一起拆迁安置房屋产权人出售，其他共同安置人起诉合同无效案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某洁向本院提出诉讼请求：1．确认2005年刘某芬、秦某涛与秦某峰之间的买卖行为无效；2．诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2002年3月2日，刘某芬与北京市西城区M公司签订《拆迁就地安置协议》，被安置人（即秦某涛、秦某英、秦某芳、秦某洁、秦某莉）等5人通过危房改造政策（被拆除房屋为C号院）共同获得位于×××安置房屋一套（现西城区×××），房屋权属性质为经济适用房。

2005年5月26日，刘某芬、秦某涛在未经秦某洁、秦某英、秦某芳等人一致同意的情况下，将该房屋卖于被告，2011年4月20日该房屋取得了不动产登记证书。由于该房屋在未经其他共同被安置人分家析产之前，仍处于各被安置人共同共有的状态，共同共有人对共有的财产享有共同的权利，部分共有人擅自处分共有财产的，应当经过全体共有人同意，否则其行为无效。

另，该安置房屋性质为经济适用房，在2005年5月26日房屋买卖行为发生时，该房屋尚不具备上市交易的各项条件。由于被告与秦某涛、刘某芬的买卖行为，侵犯了各原告及第三人的合法权益，应属无效行为。为维护各原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法予以裁判。

涉案房屋是根据北京市城市房屋拆迁管理办法以及北京市加快城市危旧房改造实施办法试行等文件实施的危改房，土地使用权的取得方式是划拨，房屋的性质是经济适用房，针对的被安置人是具有特定性的，价格也是具有限定性的，必须是由有相应资格的人才能购得的，并且产权性质是有限的产权，得符合一定的年限，也就是5年之后才能进行转让。涉案房屋在没有取得产权证明的情况下就进行了转让，与相关的法律及其政策不符。还有一点就是请求法院对秦某峰在当时以及现在是否具有购买经济适用房的资格进行一下审查。

秦某峰辩称，请求依法驳回原告的诉求，要求原告及第三人依法配合被告办理过户手续。答辩理由如下：第一、原告起诉状中所述，部分共有人擅自处分共有财产的，应当经过全体共有人同意，否则行为无效的理由，不能成立。首先，涉案房屋不存在共有状态。涉案房屋产权证书载明房屋所有权人为刘某芬，房屋坐落于西城区×××，房屋性质是按商品房进行管理，共有情况载明无。

根据民法典第217条的规定，不动产权属证书，是权利人享有不动产物权的证明。被告认为，根据房产证可以确定涉案房屋不存在共有状态，或者说即使存在共有状态，也已经被卖方自行修补。答辩人购买房屋，并无需经过其子女同意。

其次，即使认为涉案房屋存在共有状态，无权处分也非合同无效的理由。合同是否有效的判断要素，取决于当事人的意思表示是否真实，只要签订合同的双方意思表示真实，达成合意且不具有法律规定的无效情形，合同即为有效。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的人民法院不予支持。本案中被告与刘某芬签署的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合同依法有效。

第二、原告起诉状中所述，房屋性质为经济适用房，在2005年5月26日房屋买卖行为发生时，该房屋尚不具备上市交易的条件，理由不能成立。原告提供的涉案拆迁就地安置协议第四项写明所购房屋是按照商品房产权管理而非经济适用房，而且北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见通知第三条指出，城市房地产管理法第38条未依法登记领取权属证书，不得转让的规定，在性质上不属于最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题解释第十四条规定的效力性强制规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，此项理由也不能成立。综上请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。

秦某英述称，对于原告的诉求以及事实理由，部分认可，部分不认可。认可部分为诉讼中提到秦某洁、秦某英、秦某芳是共同被安置人，对于这个事实认可。不认可部分，现有的证据并不能够证明秦某峰和被继承人之间存在房屋买卖合同关系，理由是：

首先，没有一个书面的房屋买卖合同，作为秦某峰来说，他和被继承人之间有一个公证书，当时他在庭审中说之所以做这个公证书，是因为中介提醒的，因为房屋没有产权证，所以去办理的委托书。如果秦某峰所述属实，有中介参与，中介是有经验的，意识到没有产权证的要办理公证，那么为什么没有签署房屋买卖合同？我们认为秦某峰和刘某芬、秦某涛只有委托关系，没有房屋买卖关系；

