房地产律师——父亲名下房屋为儿子出资购买，儿子去世后儿媳主张借名买房案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某英、周某雯、周某兰向本院提出如下诉讼请求：1、判令周某坤、赵某英与周某贵之间就位于北京市通州区一号房屋存在借名买房关系，且借名买房合同有效；2、判令周某贵返还赵某英、周某雯、周某兰650万元；3、本案诉讼费用由被告周某贵承担。

事实和理由：2013年，周某坤与周某贵签订《家庭房产协议书》，约定周某坤出全资以周某贵名义购买坐落于北京市通州区一号的房屋（以下简称一号房屋），由周某坤使用居住并享有该房屋的处置权及其他全部利益。赵某英与周某坤系夫妻关系，于2009年结婚。该房屋系周某坤与赵某英婚姻期间实际购买，为二人的夫妻共同财产。购房后，周某坤与赵某英及此后出生的周某雯、周某兰均长期居住于该房屋内，房屋相关手续均存放在周某坤和赵某英处，符合借名买房的构成要件，只是借用周某贵的名义购买，协议书实为借名买房协议。

周某坤于2018年去世，周某贵系周某坤之父，周某雯、周某兰为周某坤与赵某英之女。周某坤继承人为本案原被告四人。鉴于周某贵已经将一号房屋出售，交易金额为650万元，违反了借名买房协议约定，给原告方造成了严重损失，因此原告起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。

被告辩称

被告周某贵辩称：一、原告的诉讼请求违背民事诉讼基本原则，基础法律关系混乱，程序严重违法。二、《家庭房产协议书》各方均没有借名买房的合意。《家庭房产协议书》的主体为周某贵、周某坤和周某欣，三原告均不是合同的主体，也不可能替代合同主体确定意思表示。合同关系具有相对性，合同的合意只能在合同相对人之间形成，非合同相对人之间不存在，也不能形成合意。现周某坤已过世，无法核实其当时的真实意思表示，但纵观《家庭房产协议书》全文，各方却明确约定涉案一号房屋所有权人为甲方即周某贵，足以说明协议各方并无任何借名买房的意思表示，有以下原因：

1、周某坤借名买房不具有合理性，也没有必要性。2017年3月14日，周某坤、赵某英办理离婚登记，并共同购买坐落于北京市海淀区A号房屋，后于同年10月复婚。假如按照原告诉称，其与周某坤没有购房资格，为规避本市限购政策才借名买房，为何不可以同样方式购买诉争房屋？假如二人确系诉争房屋的实际权利人，为何离婚时不要求先将诉争房屋过户至自己名下？甚至在周某坤生前从未对诉争房屋主张任何权利，却在周某坤过世后立即对同为法定继承人的周某贵提起诉讼？种种事实足以说明，诉争房屋所有权自始至终归周某贵单独所有，与周某坤、赵某英二人无任何关联，只能在周某贵去世后才由周某坤一人继承诉争房屋，周某贵生前有权自主处分诉争房屋。

所谓借名买房协议，借名人为最大限度保护自身利益，通常会在协议中明确约定：实际所有权人是谁、实际权利人具备过户条件时出名人应配合过户等条款。本案中《家庭房产协议书》却对借名买房、过户条件等关键条款未做任何约定，反而明确载明“房屋所有权人为甲方（即周某贵）”、“甲方（即周某贵）百年归老后，该房屋所有权、使用权由乙方（即周某坤）继承”。足以说明周某坤没有必要借名买房，《家庭房产协议书》实质上是周某贵对其身后之事的遗嘱。

