北京房产律师——借名买房未签署合同法院如何判断房屋归属

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某峰向本院提出诉讼请求：判令秦某莹给付我1700000元及占有期间的同期贷款利息。

事实和理由：2007年，我购买位于北京市平谷区M号房屋，。因我名下代秦某莹母亲登记了一套房屋不能再贷款，故与秦某莹口头协商借用秦某莹名义购买此房，我全款支付了购房款。2013年8月23日，我取得了房屋所有权证书。该房屋一直由我控制使用。后因我与秦某莹产生矛盾，秦某莹将该房屋以2000000元出售给郭某朗，并侵吞全部购房款。现双方无法协商一致，故诉至法院。

被告辩称

秦某莹辩称：周某峰所述与事实不符。一、2007年购买诉争房屋的是我，并非周某峰。2007年，我和父母卖掉老房子后在平谷区购买一套住宅，剩下存款50000余元。恰逢平谷区某小区售卖期房，我母亲吴某芝代我签订了诉争房屋的购房合同，并交付30000元定金，后交付20000余元首付款。

二、北京市对贷款购买二套房家庭首付比例提高及利息上浮的政策从2010年4月开始实施，在2007年购买诉争房屋时并无此政策。2011年7月开发商通知交尾款，因更换电话号码导致错过了贷款审批时机，无法贷款，我只能全款购房，故向周某峰借款200000元。

三、诉争房屋交付后，我让姥姥孙某霞（周某峰之母）居住，因周某峰与我姥姥长期共同居住，故周某峰也居住在诉争房屋内，故其承担生活费用的缴纳。2013年刚交房时，我母亲也居住在诉争房屋。

四、根据物权公示公信原则，房屋的产权人应以登记为准。诉争房屋登记的所有权人是我，我具有处分房屋的权利。

五、周某峰未提供充分证据证明借名买房，其应承担不利的后果。综上，双方不存在借名买房情况，诉争房屋归我所有，请法院驳回周某峰的诉讼请求。

法院查明

周某峰与吴某芝系姐弟关系，秦某莹系吴某芝之女。2004年9月6日，秦某莹继父秦某浩与王某贤签订《房屋买卖协议书》，以70000元价款将位于平谷区W号房屋卖给王某贤。2004年9月9日，周某峰与北京D公司签订《北京市商品房买卖契约》，购买位于平谷区平房屋一套，价款合计187040元；预付的定金或首付购房款47040元在最后一次付款时转为购房价款。周某峰在该合同上签名。

2005年3月25日，秦某浩、吴某芝、周某峰三方出具证明，内容为：秦某浩夫妇欲购买位于平谷区某小区商品房，由于现金不足以支付全部房款，故想向银行贷款，分期付款。但二人的收入较低，不能满足银行贷款条件，经与周某峰协商，周某峰同意秦某浩夫妇以其名义进行贷款，并向秦某浩夫妇提供了其身份证、户口本、收入证明。后经银行审核，秦某浩夫妇以周某峰的名义取得了银行贷款资格。

2004年9月9日，秦某浩夫妇以周某峰名义向物业支付了房屋物业管理费10045.00元……上述过程中所开具的票据上交款人的名称均为周某峰，但实际出资人均为秦某浩夫妇。……三方均在该证明上签字。2011年9月20日，周某峰协助秦某浩、吴某芝将房屋以1160000元出售并过户。

2007年6月23日，秦某莹与北京H公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于平谷区一号房屋一套，总价款251170元；付款方式为贷款方式付款。秦某莹在该合同上签名。该合同原件现由周某峰持有。2007年6月23日交纳首付款51170元的发票、2011年7月12日交纳购房款200000元的发票抬头均为秦某莹名字，原件现亦均由周某峰持有。2011年7月7日，周某峰向迟某湘借款200000元用于支付一号房屋购房款，后已返还。

