房地产律师——己方房屋女婿主张借名买房，法院如何认定房屋归属

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某峰向本院提出诉讼请求：1.判令将北京市通州区X号房屋过户至周某峰和陈某洁名下；2.诉讼费由陈某坤承担。

事实和理由：原告与陈某洁系夫妻，陈某坤系陈某洁之父。原告与陈某洁婚内在赵某欣、陈某坤名下各买了一套住房，首付、定金以及后补的房款都是原告支付，月供是陈某洁转的，转存的现金是原告在原告家楼下银行存的，交款收据也是原告和陈某洁的名，最后一次性还贷是从赵某欣名下账户转的，该账户一直为原告和陈某洁掌管。

陈某洁结婚前，银行卡无流水，净身进门；原告诉请离婚后，陈某洁立刻想将房屋卖了，现已出售了二套。陈某坤长期吃低保，没有能力购房；赵某欣、陈某坤已经离婚多年，在通州同一小区同时买房显然不可能。房屋交付后，装修、初期出租都是原告，之后由陈某洁出租，如房屋为陈某坤购买，怎能由原告、陈某洁装修出租；此外，原告与陈某坤签有借名买房协议，对方不认可，鉴定确认为对方签名后又提出先签字、后加内容，显属无理。故，请法院查清事实，支持原告诉求。

被告辩称

陈某坤辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告主张涉案房屋为原告出资购买属于借名买房，证据不足。本案原告向法庭提交的银行刷卡消费记录以及北京Y公司开具的购房款收据均非原件，而是照片，该证据属于书证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条，原告应当提交书证原件，其未能提交，对之真实性不予认可。另外，该票据的来源，原告也未充分说明。

2.原告主张涉案房屋属于借名购房，应向法庭提供借名购房协议，但原告只是单方陈述，被告不认可，故原告的主张不成立。因存在亲属代交房款等情况，即使原告提供部分写有原告名字的房屋交款收据和银行刷卡记录原件，亦不能仅凭交款收据和银行卡上的签名简单认定交款人即为购房人，应当综合房屋买卖合同、购房发票、贷款买房审查购房人与贷款银行的借款合同等综合判断证据的真实性、合法性和关联性，认定房屋买卖关系的民事法律行为的当事人。

3.原告主张涉案房屋为其按揭方式购买，但未能提供与银行之间的借款合同及偿还贷款的还款凭证。登记在赵某欣名下的房屋位于通州区一号，登记在被告名下房屋为通州区X号，对此，被告提交了《商品房预售合同》《个人购房借款／担保合同》、偿还银行贷款本息票据和偿还银行贷款本息明细、《前期物业服务协议》、购房发票、专用税收缴款书、物业费票据、房产证等一系列证据，证明涉案房屋为被告购买，产权属于被告。

被告提供的投资人为赵某欣的商店等证据，可以证明购房资金的来源。被告提交的原告信用报告证明显示，原告并无购买涉案房屋的贷款记录，其主张涉案房屋为其母亲邢慧琴出资首付款，但未能提交相关转账记录。因此，原告主张采取按揭方式购买涉案房屋属于不实陈述。

4.原告在对涉案房屋提起相关诉讼时，均未提交所谓的“借名买房协议”。此外，协议仅说涉案房屋产权归原告所有，对于如何补偿被告损失、购房贷款如何还款等关键事宜都未提及；而且，协议连应有的抬头、格式都没有，只是针对涉案房屋产权简单的一句话。经被告追忆，“陈某坤”三个字是被告本人签署，但并非在该字条，而是一张完整的信纸；该字条是变造而成。5.本案为合同纠纷，原告诉求房屋产权归其所有，案由与诉求不相符。

综上所述，本案应为确认房屋所有权纠纷，原告未提供充分证据证明其事实主张，其提交的协议疑点重重，系变造而成，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

陈某洁述称，同陈某坤意见，另补充：原告几次开庭都是重点强调涉案房屋系其购买、实际持有、管理、出租、收取租金等，但未提供任何收租金的证明、打款凭证、流水证明，而本次开庭改称房屋是夫妻二人共同管理、出租，明显前后不一。

