北京房产律师解析一起购房后无法过户买方起诉退房并主张违约金纠纷

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某贤向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2014年7月1日签订的《房屋订购协议》；2．判决被告退还原告90万元购房款；3．判决被告给付原告90万元违约金；4．诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2014年7月1日，周某贤与刘某英、林某胜签订了《房屋订购协议》，约定：刘某英、林某胜以229万元的价格将北京市房山区A室转让给周某贤；周某贤在2014年7月10日前支付90万元首付款，余款待办理过户前一日付清；周某贤支付首付款时，双方办理房屋交割手续；待房产证满5年后办理过户手续，违约金为90万元。

协议签订后，周某贤按约定给付了90万元首付款，并搬入涉案房屋居住。2015年间，涉案房屋产权几经变更并引发其它债务纠纷，涉案房屋于2015年10月23日被法院查封。2016年4月20日，周某贤提出了执行异议之诉，终未果。2019年，周某贤通过司法拍卖以357万元购买了涉案房屋。基于上述事实，周某贤认为，双方所签购房协议合法有效，刘某英、林某胜已构成根本违约，故提起诉讼。

被告辩称

被告刘某英辩称：我与周某贤签订售房合同及收到90万元房款属实，没有办理过户是因为该房涉及到与他人的债务，此事周某贤也知情。房子应该是我的，林某胜只是背户的，我同意解除合同和退房款，不同意给付90万元违约金，可以适当给点利息。

被告林某胜辩称：合同是否解除由法院判定，该合同非我本人所签；90万元房款我没有得到，故不同意退款；签合同时，我已和刘某英离婚，合同是刘某英与周某贤签的，如果违约应由刘某英承担，我不同意承担；原告一直在该房居住，不办过户是有原因的。综上，我不同意原告的诉讼请求。

法院查明

1．经北京某中介公司居间服务，刘某英（出卖方、甲方）与周某贤（买受方、乙方）于2014年7月1日签订了一份《房屋订购协议》，主要约定周某贤购买刘某英位于北京市房山区A号的房屋（简称“涉案房屋”），总价款为229万元；2．涉案房屋系刘某英在其与林某胜夫妻关系存续期间购买，二人离婚时未分割该房屋；

3．刘某英与周某贤于2014年7月1日达成了补充协议，主要内容为：甲方净得总房价；乙方于2014年7月10日前将房屋首付款90万元交于甲方，双方于支付首付款当日做物业交割，将房屋交于乙方使用；乙方于过户前一日支付剩余房款；丙方已告知乙方此房产证原件因甲方个人原因不能提供，甲方有个人抵押借款，乙方知情并同意购买；甲方保证此房于2014年12月31日前产权证满五年且唯一住房，双方约定于此房产权证满五年后2014年12月31日前履行过户手续，甲方保证能正常过户，如过户时产生个税由甲方承担；甲乙双方任何一方违约，违约方向守约方支付90万元作为违约金；

4．林某胜作为房屋共有人同意刘某英出售该房产，并承诺认可相关协议、享有相应权利和承担相应义务；5．至2014年7月5日，周某贤给付了刘某英首付款90万元，刘某英亦按约定将涉案房屋交付给周某贤居住使用；6．北京市第二中级人民法院之前判决书中认定，涉案房屋未能办理过户登记存在周某贤自身原因和一定责任；7因刘某英、林某胜与他人有债务纠纷，涉案房屋迟迟未能过户到周某贤名下，后涉案房屋被本院拍卖，周某贤以357万元竞买成功。

裁判结果

一、解除刘某英与周某贤于签订的《房屋订购协议》；

二、刘某英、林某胜于本判决生效后三十日内退还周某贤购房款90万元，并给付周某贤违约金45万元，合计135万元；

三、驳回周某贤的其它诉讼请求。

房产律师靳双权点评

刘某英与周某贤签订的《房屋订购协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行；周某贤支付了90万元首付款后，刘某英将涉案房屋交付给周某贤居住使用，未对周某贤的合法权益产生实质性的不良影响；现周某贤通过司法拍卖取得了涉案房屋的全部权利，其与刘某英之间的《房屋订购协议》已无法继续履行，故法院对周某贤要求解除该《房屋订购协议》的请求予以支持；

该《房屋订购协议》解除后，刘某英、林某胜作为涉案房屋的共有人，应共同承担解除合同的后果，在本案中为退还周某贤支付的购房款和承担相应的违约责任；周某贤已支付了90万元购房首付款，刘某英和林某胜应共同退还；关于刘某英和周某贤约定的90万元违约金，已有生效判决确认周某贤应承担一定责任，对该责任的具体分配，法院结合案件的具体情况酌定双方各占50%，即刘某英和林某胜应共同承担45万元违约金；

对刘某英同意解除合同及退90万元购房款的辩解，法院不持异议；对刘某英提出的违约金按利息标准支付的意见，缺乏相应依据，法院不予采纳；对林某胜不同意承担责任的辩解，法院不予采纳。