房屋买卖合同法院认定无效，卖方不返还房款怎么办

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某刚向本院提出诉讼请求：1.判令赵某兰对M号民事判决书中确定的郭某康应返还陈某刚房价款689024元的债务承担连带还款责任；2.诉讼费赵某兰承担。

事实与理由：陈某刚与郭某康房屋买卖合同纠纷一案，经北京市房山区人民法院作出M号民事判决书（以下简称“M号判决书”）、北京市第二中级人民法院作出终审判决书判决郭某康返还陈某刚房价款689024元。2020年8月28日经北京市房山区人民法院强制执行并作出执行裁定书，双方达成和解协议，履行金额50000元，未履行金额694714元。

达成和解协议后郭某康未按和解协议履行，陈某刚向北京市房山区人民法院申请恢复执行，2021年10月26日北京市房山区人民法院作出执行裁定书，本案执行到位0元，终结本次执行程序。至此，郭某康仍有649714元尚未履行。

郭某康与赵某兰为夫妻关系，郭某康向陈某刚出售M号判决书中案涉房屋是郭某康与赵某兰夫妻的共同意思表示，且案涉房屋购房款也是由郭某康与赵某兰夫妻共同收取的，陈某刚曾通过银行转账的方式向赵某兰支付了19万元的购房款。该笔返还房屋购房款的债务应为夫妻共同债务，赵某兰应当承担连带还款责任。为维护陈某刚合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持陈某刚的诉讼请求。

被告辩称

赵某兰辩称及郭某康述称，请求法院依法驳回陈某刚的全部诉讼请求。1.被告赵某兰的主体不合格，针对本案陈某刚起诉郭某康房屋纠纷一案，已作出了民事判决书，二中院也维持了原判，本案已经有生效判决书了，本案已经到的执行阶段了，在执行阶段双方达成了执行和解协议了。陈某刚与北京T公司（以下简称T公司）和郭某康之间的房屋买卖合同纠纷，赵某兰不是该房屋买卖合同的主体，不应成为本案的被告，不具有诉讼主体的资格。根据最高人民法院的司法解释，应驳回陈某刚的诉讼请求；

2.本案涉案债务不属于夫妻债务，赵某兰不承担连带责任；3.第三人郭某康与陈某刚的房屋买卖合同纠纷，是基于郭某康、T公司共同与北京D公司（以下简称D公司）对北京市房山区某小区项目改建，该项目被认定为违法，导致拖欠各种款项。D公司将物业三号房抵押给了T公司，郭某康作为项目负责人转让房屋所得款是用于支付拖欠工人工资及欠王某某的借款。借这个钱就是给工人开工资用了。郭某康将房屋转让给了陈某刚，不属于个人财产，也不属于赵某兰及郭某康的夫妻共同财产，是公司行为。赵某兰不是买卖合同的当事人，不应作为本案被告。涉案房屋及债权债务与赵某兰无关；

4.陈某刚之所以将其购房款19万元转入赵某兰账户，是因为D公司、T公司、郭某康承建的项目，因是违法项目，导致郭某康和这个公司负债，所以才要转让房屋，所以才要给工人开工资。因为这个公司和郭某康负债了，所以陈某刚转让购房款时公司帐户和郭某康帐户被冻结，为了及时支付工人工资和王某某的款项，由赵某兰代收购房款，并且赵某兰在收到该购房款当日两小时内就将此款转入了王某某的账户。该债务不属于夫妻的债务。

根据民法典1064条共同债务需要双方知道或确认，这些东西都没有，也没有用于日常生活，所以该债务不是夫妻共同债务，赵某兰不应承担任何连带责任。郭某康认为与陈某刚的债务已经在执行协议中和解了，当时法院执行了D公司90万元保证金后优先偿还了陈某刚，法院已经将90万元执行到位了。法院没有给陈某刚这个钱与郭某康没有关系。