在原告提交的有陈某坤签字的“协议”存在重大争议的情况下，原告诉求不合理，也不符合法律规定，且鉴定系原告提出并非被告。因对协议是否真实有效存在重大争议，请求驳回原告的全部诉求。

法院查明

陈某坤与赵某欣原系夫妻关系，陈某洁系二人之女；2009年2月19日，周某峰与陈某洁登记结婚。

2009年11月20日，出卖人北京Y公司与买受人陈某坤签订《北京市商品房预售合同》约定，陈某坤购买位于通州区X号，总价款1 019 235元。同日，双方签订《补充协议》，约定首付款从209 235元变更为309 235元，贷款81万元变更为71万元。2010年4月6日，借款人陈某坤与贷款人某银行、保证人北京Y公司、抵押人陈某坤签订《个人购房借款/担保合同》约定，陈某坤购买涉案房屋借款710 000元。

2012年9月17日，出卖人北京Y公司与买受人陈某坤签订《补充协议》约定，双方于2009年11月20日签署购买X号房屋，北京市商品房预售合同》，并已办理房屋交接手续，北京Y公司为陈某坤开具房款发票三张，金额共计1 019 991元。2012年9月17日，甲方陈某坤与乙方某物业公司签订《前期物业服务协议》约定，由乙方为甲方所有的房屋提供物业服务。2012年12月29日，有关部门发放房屋所有权证，显示X号房屋所有权人为陈某坤。

经查，X号房屋首付款为周某峰、陈某洁刷卡支付。2018年1月28日，从赵某欣名下银行卡转至陈某坤名下银行卡350 000元；同年2月1日，陈某洁从陈某坤银行卡转款340 854.81元用于偿还X号房屋贷款；其间，另通过陈某洁名下银行卡向陈某坤还款账户转账或卡存现金偿还房屋贷款。

另查，周某峰提交一张无名字条，称此条系其与陈某坤签订的“借名买房协议”，上载明：“周某峰购买位于：通州区x室房产一套，借名登记在岳父陈某坤名下，该房产权归周某峰所有。另有陈某坤、周某峰签名并注日期”。该字条为周某峰裁剪而成，长约0.2米、宽约0.06米、四边齐整；条中第一行文字紧邻字条顶部，行中文字从西端开始至东端末尾，内容为“周某峰购买位于：通州区X室房产一套，借”，第二行文字在距字条西端0.06米处对应第一行“州”字开始至东端末尾，内容为“名登记在岳父陈某坤名下，该房产权归周某峰所有”；陈某坤签名上端紧邻第一行文字下端、签名东端与第二行“名”字相接、签名右下角备注13年10月22号；陈某坤签名下方为周某峰签名，备注2013年10月22日，周某峰签名右侧由其手写“特此证明”；条中第一、二行文字为周某峰手写，周某峰签名的字体明显大于条中文字。

经周某峰申请，对字条中陈某坤的签名进行鉴定。鉴定意见为：2013年10月22日的签名字迹“陈某坤”与样本上陈某坤签名字迹是出自同一人的笔迹书写形成。对于鉴定意见，各方无异议。陈某坤认为字条内容为周某峰伪造、编造，不认可。

再查，在通州区人民法院审理周某峰起诉陈某坤、赵某欣所有权确认纠纷案的现有资料中，并未涉及有无借名协议的问话。

庭审中，对于字条的形成，初审时，周某峰表示“字条在车里写的，因陈某坤的签名和上面的字隔了一道白，他不让我在中间留那么多白，我说你在我写的底下签，结果他签坏了，这样就裁了”；重审时，周某峰称“字条内容原写在一张A4信纸上，中间空隙比较大，陈某坤担心我在空隙部位填写其他内容，所以我将信纸裁剪后重新在空白字条上手写了前述内容，再由陈某坤签名、写日期，因字条太小，写完第一行后怕没位置签名，所以第二行没有从头写”。