秦某莹曾为周某峰出具证明，时间为2011年9月20日，内容为：“平谷区一号属于周某峰所有，特此证明”。

2013年8月23日，秦某莹取得一号房屋所有权证书，该房屋登记在秦某莹名下。

2017年11月27日，本院受理周某峰诉秦某莹所有权确认纠纷一案，周某峰要求确认一号房屋归其所有。在该案谈话过程中，双方均认可借名买房的情况。吴某芝作为秦某莹的委托诉讼代理人到庭，称一号房屋系由周某峰实际出资，由周某峰实际使用；虽借秦某莹名义购买，但归周某峰所有；因周某峰购买一号房屋时名下有其他贷款，无法贷款，故用秦某莹的名义贷款，后因其家电话号码更换，开发商联系不上秦某莹，错过了贷款时间，周某峰遂从其他人处借了20万元全额付了房款；

秦某莹也认可房子是周某峰的，但因此房屋在秦某莹名下登记有十余年，导致秦某莹无法享受相关福利购房待遇，现房价飙升，秦某莹无力购房，故向周某峰要求赔偿款200000元，双方就赔偿款未能协商一致；如果周某峰给秦某莹补偿，秦某莹同意协助周某峰过户。后因该房屋有抵押不能过户，该案周某峰撤诉。

另查，2014年5月6日，周某峰用一号房屋抵押向银行贷款500000元，由周某峰按月还款。2018年9月11日，秦某莹提前还款319671.74元将一号房屋解押。2018年10月15日，秦某莹与郭某朗签订《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋卖予郭某朗，成交价格2000000元。

庭审中，周某峰称其对秦某莹出售一号房屋不知情。周某峰提供居住证明和其交纳取暖费、装修垃圾清运费、装修保证金、物业费、水费等票据证明其实际在一号房屋居住。

秦某莹称一号房屋归其所有，周某峰和孙某霞在一号房屋居住系经其同意；称首付款51170元系其交纳，购房款200000元系其委托周某峰所借；称其给周某峰提前向银行还款319671.74元应作为偿还周某峰所借之款。

对于吴某芝在本院谈话笔录的陈述，秦某莹在本案中解释为其原在昌平区有房屋一套，其在该房出售过程中违约，与金某旭产生买卖合同纠纷，北京市昌平区人民法院（以下简称昌平法院）判决其承担责任；金某旭申请执行后，将一号房屋查封，为防止昌平法院拍卖一号房屋，其找周某峰向本院起诉，并向昌平法院提起案外人执行异议，该异议被昌平法院驳回。

经核实，在昌平法院执行金某旭与吴某芝、秦某莹，第三人北京某中介公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，周某峰对该院查封秦某莹名下的一号房屋提出异议，该院经审查认为，一号房屋登记在秦某莹名下，其未履行生效法律文书确定的义务，该院对其名下的房屋予以查封并无不当，周某峰可通过其他法律程序解决。故昌平法院于2018年4月18日裁定驳回周某峰的异议请求。

裁判结果

一、被告秦某莹于本判决生效后七日内返还原告周某峰房款1680328.26元并给付利息至款还清日止；

二、驳回原告周某峰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中，双方当事人的争议焦点是双方是否成立借名买房合同关系。双方虽未签订有关借名买房的书面合同，但根据周某峰与秦某莹之母吴某芝、之父秦某浩之间形成的借名买房合同，周某峰借款支付一号房屋购房款，一号房屋交付后由周某峰交纳装修垃圾清运费、装修保证金并一直占有、使用至今，原始购房合同、购房发票等购房手续原件由周某峰持有，秦某莹所出具的一号房屋为周某峰所有的证明，秦某莹之母吴某芝称一号房屋由周某峰实际出资，借秦某莹名义购买，但归周某峰所有的陈述等证据已经形成了较为完整的证据链，能够认定一号房屋实际由周某峰出资购买，双方之间实质上形成了借名买房合同。

根据秦某莹提前还款将一号房屋解押，秦某莹将一号房屋卖予郭某朗并过户，昌平法院欲拍卖一号房屋等情况，能够认定周某峰对秦某莹出售一号房屋一事知情并认可。双方协商一致出售一号房屋的目的在于自行出售房屋较法院拍卖房屋的价款高。周某峰称其对秦某莹出售一号房屋不知情，法院不予采信。

双方已将一号房屋出售，秦某莹占有房款不当，理应返还。因秦某莹已为周某峰向银行还款319671.74元，该部分款项应与秦某莹售房款折抵，折抵后款项秦某莹应当返还。周某峰主张给付利息合理，法院予以支持。