北京房产律师——购买房屋后开发商延期办证怎么办

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告吴某鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》（草签）第二十二条之（二）2项产权“转移登记”条款约定的责任和义务（即：“如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的”，“出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金”），全额给付原告按合同约定计算的逾期未取得房屋所有权证违约金共计1069163.85元（未取得房屋所有权证截止日期暂计算至2021年12月31日）,2022年1月1日起至实际取得房屋所有权证之日止的违约金，判令被告按本案法院判决的原则据实计算及赔付；

2、请求判令被告履行与原告签订的《某项目购房换签优惠承诺协议》内容，向原告支付“已交款年息6%的优惠奖励”金额727772.85元；3、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2017年3月25日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于门头沟区一号商品房（简称一号房屋），原告于2017年3月25日、6月7日分两笔全额向开发商缴纳了总额11410528元的购房款及房屋登记费、印花税、公共维修基金、物业费等各项费用，但是截至起诉之日并未取得所购房屋所有权证书。

按照合同第二十二条第（二）款的约定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金以总房款11410528元万分之一为日违约金基数计算，被告应当于商品房交付之日起730天内为原告办理房屋所有权证书，经原告多次催告，至今仍然没有办理，已经构成违约，给原告造成一定经济损失。

由于与被告签订房屋预售合同后，所购商品房未能及时办理产权证影响原告户口迁入，导致原告契税损失、以及未能及时从原居住房屋中迁出户口被判合同违约。针对原告因未能及时取得房屋所有权证书、户口无法迁入新购住房、被海淀区法院判处合同违约问题，原告与被告方协商，于2018年5月12日签订了《某项目购房换签优惠承诺协议》，用以奖励商品房买受人继续履行所签《北京市商品房预售合同》（草签）、在正式网签时能正常换签，以及对原告出售原住房后未能及时迁出户口、被法院判处合同违约所受经济损失给予间接补偿。

协议第一条第1项约定：“对在网签前草签且正式网签时能够正常换签的客户给予已交款年息6%的优惠奖励”“如因我司原因导致客户未能在约定时间正式网签，客户可自愿选择继续等待或者退房，我司均给与已交款年息6%的优惠奖励”；协议第2条约定：“购房优惠奖励计算方法如下：客户已交房款×6%÷365×交款天数”，并在该条款中注释“2018年6月30日前能够网签的，交款天数为客户实际交款日起至实际网签日，如网签时间超过2018年6月30日，是否继续执行上述换签优惠另行协商”。

按照该协议，暂不考虑“如网签时间超过2018年6月30日，是否继续执行上述换签优惠另行协商”的情形，只计算到2018年6月30日，被告需支付奖励金总额727772.85元（客户已交房款×6%-365×交款天数=11410528×6%-365×388=727772.85），但该协议被告至今未履行。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告S公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，按照相关规定，草签合同是正式签订合同前的一个确认，现在双方签订的合同属于一个意向，需要办证的话还是需要网签，由行政机关审核购房人资格，原告是否符合行政机关办证条件还不确定。

双方是2018年5月12日签订的优惠承诺协议，明确了相关的情况，原告同意等待正式网签，根据协议的第一条和第二条的相关约定，如果网签时间超过2018年6月30日，是否继续执行，需要另行协商，如果因为我公司原因导致客户未能在规定时间内网签，客户可自愿选择继续等待或退房，协议里还明确说了只有在网签前草签且能正式换签的客户给予6%的奖励，如因客户自身原因，没有正式网签的没有这项奖励，现在草签合同只是一个意向，不是正式网签。办证需要网签，网签需要审核购房人资格，原告是否符合购房资格尚不确定。

法院查明

2017年3月25日，S公司（出卖人）与吴某鹏（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定吴某鹏购买北京市门头沟区一号房屋。一号房屋总价11410528元。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。

2017年3月25日和2017年6月7日，吴某鹏分两次向S公司交纳购房款共计11410528元，S公司向吴某鹏出具发票。2017年6月11日，吴某鹏向S公司支付代收物业费15049.82元、代收公共维修基金38530元、代收房屋登记费80元、代收产权代办费500元、代收印花税5元，S公司向吴某鹏出具收据。一号房屋于2017年6月11日交付吴某鹏，现由吴某鹏居住使用。S公司自认因为项目存在超规划的建设，行政机关要先处罚，所以不能网签。

截至2022年2月23日法庭辩论终结，尚未取得一号房屋的所有权证书。

对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。

双方当事人争议的证据和事实：

吴某鹏主张S公司应履行与其签署的《某项目购房换签优惠承诺协议》，向吴某鹏支付“已交款年息6%的优惠奖励”金额727772.85元。其提交S公司（出卖人）与吴某鹏（买受人）于2018年5月12日签订的《某项目购房换签优惠承诺协议》予以证明上述主张。该协议载明“一、由我司对符合购房资格的客户做如下承诺：1、本项目现正处于期房转现房销售阶段，预计正式网签时间为2018年6月30日。对在网签前草签且正式网签时能够正常换签的客户给予已交款年息6%的优惠奖励，该优惠奖励可抵扣正式网签时相应的合同签约额。对正式网签前提前退房的客户不给予任何优惠奖励。如因我司原因导致客户未能在约定时间正式网签，客户可自愿选择等待或者退房，我司均给予已交款年息6%的优惠奖励，如退房可按照购房换签优惠奖励计算方式折合现金支付给客户。

2、购房换签优惠奖励计算方式如下：客户已交房款×6%÷365×交款天数（2018年6月30日前能够网签的，交款天数为客户实际交款日起至实际网签日，如网签时间超过2018年6月30日，是否继续执行上述换签优惠另行协商）。

二、购房客户于正式网签时，应符合北京市建委购房资质审核，按照银行相关政策补齐应交首付款，并签署建委网签版《北京市商品房买卖合同》。如因客户自身原因导致未能在约定时间内正式网签，我司不给予任何优惠奖励……”

S公司对上述证据的真实性认可，不认可其证明目的。其主张承诺协议是在草签之后另行签署的协议，原告是否符合正式网签的条件还需要行政机关进行审核，现在支付优惠利息的条件尚不具备。

裁判结果

一、北京S公司房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付吴某鹏逾期办证违约金1127360.17元；

二、驳回吴某鹏其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。S公司于2017年6月11日交付房屋给吴某鹏，截至法庭辩论终结吴某鹏未能取得房屋所有权证，S公司未能在房屋交付后730日内为吴某鹏办理房屋转移登记手续，S公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任，法院对吴某鹏主张的逾期办证违约金诉讼请求予以支持。

S公司于2017年6月11日将房屋交付吴某鹏，现吴某鹏主张每日按照已支付房款的万分之一的标准计算违约金，支付其自2019年6月8日起的逾期办证违约金，现根据双方合同约定，法院将违约金起算时间调整为2019年6月12日，由于办证日期不能确定，法院暂计算违约金至法庭辩论终结之日，共计违约988天，其他部分吴某鹏可另行主张。

吴某鹏主张S公司应履行与其签署的《某项目购房换签优惠承诺协议》，向其支付“已交款年息6%的优惠奖励”金额727772.85元的诉求，根据协议约定，办理正式网签，购房人的购房资格需经北京市建委的购房资质审核，现尚未正式办理网签，合同约定条件尚未成就，法院对其该项诉讼请求不予支持。