房产律师——借名购买经济适用房签署协议效力纠纷

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

吴某文、杨某向一审法院起诉请求：1．判令吴某曦继续履行2010年签订的《协议书》（以下简称协议书），配合我方办理位于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续，将房屋过户至杨某名下；2．判令吴某曦按照每月4000元的标准支付自2014年1月3日至涉案房屋交付之日止的房屋租金。

吴某曦反诉请求：判决确认双方于2010年签订的协议书无效。

吴某文、杨某上诉请求：1．撤销一审判决，支持吴某文、杨某的诉求；2．本案一审诉讼费、保全费和二审诉讼费由吴某曦承担并赔偿吴某文、杨某损失。

事实与理由：1．一审法院认定《协议书》无效错误。吴某文、杨某与吴某曦系亲属关系，双方经友好协商签定《协议书》，约定吴某曦应当在五年内还清房款及相关费用，否则五年后房屋归吴某文所有。该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规。

2．《协议书》约定五年后处置涉案房屋产权，并无主张五年内过户的内容。该约定的本意不是所谓的借名买房，而是要求吴某曦在五年内还清吴某文所垫资的款项。3．一审法院没有确认《协议书》是否吴某曦签名、捺印，认定事实不清。4．根据《协议书》约定，如果吴某曦在五年内还清垫资，即不存在“借名买房”的可能；而根据相关规定，合同生效五年后，经济适用房已经可以上市交易，即《协议书》约定不违反法律规定和经济适用房政策。5．吴某曦一直在涉案房屋内居住，该事实不符合“借名买房”构成要件。

被告辩称

吴某曦辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴某文、杨某的上诉，维持原判决。吴某曦主张本案是借名买房法律关系。

法院查明

吴某文与杨某系母子关系，吴某曦是吴某文的侄女。

2008年7月22日，吴某曦办理北京市经济适用住房购买资格审核备案，家庭申请人口4人，即吴某曦、吴某鹏、宋某、吴某杰，配售一套三居室，性质为老龄。

2009年1月4日，吴某曦（买受人）与北京F公司（出卖人，以下简称F公司）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，约定吴某曦从F公司购买涉案房屋，总价款394685元，买受人应于2009年1月4日前向出卖人支付184685元，于2009年2月14日前向出卖人支付21万元，出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该经济适用房。

合同签订后，吴某文以吴某曦的名义支付购房款394685元及其他手续费，相关票据在吴某文处保留。房屋收房后，吴某文对涉案房屋进行了装修，并支付电费、物业费、燃气费和管理费等使用费用。

2010年3月20日，吴某文与吴某曦签订协议书，约定：“经济适用房申购成功，房屋坐落于朝阳区，是以吴某曦的名义申领房屋产权证（将来房屋产权证写吴某曦的名字），并于2009年1月4日签订了购房合同，，同时交清了全部购房款，并于2010年11月30日前入住，户型见附件。

双方协议如下：1、涉案房屋因吴某曦无经济能力购买，故自愿放弃购买权利，自愿转让给吴某文家购买，并获得此房屋的产权证。2、在五年内（2009年1月4日起）吴某曦如果有经济能力可以随时回购此房屋，回购此房屋时，吴某曦只需交清购房款及相关税费（以收据为凭证），和其它费用（物业费、维修基金、有线费、装修费等费用）。付清总价款后此房屋及产权证归吴某曦所有（房价款以回购时的市场价为准）。

3、按国家规定“购买经济适用住房满五年后可以上市”的规定，超过五年吴某曦再无权回购此房屋，彻底放弃此房屋产权及产权证书，永不反悔。4、此房屋的购房款及相关税费均由吴某文家承担（如吴某曦不回购）此房屋归吴某文家所有，产权归吴某文家所有，由吴某文家处置，吴某曦再无权处理此房屋，此房屋一切事宜与吴某曦无关。

5、此房屋在办理各项手续（含过户）时，吴某曦与吴某文家积极配合，通力合作，直至吴某文家取得新产权证书为止，协议终止。（在吴某曦领到房产证时与吴某文家作一个委托公证）。”吴某曦的父母吴某鹏、宋某在协议书下方签字按印。

2012年9月25日，涉案房屋登记在吴某曦名下，权利性质为经济适用房。经询，涉案房屋一直由吴某曦及其父母居住使用。

诉讼中，吴某曦不认可协议书中的签字、指纹为本人签按，并申请对于笔迹和指纹进行鉴定，后吴某曦主动申请撤回鉴定。

法院认为：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

本案中，根据吴某文与吴某曦签订的协议书，吴某曦自愿放弃购买涉案房屋，并自愿转让给吴某文家购买，购房款及相关税费由吴某文家负担，产权归吴某文家所有，可以认定双方对于涉案房屋存在借名买房的法律关系，虽然协议约定了吴某曦具有5年内回购的权利，但是不影响协议的性质。

