房产纠纷律师——房屋共有人之一与他人签署合同，其他共有人起诉无效法院支持吗

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某辉向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告在2017年签订的《协议书》无效；2、诉讼费依法由被告承担。

事实及理由：2017年12月8日，陈某鹏为甲方、赵某君为乙方、A村委会为丙方，共同签订了《协议书》,协议主要内容为，约定了陈某鹏和赵某君就位于北京房山区一号宅基地上房屋如果拆迁所涉的补偿款和安置房的分配事宜，并约定由A村委会保证执行。争议房屋及宅基地使用权由案外人林某旭所有，林某旭与赵某君为夫妻关系，育有一子为原告，林某旭2012年12月去世。

2006年5月12日林某旭作为卖房、陈某鹏作为买方签订《房地产买卖合同》，将争议房屋出售给了陈某鹏。后，该买卖合同被北京市房山区人民法院确认无效，该案件原告为赵某君、林某辉，被告为陈某鹏。争议房屋所涉的《房地产买卖合同》被人民法院确认无效后，赵某君、林某辉起诉陈某鹏返还争议房屋，北京市房山区人民法院（判决返还。陈某鹏不服上诉，北京市第二中级人民法院以本案所涉《协议书》是否有效存在争议为由撤销一审判决，驳回原告返还房屋的诉讼请求。综上，原告认为本案所涉《协议书》应当无效，为解决各方争议，特诉请人民法院予以确认。

被告辩称

被告陈某鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。

第一，原告林某辉不是适格的原告，协议书中林某辉并不是协议的当事人，无权对协议效力主张。

第二，林某辉与赵某君曾起诉过陈某鹏，案件经一审二审生效判决已确认，驳回了林某辉的诉讼请求，林某辉起诉属于重复起诉。

第三，协议书是陈某鹏、赵某君与A村委会在案涉房屋拆迁的背景下就房屋拆迁利益进行的协商处理，该协议书是各方自愿的，不违反法律法规，是保护各方利益的有效协议，该协议书已由法院判决书予以确认。根据二审的确认，认为该协议是双方在房屋买卖合同无效后如何处理各方利益自愿达成的，并且有A村人民调解委员会公章，协议是有效的，原告的主张无事实和法律依据，请法院予以驳回。

被告A村委会辩称，由法院依法裁判。

被告赵某君称同意协议无效。当时签署协议书的时候，林某辉不知道，后来强烈反对。对于拆迁宅基地，应当是我和林某辉共同所有的，我没有权利单独处理。另外，陈某鹏签署协议书的目的是不合法的，他虽然签了协议书，但仍然占着房屋不退。村里给我们的通知也是因为陈某鹏不履行协议书导致拆迁终止。他的目的就是一直占着房子，协议书他是不履行的，所以我同意协议书无效。

法院查明

赵某君系林某旭之妻、林某辉系林某旭之子，林某旭于2012年12月12日去世。赵某君、林某辉为林某旭法定继承人，林某旭无其他继承人。林某旭、赵某君一家在位于北京市房山区一号内，有建筑面积283平方米的二层楼房一处。2006年5月12日，案外人林某旭与陈某鹏签订《房地产买卖合同》，约定:“一、卖方(林某旭)所卖房产共283平方米二、买卖双方商定，买卖成交价为叁拾万元人民币(小写300000元)。本合同双方签字成立时一次性付清。”

合同签订后，林某旭向陈某鹏交付了房屋，陈某鹏付清了购房款。陈某鹏购得涉诉宅院后，对涉诉房屋进行了装修，现涉诉房屋由陈某鹏居住使用，并面临拆迁。

2017年12月8日，陈某鹏（甲方）、赵某君（乙方）、A村委会（丙方）签订《协议书》约定，甲方与乙方协商达成协议，由丙方担保执行；就房屋补偿分配，赵某君得宅基地补偿款30万元，陈某鹏得房屋拆迁款全部，拆迁奖励及安置费和其他款项，如以后拆迁款有变动与赵某君无关，陈某鹏的所得资金由A村委会担保执行到帐（到陈某鹏帐户）；

就房屋安置房分配，赵某君得安置房八十平米，购房款由本人付款，陈某鹏得约133.6平方米左右，购房款由陈某鹏自己担负，房屋的挑选及房屋姓名由陈某鹏自己安排，所有事宜由A村委会担保执行；就房屋拆迁签订约定，房屋拆迁的签字，每次都得告知陈某鹏，协商同意后签字，方可在拆迁合同书签字；此协议只对本次拆迁有效；协议有甲方陈某鹏、乙方赵某君及村委会人员见证。

2018年，赵某君、林某辉以农村房屋买卖合同纠纷为由将陈某鹏诉至法院要求判令房屋买卖合同及调解协议书无效，北京市房山区人民法院判决林某旭与陈某鹏于2006年5月12日签订的房地产买卖合同无效，调解协议书效力另行解决。现该判决已生效。后赵某君、林某辉再次诉至法院要求陈某鹏返还房屋，2019年10月30日，北京市房山区人法院作出判决陈某鹏于判决生效后60日内将位于北京市房山区一号宅院内的建筑面积283平方米的二层楼房返还给赵某君、林某辉。

后陈某鹏不服判决提起上诉，北京市第二中级人民经审理认为：“林某旭与陈某鹏于2006年5月12日签订的《房地产买卖合同》已经被人民法院生效判决认定为无效，赵某君与陈某鹏于2017年12月8日就诉争宅院房屋的拆迁补偿款、安置房的分配问题签订了协议书。《房地产买卖合同》无效并不必然导致该《协议书》无效，陈某鹏、赵某君在村委会见证下签订的《协议书》系双方对房屋拆迁利益分配的约定，其实质上是双方在拆迁框架下，对《房地产买卖合同》无效后如何处理的约定，并加盖了房山区A村人民调解委员会的公章。

考虑到诉争房屋面临拆迁的背景，及双方就拆迁后续事宜签订了协议的情况，本院认为《协议书》的效力及履行问题、诉争房屋的返还问题与房屋拆迁事宜应综合考虑一并处理为宜，一审法院未考虑上述情况直接判决陈某鹏将诉争房屋返还给赵某君、林某辉欠妥，本院对此予以纠正。”2020年4月29日北京市第二中级人民法院作出判决书，判决撤销北京市房山区人民法院判决，驳回赵某君、林某辉的诉讼请求。2021年7月14日，林某辉以陈某鹏、赵某君、A村委会为被告，诉至本院要求确认三被告在2017年12月8日签订的《协议书》无效。庭审中，双方当事人均表示无法提供涉案房屋所涉拆迁补偿协议。

裁判结果

驳回原告林某辉的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会和公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈某鹏、赵某君、A村委会签订的《协议书》系双方自愿签订对于拆迁利益的分配进行的约定，林某辉称拆迁利益属于林某辉与赵某君的共同财产，其对于协议书不知情且不同意，协议书擅自处分共同财产无效诉至法院，但无权处分不属于合同无效的法定事由，涉案协议书内容亦不违反国家法律强制性规定，现原告要求确认协议书无效，事实与法律依据不足，法院不予支持。