房地产律师——房屋被他人占用，起诉占用使用费，因超过诉讼时效只支持部分案例

北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某莉、吴某杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令四被告向二原告支北京市海淀区×号房屋（以下简称×号房屋）的房屋占有使用费9214190.41元；2、请求法院依法判令四被告向二原告支付房屋占用期间房屋占有使用费利息；3、本案诉讼费由四被告承担。

事实和理由：二原告是夫妻关系。2001年3月，赵某莉与北京C公司签订《北京市内销商品房销售合同》，约定赵某莉购买位于北京市海淀区×号房屋。2001年6月，开发商交房。房屋至此一直由四被告实际占有使用，并有出租房屋收取租金等商业行为。四被告一直未向二原告支付房屋占有使用费。

2021年1月22日，二原告在强制执行下收回对×号房屋使用权，但四被告在房屋使用期间的房屋占有使用费一直未向原告支付，给二原告造成巨大经济利益损失。综上，为维护我们的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。

被告辩称

S公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。S公司的实际控制人是吴某涛。吴某涛和吴某杰系亲生兄弟。赵某莉和吴某杰是夫妻关系。2001年吴某涛借用了赵某莉名义购买了×号房屋，支付房款是通过S公司和M公司支付。2016年由于赵某莉拒绝将房屋登记回吴某涛名下，吴某涛起诉要求赵某莉将房屋登记回其名下，后人民法院没有支持，但是人民法院认为吴某涛可以主张购房款债权。后吴某涛于2018年起诉，向二原告主张购房款为不当得利，在上述二案中赵某莉均主张将×室给S公司租用，用租金折抵购房款，以租代偿，所有购房款折抵完毕后房屋归赵某莉所有。后法院没有采纳赵某莉的观点，判决赵某莉返还不当得利。

本案中原告以物权保护纠纷起诉，适用三年诉讼时效期间，本案于2021年3月30日在法院立案，法律只应该保护其2018年4月1日之后的相关权利。2018年4月1日之后S公司没有使用过×号房屋，原告也没有证据证明2018年4月1日之后S公司使用过×号房屋，S公司不应承担任何责任。另外，在之前合同纠纷和不当得利纠纷中，赵某莉一直主张以租代偿，赵某莉在吴某涛起诉借名买房之前对S公司使用该房屋明知且同意。S公司使用房屋是基于与赵某莉之间特定的基础关系，并非侵害物权的行为。赵某莉不能因为无法证明以租代偿就转而以侵权或者物权保护纠纷的名义起诉。

我方认为赵某莉之前主张的以租代偿没有得到法院支持，现再次起诉已构成重复起诉。赵某莉之前从未向S公司主张占用使用费，因为其明知其对×室的所有权如何取得，其没有提供购房款。虽然不当得利案件中法院判决赵某莉返还购房款，但是房屋现价值应该在一千两百万元左右，赵某莉获得了不应得的巨大利益。

综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

M公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。第一，原告主张系基于房屋占有使用，我公司从未占有使用该房屋，原告也没有证据证明，其主张没有事实法律依据；第二，本案应适用三年的诉讼时效，我方认为原告起诉超过三年诉讼时效；第三，原告对于占用使用费的计算没有法律依据，主张的利息没有法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

D公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。第一，我公司实际控制人是吴某涛。×号房屋是S公司和M公司支付了全部购房款，吴某涛和赵某莉存在借名买房纠纷。在生效判决中，赵某莉主张和S公司存在以租代偿约定，我公司认为体现出赵某莉对S公司使用房屋知情且没有提出反对。我公司不存在任何侵权行为；

第二，本案应适用三年的诉讼时效，我方认为原告起诉超过三年诉讼时效。法律只保护其在三年内的权利，这三年内D公司没有使用过×号房屋，我公司不应承担任何责任；第三，原告请求的占有使用费没有合法标准，主张利息没有法律依据。在此前判决中赵某莉表示知道被告在使用房屋，其之前一直没有主张，其主张超过诉讼时效；