2、诉争房屋的购买、《家庭房产协议书》的签订均有其特定的家庭背景。周某坤为孝敬父亲，也为便于照顾已年近八旬的父亲，决定买房赠与周某贵养老，并期望能与父亲同住。但诉争房屋购买之时，正值赵某英第一次怀孕、周某雯即将出生之际，赵某英不愿与周某贵同住，遂以其婚房—坐落于本市通州区H号房屋过于狭小，不便于照顾子女为由，要求搬入诉争房屋居住。周某贵年近八旬才即将有第一个孙子女，为家庭安定和睦、不让周某坤为难，迫于无奈同意了赵某英的要求，与周某坤夫妇互换居住，搬入与诉争房屋同小区的H号房屋居住。但周某贵顾全大局未入住诉争房屋并不能否认其单独享有诉争房屋的所有权，更不能由此认定存在所谓的借名买房。

3、退一步讲，假使如赵某英诉称，因其与周某坤不具有购房资格才借名买房，但根据司法实践及相关判例，为规避国家限购政策进行借名买房，明显违反了法律、行政法规的强制性规定，亦有违背公序良俗原则，借名买房合同也应属无效。

三、诉争房屋系周某坤对周某贵的赠与，《家庭房产协议书》本质是周某贵的遗嘱。1、《家庭房产协议书》第一条亦明确约定“登记的房屋所有权为甲方（即周某贵）”，均说明诉争房屋系周某坤对周某贵的赠与。结合赵某英作为见证人在《家庭房产协议书》上签字，也说明其对周某坤对周某贵赠与房屋的行为是知情且认可的，也因此周某坤在世时，其与赵某英二人从未对诉争房屋主张过任何权利。故诉争房屋系周某坤对周某贵的赠与毋庸置疑，且赠与行为早已履行完毕。赠与人的出资来源、出资方式等并不影响赠与行为的效力。

2、《家庭房产协议书》签订目的为保护周某坤的继承权利，本质上具有周某贵的遗嘱性质。周某坤生前时承诺为周某贵养老送终，也在自身具备一定能力后对周某贵尽了主要赡养义务。周某贵有感其孝心，为免自己百年后周某坤姐弟因财产引发纠纷签订《家庭房产协议书》，约定诉争房屋由周某坤一人继承，排除其姐周某欣的继承权利。而周某贵承诺生前不对诉争房屋进行任何处置，亦是为了保障周某坤将来的继承权利。这也侧面说明，正是因为诉争房屋所有权人为周某贵，才会产生“今后的分配归属问题”，即周某贵百年后诉争房屋所有权由周某坤继承，其姐周某欣放弃诉争房屋的继承权。

四、《家庭房产协议书》情势显著变更，不具备继续履行的条件和意义，且周某贵生前处分自己所有的财产系有权处分。诉争房屋购买及《家庭房产协议书》签订时，周某坤对周某贵履行主要赡养义务，照料其日常生活，周某贵亦始终未对诉争房屋进行任何处分并约定百年后由周某坤一人继承。但令周某贵没有想到的是，原本作为继承人的周某坤却先于其过世，签订《家庭房产协议书》的情势已显著变更，周某坤继承诉争房屋已不可能实现，其也无法再尽赡养义务，限制对诉争房屋处分的约定亦没有继续履行的条件和意义。

赵某英却长期霸占、转移周某坤的遗产，周某贵迫于生活只得将本就用于养老的诉争房屋出售用以治病救命。诉争房屋自始登记于周某贵名下，周某贵是诉争房屋法定的所有权人。周某贵出售自己所有的房屋系有权处分，视为对自己遗嘱的变更，且出售房屋合同、手续正当合法，并未侵犯包括三原告在内的任何第三人的财产利益。

综上，各方当事人并无借名买房的合意，诉争房屋系周某坤对周某贵的赠与，且赠与行为已履行完毕；具有周某贵遗嘱性质的《家庭房产协议书》在周某坤过世后已无继续履行的可能和必要，三原告的主张无事实和法律依据，却基于错误的法律关系缠诉至今，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人周某欣答辩意见：首先，《家庭房产协议书》签订的主体是周某坤和周某贵、周某欣，其他人员（包括赵某英）均不是该协议的主体，是周某坤和周某贵、周某欣三人对于协议中提及的房屋分配归属的约定，是三人的真实意思表示。协议中约定周某贵为房屋的所有权人，也正是因为房屋所有权人是周某贵，才会产生房产的分配归属问题。此外，该协议在签订时，赵某英亦作为见证人签字，也说明其当时对周某坤为周某贵买房养老的行为以及该房产的所有权归周某贵是知情且认可的。