庭审中，对于购房情况，初审时，周某峰称“原本以自己父母名义购房，考虑父母系知识分子怕担责任，所以以陈某洁父母名义各买了一套，刷的都是自己和陈某洁的银行卡，还贷是陈某洁往她父母卡上转钱按月还的款”。重审时，周某峰提出首付款209 235元、定金20 000元、后补的差额100 000元均为自己和陈某洁支付，刷的陈某洁的卡；还贷也是用二人共同财产，一部分通过陈某洁银行卡，一部分现金存入自家楼下银行转的，一部分通过赵某欣银行卡转到陈某坤账户还的尾款，赵某欣的银行卡一直为陈某洁使用；房屋从收房、装修、出租全是自己和陈某洁；物业资料留的也是自家地址。

关于借名原因，周某峰解释为（1）贷款问题：购房时父亲64岁、母亲61岁贷不了款，而岳父55岁、岳母49岁至少可以贷十年；（2）首套问题：自己和父母均有住房，再购属二套；岳父母离婚后，岳父无房，岳母名下有一套两限房；（3）首付问题：根据购房政策，案涉房屋面积超过100平米，首付20%，后又补了10%；（4）利息问题：首套购房基准利息可申请八五折，二套至少上涨10%。

关于房屋所有权证、购房发票及交纳物业费、供暖费等凭证，周某峰称上述原件原由其和陈某洁持有，因闹离婚，陈某洁将所有原件拿走。陈某坤、陈某洁不认可，称所有票证原件一直由陈某坤持有，首付款系赵某欣、陈某坤给陈某洁现金，由周某峰和陈某洁交的；后续还贷是赵某欣、陈某坤出租商铺收益以及现金还的，刷的陈某洁的卡，但卡里的钱源自赵某欣、陈某坤。

赵某欣出庭，称涉案房屋系其和陈某坤购买，自己出了一百多万，时间长具体数额记不清了。对各自主张，周某峰主要提交低保证明、银行流水、个人装修合同、装修费票据、租赁合同、托管合同、产权代办费收据、证人证言、业主资料、陈某洁手写资料、赵某欣起诉书等，其中《业主资料卡》显示，“X号房屋业主陈某坤，联系人陈某洁”；

赵某欣起诉书显示：“2009年-2019年间，赵某欣将自己名下银行储蓄卡给陈某洁、周某峰二人保管，二人在其不知情的情况下，多次取款…”。陈某坤、陈某洁主要提交商品房预售合同、银行个人购房借款合同、担保合同、物业服务协议、房屋所有权证、付款凭证、委托书、租赁合同等。对此，各方互不认可，坚持各自意见。

裁判结果

驳回周某峰的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

就本案而言，周某峰主张X号房屋为其借用陈某坤名义购买，提交一张无名字条即“借名买房协议”，该字条为周某峰手写、裁剪，长约0.2米、宽约0.06米、四边整齐，条中第一行文字紧邻字条顶部、行中文字从字条西端开始至东端末尾，第二行文字却从距字条西端三分之一处开始，而陈某坤签名上端临近第一行文字下端、签名右端与第二行字首相接，从字条的形式看，显然有别一般“协议”的书写习惯，对此，周某峰未能给予合理解释。因此，即使该字条有周某峰、陈某坤签名，亦难以认定双方形成“借名”的合意。

对于出资借名购房，陈某坤、陈某洁不认可，而周某峰不持有X号房屋所有权证、购房发票等原始凭证，现有证据不足以印证周某峰或陈某洁源于房屋权利人对X号房屋实际占有，此情形与通常的“借名买房”交易习惯不符；虽然银行交易记录显示，周某峰、陈某洁确有转付房款之行为，但考虑周某峰、陈某坤、陈某洁之间的身份关系，仅凭出资行为尚不足以认定周某峰与陈某坤之间存在借名登记的约定。

综合全案情况，周某峰要求将X号房屋过户至其和陈某洁名下，所附证据不足以证明其主张，对此，应由周某峰承担举证不能的法律后果，对之诉讼请求法院不予支持。