北京房产律师——借亲属名义买房登记人要求腾房案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

郭某霞向本院提出诉讼请求：1.要求撤销2011年的赠与协议；2.要求宋某利立即从北京市怀柔区一号房屋中腾退；3.本案诉讼费用由宋某利承担。

事实和理由：被告张某芝是原告的外甥女，二被告原系夫妻关系，2011年原告经层级政府审批，取得购买经适房资格，并于当年3月9日购买取得了位于北京市怀柔区一号房屋。由于原告一直单身，且无儿女，故一直将被告张某芝当成女儿看待。二被告婚后无房，故被告张某芝提出为原告养老，等原告百年之后，将房赠与给被告张某芝。故交房后，该房一直由二被告使用。

2013年，二被告离婚，该房一直由被告宋某利及儿子居住使用。由二被告养老已无根本可能，故就腾退房屋事宜多次与被告宋某利协商未果，故诉至法院提起诉讼，请求依法判决。

被告辩称

张某芝辩称，同意原告的诉讼请求。

宋某利辩称，原、被告之间不存在赠与法律关系，实际是借名买房的法律关系。购买首付款、契税以及相关一切事宜均是宋某利办理。实际双方签订的赠与协议就是对借名买房的确认，故原告起诉法律关系错误，不同意原告的诉讼请求。

法院查明

一、宋某利与张某芝原系夫妻关系，郭某霞系张某芝的小姨。2011年，郭某霞经审批获得购买经济适用房资格。后由宋某利与张某芝交纳首付款、契税等并办理了银行贷款手续，每月由宋某利与张某芝偿还银行贷款。

二、2011年2月23日，郭某霞与宋某利、张某芝签订一份赠与协议，内容为：第一条：赠与人自愿将其坐落于北京市怀柔区一号赠与给二受赠人，二受赠人自愿接受该房屋。第二条：二受赠人缴纳座落在北京市怀柔区一号房产的所有费用。第三条：本契约未尽事宜，甲乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约的不可分割的部分。第四条：本合同自甲乙双方签订之日起生效。第五条：本合同一式二份。其中赠与人留执一份，二受赠人留执一份。双方签字。

三、2015年8月23日，宋某利与张某芝签订离婚协议书。协议书约定：……二、财产分割：1.位于北京市怀柔区一号经适房，该房屋为夫妻共同出资以郭某霞（郭某霞小姨）名义购买，登记在郭某霞名下，实际所有权人为夫妻二人，现双方同意上述房产归儿子宋某辉所有；2……；3……。三、债权债务：……。四、其他……。……。双方签字。

四、2014年1月10日，郭某霞将该经适房剩余房款及利息还清并办理了房产登记手续，该房屋登记在郭某霞名下。

本院在审理中，为证实自己的主张，郭某霞提交如下证据：1.赠与协议，证明双方之间存在赠与事实，签名是被告签的，有赠与事实，内容在关于赠与义务上有疏漏。原告基于对张某芝信任，原告在空白纸上签字，后来宋某利在附养老义务上没有填写。张某芝质证意见：真实性认可，证明目的认可，当时是让原告签的空白纸上签字。

宋某利质证意见：真实性认可，证明目的不认可，该份证据名为赠与协议，实际就是宋某利借名买房的确认，该协议没有确认附赡养义务的条件。2.2010年11月15日及2018年10月31日证明2份，证明原告及现任丈夫没有住房。张某芝质证意见：真实性认可。宋某利质证意见：真实性认可，与本案没有关联。

3.房产证复印件，证明涉案房屋登记在原告名下，性质是经济适用房。张某芝质证意见：真实性认可。宋某利质证意见：真实性认可，房屋登记在原告名下事实认可，双方达成借名买房事实，但宋某利支付首付款、契税，每月按时偿还贷款，原告在没有通知宋某利情况下及没有法定理由情况下违反约定擅自将剩余房款还清。4.2014年1月10日个人贷款还款凭证，证明原告将剩余房款全部还清。