其次，根据该协议第二条约定，周某坤全资以周某贵名义购买房产，由周某贵使用、居住，待周某贵百年后，该房屋所有权、使用权由周某坤继承。继承该房产的前提是被继承人对被继承的财产拥有所有权，这也正好说明了周某贵对该房屋拥有所有权，且周某坤也对此认可。协议中排除周某欣对该房屋的继承权也能说明同样的道理。针对赵某英认为该房产系赵某英与周某坤夫妻共同财产的主张，我方不予认可。

购买该房屋虽系周某坤出资，但买房的初衷和目的是出于周某坤的孝心和报答周某贵的养育之恩，同时，周某坤在大学毕业不久由周某贵、周某欣共同出资购买了一套Y号房产，登记在周某坤的名下，所有权归了周某坤，为了平衡这一利益关系，周某坤出资给周某贵买房也是理所当然的。周某坤出资为周某贵买房的行为性质应认定为对周某贵的一种赠与，并且该赠与行为已实际完成，周某贵取得了该房屋的所有权。该协议订立的真实目的是在周某贵去世后周某坤能够通过继承方式获得该房屋的所有权，排除周某欣的继承权。协议书第三款也明确载明了周某贵享有房屋的所有权。

周某坤去世前，周某坤一直负责赡养周某贵，周某坤成了周某贵的唯一依靠。现因周某坤去世，无法尽赡养周某贵的义务，周某贵年近古稀，身体状况每况愈下，身患多种严重疾病，又无钱看病。再者，周某欣作为协议中的丙方，放弃对房屋继承权的原因是周某坤承诺给周某贵养老送终，并全部负责周某贵的生活、治疗费用。在周某贵去世以后和周某坤再分配朝阳区Y号房屋。

综上，希望法院能够驳回原告的诉讼请求，给老人一个安享晚年的机会。

法院查明

周某贵与林某莉系夫妻关系，二人育有一女周某欣、一子周某坤。周某坤与赵某英系夫妻关系，二人于2009年10月28日登记结婚，于2017年3月14日协议离婚，离婚协议中第四条关于财产分割问题约定：位于北京市通州区H号房屋归男方所有，婚后2016年12月7日所购汽车，故男方所有，婚后各自的户名下的存款归各自所有；双方婚前就已经取得财产故各自所有，取得房屋所有权和汽车所有权的男方给予女方经济补偿1000万元。2017年10月10日办理了复婚登记手续，二人育有二女周某雯、周某兰。林某莉于2005年6月被安葬。周某坤于2018年12月15日去世。

2019年4月，周某贵以法定继承纠纷为由将赵某英、周某雯、周某兰作为被告起诉至北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院），要求对周某坤的遗产按照法定继承原则予以继承分割，海淀法院经审理判决，该判决未对涉案一号房屋予以处理。

一、涉案一号房屋的购买、出资及产权登记情况。

2013年3月14日，周某贵（买受人）与北京xx房地产开发有限公司（出卖人，以下简称S公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由周某贵购买S公司开发建设的涉案一号房屋，总价款376万元。买受人采取分期付款方式，于签约当日交付房款1128000元，于2013年4月13日交付剩余房款2 632 000元。

关于涉案一号房屋的购房款支付情况。赵某英提交了六笔某银行转账支付凭证，其中显示2013年3月14日以赵某英的名义支付108 000元、以周某坤的名义支付120 000元及900 000元。2013年4月9日，以周某坤的名义支付115 000元及2529885元，以赵某英的名义支付100 000元。上述款项总额为3 872 885元。