第二、我们认为没有房屋买卖关系的理由，涉案房屋房款69．5万，这笔巨大的房款资金，被告说是以现金方式支付的，我们认为在老人已经去世的情况下，仅凭一张收条来主张被告已经支付了房款，证据是不充分的，没有证据证明秦某峰支付了对价款。这也是我们认为不存在房屋买卖关系的理由；

第三、秦某峰主张房屋卖给他的理由是他实际占有房屋，并支付房屋相关费用，基于他和秦某涛、刘某芬的委托关系，委托办理产权登记手续，领取房屋产权证、代为出租出售、维护维修以及法律诉讼等，基于这份委托授权，秦某峰居住在涉案房屋是有依据的，这个依据不是房屋买卖的法律关系，是基于委托的法律关系，所以秦某英认为在现有的证据情况下，不能够得出秦某峰和刘某芬、秦某涛之间存在房屋买卖的法律关系。所以对于本案秦某洁的起诉，他们代理人所述他们确认的买卖行为无效，我们认为不存在买卖的法律关系，不存在要确认买卖行为无效。

秦某莉既未作出答辩，亦未参加本院庭审。

法院查明

秦某涛与刘某芬系夫妻关系，二人育有五名子女，即：长子秦某坤、次子秦某英、三子秦某鑫、长女秦某芳、次女秦某莉。秦某坤与于某玲系夫妻关系，二人育有一女秦某洁。秦某芳于2009年3月死亡，生前未婚无子女。刘某芬于2012年7月死亡，秦某涛于2016年1月死亡，秦某坤于2021年7月死亡。刘某芬、秦某涛的父母均先于二人死亡。

2002年3月2日，北京市西城区M公司（甲方、拆迁人）与刘某芬（乙方、被拆迁人）签订《安置协议》，约定：需拆除乙方在拆迁范围内C号私产房屋3间。二、乙方现有户籍人口4人，应安置人口5人。三、甲方就地安置乙方3居室1套。四、乙方应支付甲方共计应付151960．32元，所购房屋按商品房产权管理。五、甲方应支付乙方：1、一次性奖励费10000元。……

关于上述协议中的被安置人口五人，秦某英、秦某鑫、于某玲、秦某洁均主张为秦某涛、刘某芬、秦某芳、秦某洁、秦某英。

2005年4月24日，北京D公司向刘某芬开具了案涉房屋的购房款发票。

2009年12月30日，北京D公司（甲方）与刘某芬（乙方）签订书面协议，约定：一、甲方就地安置乙方3居室1套，甲方已结清余款。

2011年4月20日，刘某芬取得了案涉房屋的所有权证书，房屋性质为按商品房管理。

审理中，秦某峰主张其与刘某芬、秦某涛之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，并提交了以下证据予以证明：

一、2005年5月16日，秦某峰（甲方）与北京H公司（乙方，以下简称H公司）签订的《委托代理购房合同》。该合同约定：甲方委托乙方代理购买位于北京市西城区×××室，权属性质回迁经济适用房产权，为3居。房屋成交价格为696000元，此价格为净房价，交易税费由乙方承担。

甲方已于2005年5月16日付给乙方部分定金10000元。甲方于5月19日前补交定金余额56000元。甲方于5月19日补交定金同时支付H公司服务费17400元。甲方于5月26日前准备齐全款并及时办理公证手续（委托公证书）。公证当日结清余款630000元。

秦某英、秦某鑫、于某玲、秦某洁对该证据的真实性不予认可。

二、H公司向秦某峰开具的现金收据四张。载明：2005年5月16日代收购房定金10000元，2005年5月20日代收购房定金56000元、中介服务费17400元，2005年5月26日代收购房款630000元。

秦某英、秦某鑫、于某玲、秦某洁对该证据的真实性不予认可。

三、2005年5月26日，公证处作出的公证书，公证内容为刘某芬、秦某涛于2005年5月26日出具的委托书，内容为：“委托原因：因年老行动不便。委托事项：现全权委托秦某峰为我们的代理人，代我们办理北京市西城区×××室代为办理入住登记手续、产权登记手续、领取该房屋产权证、并代为出租、出售、维修维护、代为领取售房款及法律诉讼等一切事宜。

（该处下方有手写内容并加盖公证处方章，注明房屋地址与房产证号）。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认。委托期限：办完上述委托事宜为止。代理人有转委托权。”