吴某文、杨某虽主张双方为借款关系，但并未提交借条、借款合同等凭证，购房款项亦由吴某文直接支付给开发商，不符合一般民间借贷的形式，法院不予采信。吴某曦虽主张协议书中笔迹指纹并非本人签按，但在诉讼中主动放弃鉴定，亦未提交任何证据佐证，法院不予采信。协议书违反了国家制定和推行的经济适用住房政策，同时损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益，应属无效，法院对于吴某曦的反诉请求予以支持。

吴某文、杨某要求吴某曦协助办理房屋过户并支付租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。因双方均明知涉案房屋性质为经济适用房，故双方对协议书无效均存在过错。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴某曦应当退还吴某文已支付的购房款项。

经询，吴某曦表示同意退还购房款，吴某文表示不在本案中主张因合同无效造成的损失，故法院对因房屋升值、装修、日常使用投入等损失不予处理，吴某文可另行主张权利。

二审庭审中，经本院询问，吴某曦确认2010年的协议书系其本人签署。

裁判结果

一、确认吴某文与吴某曦于签订的《协议书》无效；二、吴某曦于判决生效后七日内返还吴某文购房款三十九万四千元；三、驳回吴某文、杨某的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，双方所签协议书中明确约定：“吴某曦无经济能力购买，故自愿放弃购买权利，自愿转让给吴某文家购买”、“购房款及相关税费均由吴某文家承担（如吴某曦不回购）此房屋归吴某文家所有，产权归吴某文家所有，由吴某文家处置，吴某曦再无权处理此房屋，此房屋一切事宜与吴某曦无关”、“此房屋在办理各项手续（含过户）时，吴某曦与吴某文家积极配合，通力合作，直至吴某文家取得新产权证书为止，协议终止”。

根据上述意思表示内容，可以确认当事人之间设立了一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的权利义务关系。本案双方之间通过协议书设立借名买房合同关系并无疑义。

吴某文、杨某主张协议书约定五年后处置涉案房屋产权，并无主张五年内过户的内容。认为该约定的本意不是所谓的借名买房，而是要求吴某曦在五年内还清吴某文所垫资的款项。关于协议书约定的回购内容，其履行的前提为吴某文一家已经取得房屋所有权。如无借名买房关系存在，即当事人约定涉案房屋所有权未发生转移，吴某曦回购自己名下的房屋即无意义。协议约定的回购内容不能否定借名买房合同关系的存在。因双方之间并无借款或其他内容的约定，法院对吴某文、杨某的该项请求不予采信。

吴某文、杨某上诉提出吴某曦一直在涉案房屋内居住的事实不符合借名买房的构成要件。因双方系亲属关系，涉案房屋的居住情况不影响双方约定吴某文一家借吴某曦名义购买涉案房屋的事实认定。对该项请求，法院亦不予采信。

关于协议书的效力问题，合议庭存在不同意见：

多数意见认为，该案诉争的房屋系经济适用房，属于政策性保障住房。本案双方设立借名买房关系，吴某文一家通过借用吴某曦的名义购买经济适用房，损害了符合购买该类房屋资格家庭的合法权益。该借名买房关系实为转让经济适用房指标，属于法律的禁止的内容。法院结合案件实际情况，认定涉案协议书无效并无不当。

少数意见认为，即使涉及政策性保障住房，借名买房合同并不当然无效。法律规定：有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益……判断合同效力是否适用该条款，判断的标准应为合同履行后果，而不是合同约定。本案中，双方约定五年回购内容，如该回购条款得以履行，吴某曦以自己名义取得经济适用房产权，并无损害公共利益的后果；如回购不能实现，根据协议书约定，吴某文一家取得涉案房屋的时间被限定于五年之后，该期间属于经济适用房可以上市交易的情形，亦不存在损害公共利益的事实。基于以上协议书履行安排，不能仅以当事人签约时的意思表示即认定该意思表示会损害公共利益，进而确认协议无效。

合议庭最终采纳多数意见，确认协议书无效。

根据法律规定，无效的合同自始无效，因该合同取得的财产应当予以返还。吴某文、杨某主张吴某曦协助办理房屋过户并支付租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。吴某曦应当退还吴某文已支付的购房款项。经核算，法院认定款项并无不当。

吴某文、杨某另主张协议书为当事人真实意思表示，不应被确认为无效；协议书签署事实法院未查明，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。