北京房产律师解析一起借他人名义买房出名人主张双方为借住关系，出资人起诉强制过户胜诉案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

罗某兰向本院提出诉讼请求：1、确认北京市朝阳区D号房屋归我所有；2、判令赵某鹏配合我将北京市朝阳区D号房屋过户至我名下。

事实与理由：双方均系M公司职工。公司因业务需要，预在京购置房产，因当时北京市购房政策不允许外地企业在京购房，故公司于2002年7月借用赵某鹏名义贷款购买了北京市朝阳区D号房屋（下称D号房屋），公司同时为该房屋支付了相应的首付款，并将该房屋分配给我居住使用。之后公司决定将购置的上述房产量化给我，并由我偿还公司垫付款项，我随即于2003年9月12日向公司支付了由公司垫付的全部首付款、按揭贷款以及装修款等各项费用共计337459.85元，并一直支付之后的房屋按揭贷款至今。

我认为房屋的实际购买人和出资人都是我，M公司与赵某鹏是借名买房法律关系，后来M公司把实际的权利转让给了我，故我和赵某鹏之间是借名买房的法律关系。现M公司变更为第三人W公司，我现要求赵某鹏配合办理上述房屋的过户事宜，但因赵某鹏贪图房屋巨大经济利益，在明知房屋为我实际购买的情况下，仍表示拒绝为我办理过户，为维护我方合法权益，特提起诉讼。

被告辩称

赵某鹏辩称：不同意罗某兰诉讼请求。D号房屋是我在担任M公司法人的时候给几个高管购买的，D号房屋是我的，A号房屋是罗某兰的房屋，后来罗某兰把A号房屋卖了，借住我的房屋。2005年以后公司不再支付按揭款，约定罗某兰代我付按揭款替代租金，4年前，罗某兰和我商量说房子我付的款，罗某兰再付给我几十万把房子买下来，我没有同意，4年前提起诉讼，因为证据不足，罗某兰撤诉，我碍于情面，在外地工作，一直没有提出反诉，现在按揭快还清了，罗某兰又提起诉讼，我认为罗某兰诉求不成立。

D号房屋是我签约购买，也登记在我名下，所有权人是我，单位代为支付首付款，单位可以主张债权，但是没有权利侵犯我的所有权，我没有同意罗某兰和M公司随意处置房屋，任何人无权未经过我同意随意处置房屋，罗某兰只是租住，无权要求归其所有，现在也没有任何证据证明W公司或者罗某兰对D号房屋享有权利，罗某兰是在我离开后利用手中职权强占D号房屋，我从未同意过户给罗某兰。

W公司述称：第一，涉案六套房是M公司购买的，因为当时北京地区政策不允许外地企业持有北京房产，所以改为企业高级管理人购房，之所以交叉居住也是便于公司管理，从公司角度产权人就是我们的，跟其他任何人没有关系。当时购得六套房，总房款447.89万，其中首付款是136.89万元，是M公司支付的，按揭款公司也支付了65.55万元，剩余房款因为2005年公司原因停止按揭款。涉案六套房屋装修费52万、水电费、手续费也都是公司支付的。涉案六套房，公司属于借名买房。

第二，因为企业涉及改制，经核实因为D号房屋是M公司买的，后公司不愿意再来支付按揭款，所以公司出台政策，谁把按揭款还了房子就是谁的，罗某兰交纳了D号房屋款项，所以公司就把房子给她了。

法院查明

2002年7月26日，赵某鹏与北京B公司签订《商品房买卖合同》，约定赵某鹏作为买受人向北京B公司购买D号房屋，总金额774764元。2002年4月定金5000元，2002年7月首付159764元，2007年8月30日贷款61万元。