秦某英对该证据的真实性予以认可。秦某鑫、于某玲、秦某洁对该证据的真实性不予认可。

四、刘某芬、秦某涛于2005年5月26日出具的收条，内容为：“今收房钱陆拾捌万伍仟元整。房屋坐落于北京市西城区×××室。将上述此房卖与受托人秦某峰。双方任何一方反悔赔偿对方违约金人民币壹拾捌万元整。”该收条上有刘某芬、秦某涛的签名和手印。

秦某英、秦某鑫、于某玲、秦某洁对该证据的真实性不予认可。

五、购房款发票、房屋所有权证书原件，用以证明刘某芬、秦某涛已将房屋有关的材料原件交给其本人，房屋所有权证书是由秦某英交给其本人。

秦某英、秦某鑫、于某玲、秦某洁对该证据的真实性予以认可。秦某英主张房屋所有权证书并非由其交给秦某峰。

六、壁挂炉维修单、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明、电费发票、自来水缴费单、燃气费缴费单，用以证明案涉房屋由其占有使用。

秦某英、秦某鑫、于某玲、秦某洁对该证据的真实性予以认可。

七、秦某峰与秦某英的微信记录，用以证明其与秦某英联系房屋过户事宜。

秦某英对该证据的真实性予以认可，但主张其此前并不知道真相，直到看到秦某峰提交的证据后才发现父母与秦某峰之间是委托关系，而非房屋买卖关系。秦某鑫对该证据的真实性予以认可。于某玲、秦某洁对该证据的真实性不予认可。

审理中，秦某英、秦某鑫、于某玲、秦某洁主张刘某芬、秦某涛与秦某峰之间不存在房屋买卖合同关系，即便存在，由于房屋属于被安置人及家庭共同共有的财产，刘某芬、秦某涛也属于无权处分。秦某洁主张刘某芬、秦某涛与秦某峰之间的买卖行为无效，理由为：

一、案涉房屋属于五个被安置人共同共有，刘某芬、秦某涛属于无权处分；二、房屋性质属于经济适用房，不能买卖；三、违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定；四、违反了代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为的规定。

另查，H公司于2010年注销。

裁判结果

驳回秦某洁的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点应为：一、案涉房屋的权属；二、秦某峰与刘某芬、秦某涛之间是否存在房屋买卖合同关系；三、如果存在，该房屋买卖合同关系的效力。

关于争议焦点一。法院认为，根据《拆迁就地安置协议》，被拆迁人为刘某芬，由刘某芬与拆迁单位签订协议且房屋所有权登记在刘某芬名下，因此房屋所有权人应为刘某芬，秦某英、秦某鑫、于某玲、秦某洁主张为家庭共有或被安置人共有，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。案涉房屋系刘某芬与秦某涛夫妻关系存续期间取得，应属于刘某芬与秦某涛的夫妻共同财产。

关于争议焦点二。本案中，虽然秦某峰与刘某芬、秦某涛未签订书面的房屋买卖合同，但在当时，由出卖人与买受人分别和中介公司签订委托售房合同与委托购房合同，符合市场交易惯例。由于合同签订时，案涉房屋尚未取得房屋所有权证书，因此买卖双方办理委托公证书，也系当时此类房屋交易的惯常做法。根据秦某峰提交的证据并结合秦某峰实际占有使用案涉房屋、房屋所有权证书及相关材料原件均在秦某峰处保管、刘某芬、秦某涛生前从未提出异议的事实，秦某峰提交的证据已可以形成完整的证据链，证明其与刘某芬、秦某涛之间就案涉房屋存在买卖合同关系且秦某峰已支付全部购房款，法院对此予以确认。

关于争议焦点三。秦某洁主张合同无效，应当提供证据予以证明。对于秦某洁主张的合同无效的理由：一、如前所述，案涉房屋应属于刘某芬、秦某涛的夫妻共同财产，刘某芬、秦某涛有权进行处分，秦某洁主张刘某芬、秦某涛系无权处分，缺乏依据，且无权处分亦不属于合同无效的法定事由；二、秦某洁主张案涉房屋属于经济适用房、安置房，与房屋所有权证书记载的房屋性质不符，法院不予采信；三、城市房地产管理法第三十八条的规定属于管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据；四、秦某峰与刘某芬、秦某涛是在房屋买卖合同关系形成后，为了保障买卖合同的顺利履行办理的公证委托，显然不属于秦某洁所主张的自我代理情形。

综上，秦某洁主张合同无效的理由均不能成立。秦某洁主张秦某峰与刘某芬、秦某涛之间的房屋买卖行为无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。