周某贵表示涉案一号房屋的购房款中其并未出资，涉案一号房屋系周某坤个人出资购买；赵某英表示其与周某坤婚姻关系存续期间的共同所得支付。

本院依法调取了周某坤及赵某英的银行账户交易明细，周某坤的银行的交易明细显示周某坤存在频繁的资金交易情况。

二、涉案家庭房产协议书签订的背景、性质及关于借名买房的诉辩争议焦点。

2013年3月14日，周某贵（甲方，父亲）与周某坤（乙方，儿子）、周某欣（丙方，女儿）在涉案一号房屋签署《家庭房产协议书》，赵某英在乙方配偶见证（儿媳）处签字确认。上述协议书载明：甲、乙、丙三方为坐落于北京市通州区一号的一套房屋（一手新房）今后的分配归属问题，在征求女婿及儿媳意见后，达成如下协议，以资共同遵守。甲方（父方）代表：周某贵。甲方配偶见证：林某莉（已故）由甲方代理。乙方（儿子方）代表：周某坤。乙方配偶见证：赵某英。丙方（女儿方）代表：周某欣，丙方配偶见证：秦某松。第一条本协议书中所述的一套房屋位于北京市通州区一号，登记的房屋所有权人为甲方。

第二条本协议所述房屋，经甲、乙、丙三方协议：由乙方全资以甲方名义从开发商处购买，由乙方使用、居住，并由乙方享有该房屋的处置权及该房屋相关的全部利益和义务；与甲方、丙方及其他人员无关；待甲方百年归老后，该房屋所有权、使用权由乙方继承，丙方自愿放弃对该房屋的继承权，且丙方清楚放弃该房屋继承权产生的法律后果。除非甲、乙双方另行书面同意，甲方不得将该房屋相关的任何利益或义务，包括但不限于所有权、使用权，转让给第三人。

第三条甲方承诺：在享有上述房屋所有权期间，甲方不对该房屋做出任何处置行为（包括但不限于赠与、出卖、出租、抵押等行为）；如乙方需对该房屋做出任何处置行为（包括但不限于赠与、出卖、出租、抵押等行为），甲方须全力配合乙方办理相关手续。……。

2014年核发一号的房屋所有权证，登记的房屋所有权人系周某贵，共有情况载明为单独所有。

1、赵某英对家庭房产协议书签订背景、该协议书性质问题的陈述。

赵某英表示婚前周某坤名下在北京市朝阳区有一套房屋，其与周某坤结婚后以周某坤的名义购买北京市通州区H号房屋（以下简称H号房屋），其和周某坤居住在H号两居室房屋中，2013年3月时其已经怀孕，孩子出生后其父母要来照顾所以想换套面积大点的房屋，因周某坤名下在北京已经有两套房屋，根据北京市当时的限购政策其和周某坤已经没有购房资格，且当时和周某贵关系也不错，因此就与周某贵商量借用周某贵的名义购买房屋，周某贵表示同意，为了避免将来产生家庭纠纷，让周某欣知道房屋是其与周某坤借周某贵的名义购买、让周某欣知晓借名买房的事实，所以签订了上述《家庭房产协议书》；

当时其和周某坤在网上查询了一下，感觉继承的方式经济成本比较低，而且周某贵当时年事已高，打算以继承的方式办理过户手续的费用比较低。涉案一号房屋购买后一直由周某坤、赵某英及其两个女儿居住使用。

2、周某贵对家庭房产协议书签订背景、该协议书性质问题的陈述。

周某贵表示周某坤购买涉案一号四居室房屋的是出于孝心，为周某贵改善居住条件，目的是为了和周某贵一起居住、方便照顾和赡养老人。涉案一号房屋购买后确实是由周某坤、赵某英及其两个女儿居住使用，但原因是赵某英和周某贵、周某欣关系不好，周某贵出于家庭和睦和赵某英当时怀孕等因素的考虑，将涉案一号四居室房屋让给了周某坤一家居住，以方便照顾新生儿，自己到H号两居室房屋居住。