张某芝质证意见：真实性认可。宋某利质证意见：同证据3质证意见。郭某霞申请证人郭某出庭作证，郭某证明内容：我知道原告申请经适房。当时原告跟我说她申请经适房，看房的时候，张某芝（我女儿）跟我说她养活原告，原告把房给张某芝，我就跟原告说了，当时我特别高兴，之后的事我就没有问，我也没有参与。郭某霞和张某芝对郭某证言无异议。宋某利质证意见：

对证人证言不认可，证人是原告的亲姐姐，是宋某利前丈母娘，不排除对宋某利有成见。赠与协议是原被告签字没有体现出任何附赡养义务的条件，鉴于证人与原告有亲属关系及赡养协议没有附条件，所以对证人证言不认可。

宋某利提交如下证据：1.交易明细6张，证明涉案房屋首付款，及还贷款的情况由宋某利支付。首付款和还贷总数大概在15万16万元左右（不含税款）。郭某霞质证意见：真实性认可。首付款和还贷情况（婚内存续期间）是二被告支付的。张某芝质证意见：真实性认可。

2.银行卡复印件（名字是郭某霞），证明被告宋某利拿这张卡还贷。郭某霞质证意见：真实性认可。张某芝质证意见：真实性认可。3.装修合同2份，证明被告宋某利对涉案房屋2次装修情况。郭某霞质证意见：真实性不认可，2份合同格式版本情况都一致，相隔5年合同，签字位置、公章都是一致的，所以这2份合同是伪造的。对工程款支付应该有正规发票，合同中工程量与实际情况不一致，不存在改扩建的情况。属于宋某利扩大自己损失。张某芝质证意见：不清楚。装修我没有参与。

4.结婚证复印件，证明宋某利再婚所以第二次进行装修。郭某霞质证意见：真实性不认可。原告将剩余房款还清，被告宋某利明知道涉案房屋已经产生纠纷仍然坚持装修是不应该的，花费60万元装修是不真实的。涉案房屋是给孩子的，被告宋某利不应该作为婚房。张某芝质证意见：真实性认可。5.离婚协议书。郭某霞质证意见：真实性认可，对于涉案房屋的借名买房的陈述不认可。张某芝质证意见：真实性认可，当时签订的时候比较仓促，房子是原告的。

本案在审理中，本院向郭某霞释明其与宋某利、张某芝之间存在的法律关系应为借名买房，询问其是否变更案由，郭某霞不同意变更，坚持按照赠与合同纠纷处理。

裁判结果

驳回郭某霞的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己的主张有责任提供证据，否则应承担不利的法律后果。赠与合同是指赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的合同。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题做出的政策性安排，购买该种性质的房屋应符合相关条件。本案中，郭某霞取得了经济适用房的购房资格，但其未出资购买，而由宋某利与张某芝出资购买并按期还贷，虽二人离婚后，宋某利亦在此房屋居住至今。在宋某利与张某芝离婚协议中亦明确了借名买房这一事实。故结合相关证据，郭某霞与宋某利、张某芝虽未签订书面的借名买房合同，但事实上双方存在借名买房的法律关系。

郭某霞与宋某利、张某芝签订的“赠与协议”实际上是对借名买房的确认，也是为防止以后发生纠纷的一种约束举措。在签订“赠与合同”时，郭某霞尚未取得该房屋的所有权，如按照郭某霞所述存在赠与行为这一事实，其应将该经济适用房出资购买登记在自己名下后赠与宋某利与张某芝，显然本案中不存在这个事实。另郭某霞主张该赠与协议是附义务的赠与，即由宋某利、张某芝为其养老，如按其所述如此重要的内容应该在赠与协议中体现，但协议中并未体现。故郭某霞主张的赠与协议法律关系并不存在，故其要求撤销该赠与协议法院不予支持。

其要求的腾退房屋之请求应在借名买房合同中予以主张，不应在本案中处理。