房地产律师——己方名下房屋购买时朋友有出资，是否构成共有

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

四原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令孙某芬、周某群对位于北京市丰台区a号房屋共同享有55%的产权份额，秦某君对前述房屋享有45%的产权份额；2．请求对北京市丰台区a号房屋依法进行分割，要房一方按房屋产权份额的现时评估价向对方支付房屋折价款；3.承担全部诉讼费用（含诉讼费、保全费等，以实际发生额为准）。

事实和理由：原告孙某芬的配偶周某峰生前与被告秦某君系不当正男女朋友关系，2004年正值北京D公司（以下简称D公司）在丰台区进行危改，销售开发的楼房，周某峰获取该信息后，经与秦某君协商一致，共同出资购买房屋，但由于周某峰个人原因，不方便显名，房屋就以秦某君的名义进行购买。

2004年周某峰以秦某君的名义与D公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，购买位于丰台区房屋合同签订当日，周某峰即支付购房款及印花税，D公司出具了购房发票和收款凭证，价款合计221930元，其中由秦某君出资10万元，剩余款项由周某峰支付，税费亦由周某峰承担。2006年周某峰办理了入住手续。此后，该房屋一直由周某峰管理使用直至2022年初。

2011年12月22日，不动产登记部门为涉案房屋办理登记手续，该房屋取得不动产登记证，2021年12月19日，周某峰因事故不幸去世。秦某君得知该消息后，即想将该房屋全部据为已有，并持房产证以房主的名义将租户赶走。目前，秦某君己通过房屋中介将该房屋挂出销售，意图转移财产。另查，孙某芬与周某峰于1997年2月14日登记结婚，婚后生育一子，即周某群，两人婚姻关系一直存续至周某峰去世。

周某旭与宋某芝分别是周某峰的父亲和母亲。2022年2月25日，周某旭与宋某芝分别通过公证处声明放弃继承周某峰名下所有遗产。为了阻止被告擅自转移财产，2022年3月1日，原告将被告起诉至贵院，要求协助办理涉案房屋产权变更。在庭审中，原告发现新的证据，证明双方存在对涉案房屋产权份额的约定，故将相关证据提交法庭，最终贵院做出判决书，判决驳回了原告协助办理涉案房屋产权变更的诉讼请求。为此，为维护自身合法权益，原告提起本诉。

综上所述，涉案房屋系周某峰与秦某君共同出资购买，在得知周某峰去世的消息后，秦某君意图将涉案房屋占有已有，秦某君作为购买房屋名义人其行为已经严重侵害房屋共有人的合法权益，原告作为周某峰的法定继承人，依法有权维护自身权益不受损害。故，原告认为，原告主张合法有据，应予支持。为此特向法院起诉，请求人民法院依法裁决。

被告辩称

被告秦某君辩称:不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回，具体理由如下：一、被告是涉案房屋的所有权人，购房款的实际出资人是被告，被告与周某峰之间仅是借贷关系，涉案房屋并非周某峰和被告共有，原告起诉状中陈述的内容与事实完全不符。首先，被告是2004年底自行了解到D公司的售楼信息，在对涉案房屋有购买意向后，被告于2004年12月20日以现金形式支付给D公司购房定金2万元。因剩余房款资金不足，被告遂向周围朋友借款。周某峰得知被告的情况后，主动联系被告并表示可以借款给被告，被告当时也向周某峰出具了《借条》，借款具体金额因时间太久，记不太清，借款均已还清。

2004年被告与D公司签署了《商品房买卖合同》，购房款中的56000元是被告通过pos机刷卡方式支付给D公司，其余购房款中有部分被告自己的现金和向朋友的借款。被告支付完购房款后，D公司向被告开具了发票。房屋印花税款由周某峰代被告直接支付给D公司。以上经过可以说明被告是涉案房屋的购买人，购房款的实际出资人是被告，被告与周某峰之间仅是借贷关系。

其次，涉案房屋交付后，被告与周某峰偶尔去涉案房屋内居住，房屋平时都是空置状态，被告委托周某峰帮忙管理房屋。2011年左右，被告联系周某峰归还涉案房屋事宜，但周某峰表示家里困难，提出想将房屋对外出租，收取租金缓解经济压力。被告考虑到周某峰之前的帮助，同意了周某峰的要求，被告还向周某峰出具了代为出租的授权书。2016年左右，被告再次联系周某峰收回涉案房屋，周某峰表示家里很困难，需再收取几年租金，等孩子上大学后向被告返还房屋。被告就答应让周某峰收取几年租金。

2019年左右，被告再次联系周某峰要收回房屋，双方说好见面沟通。后至周某峰突然去世，周某峰仍没有向原告返还房屋。被告在周某峰去世后，去涉案房屋联系到租客，自行收回房屋。