周某贵表示涉案一号房屋系周某坤个人出资购买，之所以签订《家庭房产协议书》的目的系为了排除周某欣的继承权，为了避免周某贵去世后周某坤和周某欣因为继承问题产生纠纷，因此通过该协议明确了周某坤享有房屋继承权，周某欣放弃继承权。周某贵对赵某英所述因赵某英和周某坤不符合北京市限购政策才借名买房的事实不予认可，表示赵某英与周某坤2017年3月离婚的目的是为了在北京市海淀区购房，二人离婚后不久就以赵某英的名义在海淀区购买房屋一套，2017年10月二人复婚。如果赵某英所述为规避限购政策借名买房属实，赵某英和周某坤完全可以再离婚一次，从而将购买的房屋登记在周某坤或赵某英名下，因此赵某英所述《家庭房产协议书》签订的背景并不属实。

另需指出的是，本案审理过程中，原告提交了涉案一号房屋的《北京市商品房现房买卖合同》、购房款发票及契税发票、供暖费、物业费、燃气费、电费及水费等票据，予以证实涉案一号房屋购房后一直由周某坤和赵某英居住使用、居住使用期间的相关费用均系周某坤与赵某英缴纳、缴费票据由赵某英持有的事实，进而证明借名买房的事实，原告同时表示涉案一号房屋的《房屋所有权证》亦由周某坤和赵某英持有，在周某坤去世后由赵某英持有。

周某贵对原告提交的上述证据的真实性不持异议，但对证明目的不予认可，表示涉案一号房屋是在周某坤的陪同下，由周某贵签订的购房合同，系周某坤出资购买赠与给周某贵养老之用，购房款及契税等票据上都是周某贵的名字，并没有周某坤和赵某英的名字，赵某英并未在购房合同中签名，但结合家庭房产协议书可知，赵某英作为配偶见证人签字，其对周某坤向周某贵赠与涉案一号房屋并登记于周某贵名下、周某贵单独享有所有权、周某贵百年后由周某坤一人继承涉案房屋的全部事实均是知情且认可的。

房屋产权归属问题应以登记为准，涉案一号房屋属于周某贵个人所有是法定的，周某坤或赵某英出资购买涉案一号房屋不能影响涉案房屋产权的归属问题，另外家庭房产协议书也是明确约定了涉案一号房屋的所有权归周某贵，只是在周某贵去世后才归周某坤。涉案房屋购买之时正值赵某英怀孕期间、周某雯即将出生之时，因赵某英提出需其父母帮忙照顾，涉案一号房屋便于居住，遂提出暂与周某贵交换居住房屋，即周某贵搬到其与周某坤的婚房（H号两居室房屋）居住，其与周某坤搬到涉案一号四居室房屋居住。周某贵为家庭和睦，顾全大局，同意暂不入住涉案一号房屋，居住期间缴纳的物业费等费用，也都是赵某英应该缴纳和自行负担的各项费用，不能以此影响涉案一号房屋的产权归属，原告提供的该部分消费记录都是自己生活消费的，与房屋费用无关。

周某贵对上述购房手续及房产证由赵某英持有的事实不持异议，但表示因周某贵年事已高，因此购房手续和房产证及周某贵的个人户口本都存放在涉案一号房屋的保险柜中，周某坤在世时双方的关系都很好，因此就没有区分谁是谁的，都是在共同的地方存放着。赵某英对购房手续和房产证等存在在涉案一号房屋的保险柜中的事实予以认可，但表示涉案一号房屋周某贵根本没有居住过，购房手续和房产证都是周某坤和赵某英存放在保险柜中的，因周某坤和周某贵之间存在借名买房的关系，因此购房手续和房产证与周某贵没有任何关系。