虽然吴某涛是S公司、M公司、D公司的实际控制人，但是不构成法律规定的承担连带责任的情形。原告应当区分每一家被告的侵权行为情况进行诉讼，其起诉不符合基本的起诉条件，应当驳回起诉。如果进行实体审理，原告应当详细区分每一家被告侵权的行为和造成的损害数额。

吴某涛辩称，×号房屋系吴某涛借赵某莉名义购买，吴某涛通过S公司以及M公司支付全部购房款。在所有的双方诉讼过程中，原告一直主张S公司在实际控制使用×号房屋，没有说过吴某涛在控制使用房屋，故吴某涛不应承担相应责任。

法院查明

吴某涛与吴某杰系兄弟关系，吴某杰与赵某莉系夫妻关系。吴某涛系S公司、M公司、D公司的实际控制人。

2001年3月，赵某莉与北京C公司签订《北京市内销商品房预售契约》及附件，约定赵某莉购买该公司开发的位于海淀区×号房屋，总价款3849660元。支付方式为赵某莉交房款1159660元，其余2690000元在某银行办理银行按揭贷款。

2001年8月30日，赵某莉与中某银行签订《个人购房借款合同》，2014年1月14日，赵某莉取得×号房屋《房屋所有权证》。

2016年，吴某涛将赵某莉诉至法院，以其与赵某莉存在借名买房约定为由，要求赵某莉协助其办理×号房屋的过户手续。法院经审理后作出判决，驳回了吴某涛的诉讼请求，其中法院查明的事实部分载明“赵某莉未能述明所谓的以租金冲抵房款之口头约定的具体内容并向法院提供相应证据”。吴某涛不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理后维持了一审判决。

后吴某涛向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院经审理后作出裁定书，以吴某涛提供的证据不足以证明其个人与赵某莉之间就×号房屋存在借名买房的约定为由，驳回了吴某涛的再审申请。

2019年1月，赵某莉以排除妨害为由将D公司、吴某涛诉至法院，要求D公司、吴某涛共同将位于×号房屋外，安装在楼道内的防盗门拆除，恢复楼道原状，以使正常通行。2020年2月，法院经审理作出判决，判决D公司与吴某涛将位于北京市海淀区×电梯间南端隔墙与×号房屋北隔墙之间安装的防盗门拆除，恢复原公共通道原状。

后D公司、吴某涛不服上述判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。后赵某莉申请强制执行，并于2021年1月22日执行完毕，赵某莉收回×号房屋。另查，在该案审理过程中，赵某莉主张于2017年年底发现×号房屋外安装防盗门，并曾申请物业人员出庭作证。

2019年7月，吴某涛以不当得利纠纷为由将赵某莉、吴某杰、第三人S公司、M公司诉至法院，要求判令赵某莉、吴某杰共同向吴某涛返还购买×号房屋出资本金5186806.10元及利息。庭审中，赵某莉以其与吴某涛实际控制的S公司之间存在以租代偿的约定为由予以抗辩。后人民法院判决赵某莉、吴某杰返还S公司3989765.56元、返还M公司564744元。后赵某莉、吴某杰不服上述判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年12月23日作出判决，判决驳回上诉，维持原判。

庭审中，赵某莉、吴某杰主张×号房屋自交房后一直由吴某涛以及吴某涛实际控制的S公司占有使用，作为S公司的办公场所。另于2015年，D公司曾以自己的名义对外出租×号房屋，D公司因此获得利益，故其认为吴某涛以及吴某涛实际控制的S公司、M公司、D公司均实际占有使用该房屋，故其四被告应当连带支付其2002年1月1日至2021年1月22日期间的房屋占有使用费。

另经本院询问，赵某莉、吴某杰表示因吴某涛、D公司于2017年安装了金属防盗门，直至2021年1月通过强制执行拆除并收回房屋，上述期间房屋实际使用情况其无法了解。吴某涛、S公司则主张赵某莉在之前双方诉讼中均是主张以租代偿，故其对于吴某涛、S公司占有使用是明知且同意，S公司使用房屋是基于与赵某莉之间特定的基础关系，现因人民法院未采信其以租代偿之主张，故才提起本案诉讼，已构成重复起诉。吴某涛、S公司另表示2015年之后便不再实际控制及使用×号房屋。