综上，被告是涉案房屋的所有权人，涉案房屋并非周某峰和被告共有，周某峰使用房屋是基于被告的授权和同意，原告起诉状中陈述的内容与事实不符。

二、原告主张涉案房屋系被告和周某峰共有仅是猜测，原告没有证据证明其主张，原告提交的证据不足以推翻涉案房屋产权证书所载明的被告系所有权人的事实，原告应当承担举证不能的不利后果。本案中，涉案房屋属于不动产，依法应当办理所有权登记手续，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。涉案房屋系由被告作为买受人与D公司于2004年12月27日签署《商品房买卖合同》购买，房屋所有权登记在被告一人名下，原告主张被告和周某峰共有没有事实和法律依据。

原告曾就涉案房屋在贵院提起过借名买房的诉讼，原告当时先是主张周某峰是借被告之名购房，原告后又主张房屋是被告和周某峰共有，从原告的主张变化情况来看，原告对于房屋情况并不清楚，原告的主张均系推测。涉案房屋的出资人实际是被告，被告的证据可以证明涉案房屋的定金是被告取现后支付给D公司，部分购房款是被告通过POS机刷卡方式支付给D公司，剩余购房款是被告自己的现金向朋友的借款。

原告提交的房款发票上显示的付款单位（个人）是被告，印花税收据上也显示交款人是被告。因购房时间是2004年，当时公众普遍使用现金，D公司开具发票上显示的付款单位名字足以说明被告是实际付款人。原告的证据仅能证明印花税款是周某峰的银行账户代为支付，并不能证明购房款是由周某峰支付。并且，涉案房屋属于被告所有，被告有权自行处分，被告让周某峰占有使用涉案房屋有合理理由，周某峰对外出租涉案房屋时被告也出具了代为出租的授权，周某峰占有使用收益涉案房屋是基于被告的同意和授权，房屋使用情况不能说明周某峰对涉案房屋享有份额。

此外，涉案房屋于2011年取得了房屋产权证书，房产证上是被告的名字，房产证原件也一直在被告处留存。周某峰自房屋购买至今将近20年期间都未对涉案房屋提出过主张，还在出租房屋时让被告出具代为出租的授权，原告主张周某峰对涉案房屋享有份额不符合常理。

综上，原告没有证据证明其主张，原告提交的证据尚不足以推翻涉案房屋产权证书所载明的被告系所有权人的事实，原告应当依法承担举证不能的不利后果。

法院查明

周某峰与孙某芬于1997年登记结婚，二人生育一子周某群。周某旭与宋某芝系周某峰的父母。周某峰于2021年死亡。

2004年12月27日，秦某君与D公司签订《商品房买卖合同》，约定秦某君以221930元价格购买涉案房屋。房屋交付后由周某峰占有使用，《商品房买卖合同》、购房发票原件由周某峰持有。2011年12月22日，涉案房屋办理房屋所有权证，登记的所有权人系秦某君，共有情况为单独所有。周某峰与秦某君在购买涉案房屋时为恋爱关系。

审理中，孙某芬、周某群提交了周某峰与秦某君于2019年的微信聊天记录及秦某君微信号页面的截图，拟证明涉案房屋系周某峰与秦某君共同出资购买。秦某君表示孙某芬、周某群出示的微信号系其本人所有，对真实性予以认可，但表示其不持有原始的聊天记录，孙某芬、周某群提供的微信聊天记录存在删减的可能性，而且双方就共同购买涉案房屋并共同享有房屋所有权一事并未达成合意。

另，孙某芬、周某群提交了D公司出具的《收据》，载明“今收到秦某君交来代收印花税款111元。孙某芬、周某群主张周某峰支付了涉案房屋购房款124930元及税款111元，故其主张享有涉案房屋55%的份额。

再查，2022年公证处出具《公证书》，载明周某旭、宋某芝自愿放弃周某峰遗产的继承权。

裁判结果

驳回原告孙某芬、周某群、周某旭、宋某芝的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现原告孙某芬、周某群主张对涉案房屋享有55%的份额，其提供与被告秦某君共有涉案房屋的证据应达到高度盖然性的标准。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，涉案房屋登记在被告秦某君名下，在购买涉案房屋时被告秦某君与周某峰虽为恋爱关系，周某峰亦支付了部分购房款，但在周某峰与被告秦某君的微信聊天记录中，双方就共同购买涉案房屋并共同享有房屋所有权一事并未达成合意，且涉案房屋自交付起一直由周某峰占有使用，若周某峰与被告秦某君系合意共同购买涉案房屋，被告秦某君对涉案房屋亦应享有正当合理的占有使用的权利，而非被动的由周某峰长期占有使用而无法行使对涉案房屋的权利，故原告提交的证据未达到高度盖然性的证明标准，其诉讼请求，没有事实和法律依据，法院均不予支持。