三、周某贵出售涉案一号房屋及由此产生的诉讼情况。

2021年2月1日，周某贵与买受人贾某涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案一号房屋以650万元的价格出售给贾某涛，贾某涛于2021年2月2日将购房款650万元支付给周某贵。

2021年2月18日，贾某涛以返还原物纠纷将赵某英起诉至本院，2021年3月贾某涛撤回了起诉。

关于涉案一号房屋的出售背景及经过问题。周某贵表示涉案一号房屋登记在其本人名下，系其合法个人财产，其有权单方出售房屋，其他任何人无权干涉。在2021年年初，中间人介绍贾某涛购买了涉案一号房屋，周某贵表示其并未与贾某涛直接联系，都是中间人介绍和沟通。房屋买卖合同也是在交易中心里面签订的，其当时听说赵某英将房屋又出租出去，具体怎么出租不清楚，当时也曾想多卖点钱，但一直卖不出去，无奈因着急用钱，便以650万元的价格成交并签订了购房合同。

三原告表示涉案一号房屋在周某坤生前一直由周某坤及三原告居住使用，周某坤去世后由三原告居住使用，周某贵2021年2月出售涉案一号房屋系恶意行为，且涉案一号房屋的《房屋所有权证》原件由周某坤和赵某英持有，在周某坤去世后由赵某英持有，周某贵是在挂失并补办房产证、原告在涉案房屋居住、周某贵未与原告协商的情况下、以明显的低价（出售时的市场价格约为900万元）出售涉案房屋，充分证明周某贵系恶意出售房屋。

四、赵某英之前的起诉情况。

2019年8月，赵某英、周某雯、周某兰以所有权确认纠纷为由将周某贵、周某欣起诉至本院，以赵某英、周某坤与周某贵之间存在借名买房关系为由，要求确认涉案一号房屋归其三人所有。2019年12月，赵某英、周某雯、周某兰撤回了起诉。

2021年3月11日，赵某英以确认合同无效纠纷为由将周某贵、贾某涛起诉至本院，要求确认周某贵与贾某涛签订的买卖合同无效，2021年3月31日，赵某英撤回了起诉。

五、原告提出的返还售房款问题是否属于本案合同纠纷的审理范围问题。

周某贵认为本案的案由为合同纠纷，解决的系是否存在借名买房法律关系的问题，原告提出的返还售房款的请求，属于借名买房法律关系被确认后的析产继承问题，这是两个不同的案由和法律关系，不能同时在一个案件中主张两个案由和法律关系。针对周某贵的上述观点，原告表示本案属于家事纠纷，具有特殊性，如果在本案中只能解决是否存在借名买房的问题，而不解决析产继承问题，对双方而言都是一个非常难以解决的问题，周某贵擅自出售涉案一号房屋违反了家庭房产协议的约定，原告有权依据家庭房产协议要求周某贵返还售房款；且周某贵年事已高，随时存在去世的风险，为了节省司法资源，应当在本案中将借名买房、返还款项和析产继承问题一并予以处理。

裁判结果

一、周某坤与原告赵某英与被告周某贵之间就位于北京市通州区一号房屋存在合法有效的借名买房合同关系；

二、驳回原告赵某英、周某雯、周某兰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议的焦点问题是周某坤、赵某英与周某贵之间是否存在借名买房的法律关系。