法院查明

2019年，陈某刚以房屋买卖合同纠纷为由，将郭某康诉至本院，请求：1.确认2019年3月6日签订的《房屋转让合同》无效；2.郭某康返还购房款689024元；3.要求郭某康赔偿经济损失878048元；4.要求郭某康赔偿逾期退还房款利息损失，按日万分之四计算至给付之日止。

本院经审理后认定：陈某刚、郭某康交易的房屋，属于违法建设，是禁止交易的标的物，双方签订的《房屋转让合同》无效，不发生合同当事人预期的法律后果；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，陈某刚、郭某康签订的《房屋转让合同》无效，郭某康应当将取得的价款返还陈某刚，现陈某刚起诉要求郭某康返还房价款，法院应予支持；现房屋已经被政府强制拆除灭失，没有返还的必要；

合同第五条第二款载明：“乙方（陈某刚）已明确产权性质，交易完成后任何一方不准以任何理由再对此房产提出异议”，陈某刚在购买房屋时明显已明知交易房产的性质，应当预见交易的不利后果，对于合同无效有一定的过错，应当承担相应的民事责任，故陈某刚主张要求郭某康支付利息并赔偿经济损失的诉讼请求，法院不予支持；陈某刚要求郭某康承担律师费的请求，没有相应的合理依据，法院不予支持；陈某刚、郭某康之间签订的《房屋转让合同》明确载明郭某康为转让人，郭某康实际收取了房屋转让价款，郭某康辩称自己不是房屋出售人以及不应承担房价款返还义务而应由北京D公司偿还的辩解，以及要求追加该公司为被告参加诉讼等主张，法院均不予支持。

据此，本院于2020年作出M号民事判决书，判决：一、陈某刚、郭某康于2019年3月6日签订的《房屋转让合同》无效；二、郭某康于判决生效之日起七日内返还陈某刚房价款689024元；三、驳回陈某刚其他诉讼请求。

后郭某康不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2020年7月判决：驳回上诉，维持原判。后陈某刚向本院申请强制执行。2020年8月28日，本院作出（执行裁定书，确认本案已履行金额50000元，未履行金额649714元。并裁定：终结本次执行程序。同日，双方达成执行和解协议。2021年陈某刚再次申请强制执行，本院执行裁定书，认定本案执行到位0元。裁定终结本次执行程序。后郭某康未向陈某刚支付房价款。

另查，郭某康与赵某兰系夫妻关系，二人于2009年12月14日登记结婚。本案诉讼中，陈某刚主张郭某康出售涉案房屋是郭某康和赵某兰的共同意思表示，且涉案房屋购房款也是由二人共同收取的，陈某刚曾向赵某兰转账190000元购房款，故要求赵某兰承担连带清偿责任。为证明其主张，陈某刚提交其于2019年3月至2019年5月期间向郭某康、赵某兰转账的银行交易流水明细清单，表明除其称替郭某康公司还款外，利用部分进行了生活消费支出。

裁判结果

赵某兰对M号民事判决书中确定的郭某康应返还陈某刚房价款689024元的债务承担连带还款责任。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点在于郭某康欠陈某刚的购房款是否属于郭某康、赵某兰的夫妻共同债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

现陈某刚主张郭某康出售涉案房屋是郭某康和赵某兰的共同意思表示，且涉案房屋购房款也是由二人共同收取的，陈某刚曾向赵某兰转账190000元购房款，故要求赵某兰承担连带清偿共同债务。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

赵某兰的交易明细清单显示其收到陈某刚转账的190000元购房款后，除其称替郭某康公司还款外，有39965.69元用于生活消费等支出，可见对于陈某刚转账的购房款的收取、支出，赵某兰具有支配权，由此综合上述情节，陈某刚主张出售涉案房屋是郭某康和赵某兰的共同意思表示具有高度可能性，法院予以采信。因此，郭某康因出售涉案房屋所欠陈某刚的购房款应系夫妻共同债务，陈某刚要求赵某兰承担连带清偿责任，于法有据，法院予以支持。