北京房产律师——签署“阴阳合同”是否会导致整个合同无效

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某莉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间房屋买卖合同关系；2、要求被告向原告双倍返还定金共计300万元。

事实与理由：2021年5月27日，原、被告签订《北京市存量房买卖合同》，约定原告向被告购买位于北京市东城区M号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为770万元。涉案房屋在某银行设定抵押，抵押金额为353万元。双方约定，被告应于2021年8月28日向抵押权人申请提前清偿借款，并在借款结清后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。

合同签署后，原告向被告支付了150万元购房定金，并将另外115万元汇入资金监管账户。2021年8月28日到期后，被告并未办理房产抵押登记注销手续。2021年9月25日，双方签订补充协议，约定被告于2021年9月25日前办理完毕抵押登记注销手续，如未按照上述时间办理相关手续，属于根本违约，守约方有权要求违约方按照原买卖合同约定的违约责任或定金罚则承担责任。但至原告提起诉讼之日，被告依然未办理抵押登记注销手续，被告行为构成根本违约，故原告诉至法院，诉如所请。

被告辩称

被告孙某洁辩称，同意解除双方签署的买卖合同及补充协议。涉案合同不符合被告的真实意思表示，双方协商的价格为770万元，和网签价格相差比较大。被告认为所有的协议都是无效的，因为存在阴阳合同的问题，涉案房屋的实际成交价格和网签价格不一致，存在偷漏税情况，损害了国家利益。

法院查明

2021年5月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于北京市东城区M号，建筑面积59.65平方米，房屋登记用途为住宅。涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为某银行，抵押数额为353万元。出卖人承诺除该抵押外，该房屋不存在其他抵押及担保，该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2021年8月28日（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付给抵押权人指定账户，并在借款结清后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。

房屋成交价格为375万元，房屋家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、搬迁补偿金等作价395万元，合计770万元。定金150万元，买受人不履行合同约定的义务的，无权要求返还定金；出卖人不履行合同约定的义务的，应当双倍返还定金。买受人应于签约当日支付定金20万元，买受人不晚于2021年5月31日支付定金130万元。……

双方于2021年9月1日（含当日）前提供办理网签备案登记手续所需材料、签署网签合同等全部文件。买受人于办理完毕网签备案登记当日支付购房款115万元，2021年9月26日之前支付购房款323万元；买受人拟贷款总额为150万元。双方于2021年9月28日前办理缴税手续，并于取得完税凭证后2个工作日内办理房屋权属转移登记手续，过户当日出卖人将房屋交付买受人。

合同另约定，出卖人逾期履约或实施本合同禁止行为超过十五个工作日的、因出卖人原因导致合同不能继续履行的视为出卖人根本违约，买受人有权解除合同，并要求出卖人于合同解除之日起十五日按照总价款的20%或定金罚则支付违约金。2021年5月27日，原、被告签署《补充协议》，约定被告确认涉案房屋有户籍登记，被告承诺签约次日起210个自然日内迁出，被告同意将购房款30万元作为户籍保证金。

上述协议签署后，原告于2021年5月27日支付被告定金20万元，于2021年5月30日支付定金130万元，被告均出具定金收据。2021年8月，原、被告及中介公司北京W公司及C银行签署房屋交易资金网上托管业务申请协议书。2021年8月26日，原告将购房款115万元汇入监管账户。

2021年8月25日，原、被告签署《补充协议》，约定被告同意原告拟贷款金额由150万元变更为120万元，双方应于2021年9月3日办理申请贷款手续。原告已付购房款（含定金）150万元，双方约定剩余房款支付方式：原告于2021年9月1日前支付被告115万元，支付方式为银行资金托管；原告于2021年9月26日前支付被告购房款353万元。双方于2021年9月28日前办理缴税手续，并于取得《契税完税凭证》后2个工作日内办理房屋权属转移登记手续。2021年9月1日，原、被告签署一份《北京市存量房屋买卖合同》用于办理网签，载明房屋成交价格为185万元。

2021年8月底、9月份初，被告提出将解抵押时间后延的要求并与原告沟通协商，在协商过程中，被告明确了解网签协议意思，同时被告也清楚了解原、被告权利义务约定以原合同为准。因解抵押时间后延，原告在协商过程中曾提出要求被告降低些房款的要求，被告则表示用原告房款解抵押，可以再优惠部分售价。后被告提出网签价和实际成交价格差异问题的顾虑，原告解释仅不同意原告代被告解抵押，但原告同意按照合同履约。

2021年9月15日，原、被告签订《补充协议》，约定被告于2021年9月25日前取得借款结清证明，办理完毕抵押登记注销手续。双方确保2021年9月27日办理贷款申请手续。原告于2021年10月17日将购房款353万元通过银行租金托管方式付至银行资金监管账户。2021年10月19日之前双方办理相关交税手续及权属转移登记手续；办理完毕权属转移登记手续当日，原告需完成所有与本交易相关的托管租金划转手续。同时约定，因买卖双方任意一方的原因未按上述约定时间办理相关手续，则属于根本违约（不受逾期超过15个工作日才属根本违约的限制），违约方应按照原买卖合同违约责任标准向守约方承担违约责任。

后因被告未依约办理涉案房屋解抵押手续，原告向被告发出《解约协议书》，并要求被告退还已付定金150万元同时办理监管资金的撤监管手续。但被告拒绝签署上述解约协议，故此成诉。

在本案诉讼过程中，因托管资金115万元划转涉及中介公司和托管银行，本院曾追加中介公司北京W公司以及C银行股份有限公司作为本案第三人。后在庭审后被告配合北京W公司和C银行股份有限公司将托管资金已发还原告，原告申请撤回该项诉讼请求同时申请撤回对北京W公司以及C银行股份有限公司的起诉。

关于合同解除所致损失，原告主张购买涉案房屋用于孩子上学使用，购买涉案房屋未果，原告只能另行购置房产，但重新购买房产属于“二套房”，房屋购置相关税费增加了，另，被告占用原告购房资金没有退还，造成原告150万元定金、115万元监管资金和中介费的利息损失。因被告未退还资金，在原告另行购置房产时原告只能增加贷款金额，且因为“二套房”原因导致公积金贷款金额降低，原告只能办理商业贷款，贷款利息也增加了。

裁判结果

一、解除原告赵某莉与被告孙某洁之间房屋买卖合同关系；

二、被告孙某洁于本判决生效后7日内双倍返还原告赵某莉定金共计300万元。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人在房屋（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。本案中，原、被告签署《北京市存量房买卖合同》约定真实购房价格770万元，双方均应依此履约。被告曾提出延后办理解抵押手续，双方协商后签署了《补充协议》，但被告依然未能依约办理解抵押手续，被告行为构成违约，对此被告应承担违约责任。

原、被告签署《北京市存量房买卖合同》约定出卖人逾期履约或实施本合同禁止行为超过十五个工作日的、因出卖人原因导致合同不能继续履行的视为出卖人根本违约，买受人有权解除合同，并要求出卖人于合同解除之日起十五日按照总价款的20%或定金罚则支付违约金。9月15日《补充协议》明确不受逾期超过15个工作日才属根本违约的限制。现原告要求解除其与被告之间房屋买卖合同关系，于法有据，被告亦同意解除合同，原告该项诉讼请求，法院予以支持。

根据相关法律规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。原告要求被告双倍返还定金共计300万元，符合法律规定，该项诉讼请求，法院予以支持。