一、周某坤、赵某英与周某贵之间就涉案一号房屋存在合法有效的借名买房合同关系。

1、关于涉案一号房屋的购房款出资问题。

周某贵和周某欣均表示并未出资，但周某贵表示系由周某坤个人出资购买，赵某英主张系以周某坤和赵某英的共同所得支付，因此双方关于购房款出资问题的争议是购房款系以周某坤个人出资，还是以周某坤和赵某英的共同所得出资。原告提交的购房款支付凭证显示涉案一号房屋的购房款均系周某坤和赵某英的银行账户予以支付，根据法院调取的周某坤和赵某英的银行交易明细可以证明和认定，涉案一号房屋系以周某坤和赵某英婚后的共同所得出资购买的事实，家庭房产协议中约定由乙方全资以甲方名义购买，并未约定系以周某坤的婚前个人财产出资购买，且根据本案查明的事实，涉案一号房屋的购房款系以周某坤和赵某英的共同所得予以出资，周某贵亦未对涉案一号房屋系周某坤以其婚前个人财产出资的主张和说法提供相应证据，法院对周某贵主张涉案房屋系周某坤以其婚前个人财产出资购买的辩解意见不予采信。

2、关于认定家庭房产协议性质应当遵循的原则和考量的因素问题。

当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方对家庭房产协议约定内容和性质存在不同的理解和解释，根据规定，并结合涉案房屋的购房款支付情况、税费缴纳情况、居住使用情况、居住使用期间相关费用的缴纳及票据持有情况、购房手续（包括购房合同、税费票据）和产权证书的持有情况，并结合当事人对借名买房有无合理解释等方面予以综合判定。

3、周某坤、赵某英与周某贵之间存在借名买房的合同关系。

家庭房产协议第二条约定：由乙方全资以甲方名义从开发商处购买，由乙方使用、居住，并由乙方享有该房屋的处置权及该房屋相关的全部利益和义务，与甲方、丙方及其他人员无关；第三条约定：甲方承诺：在享有上述房屋所有权期间，甲方不对该房屋做出任何处置行为（包括但不限于赠与、出卖、出租、抵押等行为）；如乙方需对该房屋做出任何处置行为（包括但不限于赠与、出卖、出租、抵押等行为），甲方须全力配合乙方办理相关手续。

家庭房产协议中的上述约定，结合涉案一号房屋的购房款及相应的税费由周某坤、赵某英出资支付的事实、房屋一直由周某坤和赵某英居住使用、周某坤去世后由三原告居住的事实、涉案房屋居住使用期间的相关费用均由周某坤及赵某英支付及相关票据由赵某英持有的事实、购房手续及产权证书等均由赵某英持有等事实，形成一条完整的证据链，足以证明周某坤、赵某英与周某贵就涉案一号房屋存在借名买房的法律关系。

关于为何家庭房产协议第二条约定“待甲方百年归老后，该房屋所有权、使用权由乙方继承。丙方自愿放弃对该房屋的继承权，且丙方清楚放弃该房屋继承权产生的法律后果。”及借名买房的合理解释方面，原告亦作出了合理解释，法院认为原告所述周某坤和赵某英购买涉案一号房屋的原因和目的，二人因不符合北京市房屋限购政策借用周某贵名义购房，因房屋登记在周某贵名下，为避免周某贵百年后与周某欣就房屋的归属问题发生家庭矛盾而签署家庭房产协议，将借名买房的事实告知周某欣，周某欣放弃继承权以保障真正购房人周某坤（及赵某英）的权益，约定在周某贵百年后房屋由周某坤继承系出于节省过户税费的考虑，并不能因此改变借名买房事实的一系列解释和陈述，与本案查明的事实、在案的证据相吻合，且符合近亲属之间借名买房的惯常逻辑及日常经验法则，法院对原告的上述主张和解释予以采信和确认。

综上所述，原告主张的周某坤和赵某英与周某贵就涉案一号房屋存在借名买房合同关系的诉讼请求，具有充分事实及法律依据，法院对此予以支持。

4、周某贵关于涉案一号房屋系周某坤赠与给其养老之用、所有权归周某贵的辩解意见依据不足。

关于周某贵表示根据家庭房产协议第二条“待甲方百年归老后，该房屋所有权、使用权由乙方继承。丙方自愿放弃对该房屋的继承权，且丙方清楚放弃该房屋继承权产生的法律后果。”的约定，涉案一号房屋系周某坤以个人财产购买、赠与给周某贵用于周某贵养老之用、房屋所有权归周某贵所有、不存在借名买房的辩解意见。