D公司认可曾以自己名义对外出租之事实，但主张该公司没有实际占有使用该房屋，故不应当承担相应责任，且2015年之后该房屋一直属于空置状态。M公司表示，该公司从未占有使用过该房屋，故不应当承担相应责任。

吴某涛、S公司、M公司、D公司另主张赵某莉、吴某杰之主张已超过诉讼时效，法律仅保护其2018年4月1日之后的相关权利。赵某莉、吴某杰对上述主张不予认可，称赵某莉在不当得利纠纷案件中主张以租代偿，后于2020年12月23日即双方不当得利纠纷二审判决作出之日才知晓其权利受到侵害，故诉讼时效应当自该判决作出之日起算。

关于房屋占有使用费标准，赵某莉、吴某杰向本院提交了网页查询截屏及物业管理有限公司出具的情况说明。吴某涛、S公司、M公司、D公司对上述标准及证据不予认可，称缺乏相应依据，且赵某莉妹妹任职于该物业公司，故该物业公司与赵某莉存在利害关系。

裁判结果

吴某涛、北京D公司于本判决生效后七日内连带支付赵某莉房屋占有使用1405327.4元；

房产律师靳双权点评

关于本案是否属于重复诉讼，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条之规定，判断前诉与后诉构成重复诉讼的要素为：前后两个诉讼当事人相同、诉讼标的相同以及诉讼请求相同或后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果；且三个要件应同时具备。其中同一诉讼标的，指当事人之间发生争议，并要求法院作出裁判的民事法律关系。本案中，前诉为不当得利纠纷，双方诉争的标的为×号房屋购房款，本案为物权保护纠纷，诉讼标的为×号房屋占有使用费，两案诉讼标的及法律关系并不相同；

另外，前诉判决结果判决赵某莉、吴某杰返还吴某涛、S公司、M公司，而赵某莉、吴某杰于本案中主张吴某涛、S公司、M公司、D公司支付房屋占有使用费，该诉讼请求并未否定前诉的裁判结果。综上，前诉与本案并不满足重复诉讼之要素，故本案之起诉并不构成重复诉讼。

关于吴某涛、S公司、M公司、D公司主张的诉讼时效抗辩，法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。经法院查明的事实来看，赵某莉最早于2016年的诉讼中即提出“以租代偿”之主张，且之前判决中法院查明的事实部分明确载明“赵某莉未能述明所谓的以租金冲抵房款之口头约定的具体内容并向法院提供相应证据”，故人民法院最早于2016年即对赵某莉之上述抗辩主张未予支持，后2017年9月11日北京市第一中级人民法院作出生效判决，认定×号房屋产权人为赵某莉，故赵某莉自该时应知道其物权权利已受到侵害。本案于2021年3月30日立案，故对于赵某莉、吴某杰主张的2018年4月1日之前的诉讼请求，已超过诉讼时效，法院对其上述期间之主张不予支持。

所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于赵某莉、吴某杰主张的2018年4月1日至2021年1月22日期间房屋占有使用费，经人民法院生效判决认定，上述期间吴某涛、D公司在×号房屋的公共通道中安装有一金属防盗门，彻底阻断了该公共通道，赵某莉无法由此通过进入×号房屋，吴某涛、D公司上述行为侵犯了赵某莉的合法权益，导致赵某莉无法占有使用×号房屋，故吴某涛、D公司应支付赵某莉、吴某杰上述期间房屋占用使用费。

关于房屋占有使用费标准，法院综合考虑市场价值、该物业公司出具的相关意见等因素酌定每日每平米5元，故吴某涛、D公司应支付赵某莉、吴某杰2018年4月1日至2021年1月22日期间房屋占有使用共计1405327.4元。赵某莉、吴某杰另要求S公司、M公司对上述主张承担连带责任，其未能举证证明上述两公司存在侵犯其物权之行为，故法院对其上述诉请不予支持。