关手续在开发商处更改为吴先生，吴先生办理此房屋房产证时换正式发票时，周先生及家人必须全力无条件配合办理。周先生认为根据上述内容可知吴先生在缔约时对案涉房屋系周先生及其他权利人共同所有是明知的。同日，北京T公司向杨某出具5万元中介服务费收据，周先生向杨某出具收到杨某2 586 600元的收条。

周先生与杨某另在当日签订《借款合同》，主要内容系杨某同意向周先生出借金额为2 586 600元，并将该借款合同办理了公证手续。吴先生称其委托杨某签订上述材料，并委托杨某向周先生支付了买卖合同项下全部购房款，签订《借款合同》系考虑到案涉房屋产权证尚未能办理，故以借款合同来保证其资金安全。周先生则主张双方之间系借款合同关系，但对于签订买卖合同的原因无法确认。

周先生称其收到了吴先生支付的除了5万元定金之外的款项，但当天就将上述款项支付给了刘某旭，但对于为何向刘某旭支付无法进行解释说明。经查，现案涉房屋由吴先生居住使用，购销合同等由吴先生持有。

裁判结果

周先生与吴先生、北京T公司签订的《北京市房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》合法有效。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，自成立时生效。杨某代理吴先生签字的行为在吴先生作出追认后具有法律效力，即吴先生属于买卖合同的买房人。本案中，周先生以案涉房屋属于周先生及其家人共有为由认为其行为构成无权处分，进而主张买卖合同无效。对此，法院认为，买卖合同签订时，因案涉房屋的房产证尚未办理完毕，买房人仅可通过购销合同等材料了解出卖人信息。根据购销合同的内容可知，案涉房屋的购买人系周先生，吴先生据此有理由相信周先生具有处分案涉房屋的权利。

周先生称在购房承诺书中“家人必须全力无条件配合办理”，但该内容无法直接推定周先生明确告知吴先生案涉房屋还存在其他共有人，结合买卖合同中载明“房屋完全属于周先生所有，不存在任何纠纷”及周先生将案涉房屋交由吴先生居住使用并将购销合同原件等交付吴先生等行为综合考虑，周先生关于吴先生明知周先生系无权处分的抗辩意见，没有依据，法院不予采纳。

吴先生应系善意的合同相对人。虽双方另行签订借款合同，但双方签订买卖合同后另行缔约的行为并非导致买卖合同无效的事由。综上，买卖合同应系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，应属合法有效。