如前所述，涉案一号房屋系以周某坤和赵某英的婚后共同所得支付，周某贵主张涉案一号房屋系周某坤购买并赠与给周某贵养老之用，原告对周某贵主张的赠与事实不予认可，周某贵对其主张的赠与事实负有举证责任，因家庭房产协议中并未体现出周某坤存在赠与的意思表示，周某贵亦未对其主张的周某坤与其之间就涉案一号房屋存在赠与关系的事实提供相应证据，法院对周某贵主张的赠与事实不予采信。

另需指出的是，确定家庭房产协议的内容及性质应当将该协议的条款作为一个整体来予以考量，不能断章取义地以个别条款的内容作为确定协议性质的依据，周某贵断章取义、采取割裂协议条款与条款的内在联系的方式作为其取得涉案一号房屋所有权的依据，于法无据，亦有违诚实信用原则，法院对此不予采信。

周某贵关于涉案一号房屋的购房原因和目的、家庭房产协议签订背景的陈述，明显有违常理，不符合惯常逻辑和日常经验法则，周某贵亦未对此作出合理解释，因此法院对周某贵关于房屋购买原因和目的、家庭房产协议签订背景的陈述不予采信。

综合所述，周某贵在本案中提出的上述辩解意见依据不足，法院不予采信。

5、周某坤、赵某英与周某贵之间借名买房合同关系合法有效。

依法成立的合同自合同成立时生效，虽然借名买房之时周某坤、赵某英不符合北京市房屋限购政策，但人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，因此北京市房屋限购政策的性质并非法律和行政法规，不能作为确认合同无效的依据，因此法院对原告主张的周某坤、赵某英与周某贵的借名买房合同关系合法有效的诉讼请求予以支持。

二、返还涉案一号房屋售房款问题不属于本案的审理范围。

本案的案由为合同纠纷，解决的系周某坤、赵某英与周某贵之间是否存在借名买房合同关系的争议，如前所述，周某坤、赵某英与周某贵之间就涉案一号房屋存在借名买房合同关系。2018年12月，周某坤去世，未留有遗嘱，在此情况下，本案原被告作为周某坤的法定第一顺序继承人，应当妥善协商和处理周某坤的遗产继承问题。涉案一号房屋虽然登记在周某贵名下，但因该房屋系周某坤、赵某英作为借名人借用被借名人周某贵的名义购买，周某贵仅系涉案房屋的名义所有权人，涉案房屋的实际所有权人为周某坤和赵某英，周某贵作为名义所有权人在未征得实际所有权人赵某英及周某坤的法定第一顺序继承人周某雯、周某兰同意的情况下将涉案一号房屋出售、并持有该房屋的售房款的行为，违反了家庭房产协议的约定，构成了违约。

周某贵在出售涉案一号房屋时具有双重身份：涉案一号房屋的名义所有权人和周某坤的法定第一顺序继承人，就周某贵系名义所有权人身份而言，周某贵擅自出售涉案一号房屋的行为虽然违反了家庭房产协议的约定，房屋的实际所有权人周某坤和赵某英有权依据家庭房产协议要求周某贵返还售房款（售房款即作为房屋财产价值的转化），但在周某坤去世的情况下，周某贵的身份亦系周某坤的法定第一顺序继承人，周某贵存在作为售房款返还义务人和主张返还售房款的权利人的身份上的重合，周某贵负有的返还售房款的范围为扣除其应继承周某坤遗产部分的剩余售房款，而明确周某贵应继承周某坤的遗产比例和数额属于析产继承纠纷的审理范围，因此关于涉案售房款的归属、分割及返还问题，均应通过另案的析产继承纠纷予以解决，本案对原告主张的返还售房款的诉讼请求不予审查和处理。