2005年12月24日D号房屋房屋所有权证，登记在赵某鹏名下。

D号房屋自购买后多年来一直由罗某兰居住使用、持续至今。2005年9月，罗某兰直接向银行偿还D号房屋贷款，至2017年9月还款完毕，现D号房屋贷款已清偿完毕。

另查，工商登记显示：1、M公司（以下简称M公司）于2005年被吊销，赵某鹏系该分公司负责人。

案件审理过程中，罗某兰申请调查双方在其他案件中的询问笔录：

赵某鹏在笔录中认可房屋首付款为公司出资，贷款由罗某兰偿还。

另外，庭审中，罗某兰及赵某鹏针对各自主张，主要证据及各方质证意见如下：1、罗某兰提交了《M公司北京办事处概况》，概况共6页，最后一页有赵某鹏签字，落款日期2004年12月5日，其上摘录：“公司于2002年分两批购置了北京住宅六套，具体情况：……A室购房合同签署罗某兰，现居住人集体宿舍，备注赵某鹏、李某……D室购房合同署名赵某鹏，现居住人罗某兰，备注个人交款38.4万元。上表说明：（1）北京不允许外地企业购商品房，当时只能借用个人名义购房，所以六套住宅均未办理房产证，个人名列在购房合同上。……最后一页“3、建议房屋个人愿购买的，由公司安排，按规范方式处理。”罗某兰以该证据证明D号房屋系M公司借赵某鹏名义购买，并非赵某鹏个人购买，而且已由罗某兰交纳购房款。赵某鹏对该证据不认可，表示签字属实但只是最后一页，前面几页都没有签字，原告作为公司人事部经理是无法取得公司保密文件的。W公司对内容真实性认可。

2、罗某兰提交了2004年5月25日《关于解决住房的报告》，张某1签字同意，内容主要为按揭购置6套住房，驻京办事处建议采取两种解决方式：1、量化给个人2、挂单出售。赵某鹏对该证据表示没有原件，不认可。W公司表示查档案室有该文件，但不是原件，也是复印件，解释是重组M公司时涉及到六套房屋资产没有付，当时采取的措施就是M公司决定谁付钱房产就是谁的。

3、罗某兰提交了《收取房款的通知》，通知表示按揭购置的住房决定量化给个人，并要求在2004年6月底之前完成收款和过户变更工作，赵某鹏对通知真实性不认可，表示赵某鹏在担任分公司负责人期间（2004年之前的事）从未出过这份通知，而且公司无权擅自量化给他人。W公司表示有原件、真实性认可。

4、罗某兰提交了2003年9月收据以及2004年2月至2005年7月收据若干证明支付了D号房屋首付款及期间按揭款。赵某鹏对收据真实性不认可，表示没有配合的汇款凭证。W公司对真实性认可。

5、罗某兰提交了资产负债表、M公司证明，证明D号房屋由罗某兰购买且已向公司支付首付款。赵某鹏对负债表表示无原件不认可，对证明真实性表示无法确认。

6、罗某兰提交了存款回单若干、交易流水明细若干、还款明细证明自2005年9月开始每月固定偿还贷款，直至2017年9月还款完毕，赵某鹏对证据真实性认可，认为款项相当于借住房子的租金。罗某兰提交了公共维修基金专用收据、契税完税证、发票证明涉案房屋上述费用均系其交纳，赵某鹏对真实性认可，表示与罗某兰主张无关，很多款项是赵某鹏跟其他公司找的。W公司表示与其公司无关，不发表意见。

裁判结果

一、被告赵某鹏于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区D号房屋过户至罗某兰名下。

二、驳回原告罗某兰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

结合各方陈述、《询问笔录》等证据，可以确认涉案D号房屋原系M公司支付首付款购买，且M公司陆续支付了部分按揭款，D号房屋之所以以赵某鹏名义签订《商品房买卖合同》并登记在赵某鹏名下是因为当时北京政策规定不允许外地公司购买房产，D号房购买后赵某鹏并未实际占用使用D号房屋，故可以认定M公司与赵某鹏之间构成借名买房法律关系。

D号房屋购买后一直由罗某兰居住使用，2005年M公司出现问题后，罗某兰自2005年9月偿还D号房屋银行贷款，至2017年9月清偿完毕，赵某鹏未支付D号房屋任何钱款。罗某兰主张M公司因与赵某鹏存在借名买房，后其补交款项后M公司将D号房量化给罗某兰，权利转让给了罗某兰。赵某鹏主张双方系借住关系。罗某兰提交的《M公司概况》，虽赵某鹏不认可全部真实性，但其对签字页中的签字真实性认可，在该页中也记载了“建议房屋个人愿购买的，由公司安排，按规范方式处理”，说明赵某鹏当年也是同意房屋由个人购买，现M公司被并购并更名为W公司，罗某兰提交证据以及W公司到庭陈述可以证明罗某兰应已向M公司补齐了D号房屋首付款及该公司垫付的按揭款，且M公司同意将D号房屋权利转让给罗某兰。

赵某鹏抗辩双方系借住关系但无任何证据支持，且与其在《询问笔录》中陈述不一致，D号房屋一直是由罗某兰居住；赵某鹏抗辩M公司及罗某兰未经其同意处置房屋，但据查明情况赵某鹏对D号房屋未支付任何钱款且该房屋并不在其实际控制下，故法院对赵某鹏意见不予采信，根据民事证据优势原则，法院对罗某兰意见予以采信。