房产律师——父母出资买房登记子女名下是否属于借名买房如何判断

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告刘某云、赵某芝向本院提出诉讼请求：1．判令二被告履行借名买房合同约定，协助二原告办理北京市丰台区a号房屋（以下简称a号房屋）过户手续；2．诉讼费用由被告承担。

事实和理由：二原告系夫妻关系，二人婚后共生育三名子女，分别为长子刘某刚、次子刘某鑫和长女刘某丽，随着二原告年纪越来越大，二原告不得不寻求长子刘某刚的照顾，于是商量在北京买房，住到长子刘某刚家附近。有此想法后，原告刘某云到北京开立了户名为刘某刚的银行存款账户，存折由刘某刚代为保管。后二原告陆续给刘某刚汇款，刘某刚负责将相应汇款全额转入该银行账户中。……。

2002年11月，刘某刚通过中介找到涉案的二手房源，即a号房屋，但是当时外地人在北京购房，需要同时出具身份证和暂住证，所以二原告与刘某刚商定，借刘某刚的名字购买a号房屋。2002年11月21日后，二原告又陆续向户名为刘某刚的某银行存折异地存入3万元，同时刘某云卖出股票回款25万元，也存入存折。刘某刚与卖方签订房屋买卖合同后，凭刘某云告知其的密码从该存折中取出全部购房款支付给卖方，并办理了房屋所有权变更登记手续。刘某刚将卖方出具的28万元现金收款收据交由原告保存至今。

全家到北京后，刘某刚将购房合同、房产证及购房各类票证全部交给原告，后长子刘某刚于2017年初突发疾病去世。2018年初，二原告与被告商议请他们协助将a号房屋过户至自己名下，周某晨承认该房全部为二原告出资购买，但拒不配合办理过户手续，故原告起诉至贵院，望判如所请。

被告辩称

被告周某晨辩称，根据我国《民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告不能提供与涉案房产产权人刘某刚签订的合同作为证据，因此本案不成立，原告诉讼无效，则原告的二项诉讼请求无效。

被告刘某洁辩称，放弃对刘某刚名下a号房屋的继承，并向本院提交了其书写的书面放弃说明。

法院查明

刘某云与赵某芝系夫妻关系，刘某刚系二人之子。刘某刚与周某晨系夫妻关系，二人育有一女刘某洁，刘某刚于2017年1月9日死亡。

2002年12月17日，刘某刚（买方）与吴某文（卖方）签订《房屋买卖协议书》，购买a号房屋，支付房屋价款225000元。后房屋登记在刘某刚名下。房屋装修后，刘某云、赵某芝与二人之女刘某丽于2004年4月搬到北京市，并在a号房屋居住至今，居住期间的物业费、供暖费等生活开销均由刘某云、赵某芝夫妇支付。

刘某云、赵某芝主张其2002年购房时系借刘某刚之名，但双方之间未签订书面的借名买房协议。对于借名原因，其陈述系因其二人年事已高，女儿刘某丽系严重残疾，生活不能自理，日后需要有人照管，故其二人决定来京投奔长子刘某刚，由于购房手续问题，其将a号房屋暂时登记在刘某刚名下，购房款、装修款及日后居住时的房屋相关费用均由刘某云、赵某芝交纳。

周某晨对于刘某云、赵某芝的陈述不认可，但对于购房款的支付问题，其表示其对购房款的来源不清楚，但其可以确认的是购房款不是从其与刘某刚的工资收入中支付，以其与刘某刚当时的经济收入无能力全款购买房屋，其认可刘某云、赵某芝的居住状况。

刘某云、赵某芝向本院提供：刘某云保管的刘某刚名下在某银行账号账户明细，赵某芝分别于2000年4月11日、2000年6月12日、2001年4月10日向刘某刚账户内各汇款68000元、20000元、35500元的个人电子汇款凭证、刘某云于2001年11月5日向刘某刚账户内汇款50000元的电子汇兑凭证、刘某云于2002年11月21日向刘某刚账户汇款25000元的异地汇款专用存款凭证，刘某刚手写的购房流程、记账本，赵某芝书写的手账，刘某云与周某晨分别于2017年3月31日、2017年9月22日、2018年5月3日的电话录音，用以证明a号房屋的购房款、装修款的来源均出自刘某云以刘某刚名义开立的某银行账户，周某晨亦在刘某刚去世后在电话中认可购房款系刘某云夫妇出资，周某晨曾经配合其去过不动产登记部门办理相关的房屋产权变更手续。

周某晨对于上述证据和刘某云、赵某芝的陈述，表示其对夫家的财务情况不过问，只知刘某刚买房，但具体情况不清楚，且不认可房款系刘某云、赵某芝支付。

经本庭询问，刘某云、赵某芝陈述其按照现在北京市购房政策要求其均无相应购房资格，但在2002年购房时北京市并没有出台购房的限购政策。

裁判结果

周某晨、刘某洁于本判决生效之日起七日内协助刘某云、赵某芝将北京市丰台区a号房屋过户至刘某云、赵某芝名下。

房产律师靳双权点评

本案争议的焦点即为刘某云、赵某芝与刘某刚之间是否构成借名买房的合同关系。刘某云、赵某芝与刘某刚之间虽未签订书面的借名买房合同，但从刘某云、赵某芝向法院提交的证据材料及双方当事人的当庭陈述，可以确认签订购房合同等一系列手续虽由刘某刚办理，房屋的所有权亦登记在刘某刚名下，但房屋的购房款及相应税费、装修款、房屋居住使用期间的生活费用支出均为刘某云、赵某芝支付，房屋的所有购买、维护、使用等手续原件均在刘某云、赵某芝处保管，房屋自装修后一直由刘某云、赵某芝与其女儿刘某丽共同居住至今。

综合考虑刘某云、赵某芝与刘某刚之间的关系、双方之间的交往和交易习惯、双方的经济负担能力、生活需求等各种因素，法院认定刘某云、赵某芝与刘某刚之间构成事实上的借名买房合同关系，在刘某刚死亡后，刘某云、赵某芝作为涉诉房屋的实际权利人有权要求刘某刚的继承人周某晨、刘某洁履行相应的协助过户义务，故对刘某云、赵某芝要求周某晨、刘某洁协助将a号房屋的所有权过户至刘某云、赵某芝名下的诉讼请求，法院予以支持。