北京房产律师解析一起借名买房未签署协议多年后起诉过户胜诉案例

北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某雯向本院提出诉讼请求：1、判令位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）归周某雯所有，孙某湘、周某辉立即协助周某雯办理房屋产权变更手续；2、诉讼费用由孙某湘、周某辉承担。

事实和理由：孙某湘、周某辉系夫妻，周某雯系周某辉之妹，双方系亲戚关系。2005年9月，孙某湘、周某辉所在村拆迁。同年10月，周某雯与孙某湘、周某辉约定，周某雯借孙某湘之名购买一号房屋，房屋总价265000元，由周某雯支付购房款，待房本下发后，可进行房屋产权变更时，孙某湘、周某辉协助周某雯办理产权变更手续。

周某雯于2005年10月分两笔向孙某湘、周某辉支付购房款，一笔160000元以现金交给孙某湘、周某辉，另一笔105000元由周某雯支取现金，存入周某辉账户。2005年11月1日，孙某湘、周某辉自村委会拿到钥匙后即交付给周某雯。2006年，周某雯对房屋进行装修，装修后该房屋一直由周某雯及家人居住使用至今。

2015年，周某雯通过小区物业才知晓孙某湘、周某辉已于2010年5月26日取得涉案房屋所有权证书，该房屋已允许进行房屋产权变更登记。此后，周某雯多次要求对方协助办理产权变更手续，均遭到拒绝。

被告辩称

孙某湘、周某辉辩称，不同意周某雯的诉讼请求。一、双方从未就借名买房事宜存在任何约定。本案周某雯起诉的是借名买房的房屋买卖合同纠纷。作为原告，周某雯应当对其主张的基本事实负有举证责任，即应对双方存在借名买房的约定及具体约定内容提供证据予以证明。现其没有任何证据证明双方曾有过借名买房的意思表示，更没有关于房屋具体信息、房款、过户登记等任何约定内容的证据，应承担举证不能的不利后果。

二、周某雯从未就其购买本案房屋提供任何出资。首先，根据拆迁协议可知，孙某湘、周某辉所得的三套房屋总价为859562.16元，拆迁所得的总补偿款为710201元，两项折抵，最后应补交房款149361.16元，此为三套房屋综合计算所得，不区分单独某套房屋的价款或应交款。故在向拆迁单位购买拆迁所得房屋时，一号房屋不可能产生单独的购房款265000元，周某雯不可能存在对一号房屋有265000元出资的情况，也不可能有借名买房的可能。

其次，一号房屋是孙某湘宅基地拆迁所得，周某雯主张其出资购买了房屋，却未提交其向拆迁单位支付房款的任何凭证，亦未提交向孙某湘、周某辉支付房款的任何凭证，其根本从未有过任何购买一号房屋的出资。值得注意的是，2018年10月，孙某湘向法院起诉要求周某雯返还一号房屋。周某雯在该案中提交了2018年8月28日录音证据，从该录音可以明确体现，双方不仅从未有过借名买房的约定，而且周某雯支付给孙某湘、周某辉的265000元是借款。

另外，本案一号房屋的拆迁协议、房产证、税费缴纳等事宜均为孙某湘、周某辉亲自办理并亲自保管相关文件，从不在周某雯控制之下。周某雯提交的拆迁协议、房产证复印件均为另一案件中孙某湘、周某辉提交的证据，此情况不符合借名买房交易习惯。可见，双方不可能是借名买房关系。另外，周某雯不是周某辉的亲妹妹，周某雯是城市居民，不是本村村民，拆迁是根据家中宅基地面积和人口分配的，外人不能购买。

法院查明

孙某湘、周某辉系夫妻。周某辉与周某雯系表兄妹。2005年9月12日，孙某湘与北京市丰台区S公司签订《拆迁协议》，拆迁取得包括本案一号房屋在内的三套房屋，三套房屋总面积265.91平方米，总房价859562.16元，优惠购房总款710201元，孙某湘欠款总额149361.16元。周某雯于2005年10月31日前支付孙某湘、周某辉265000元，并自2005年11月1日与家人装修后居住一号房屋至今。2010年5月26日，一号房屋登记在孙某湘名下。

庭审中，周某雯提交周某辉、周某雯及周某雯之夫杨某景于2018年录音一份，证明一号房屋是周某雯向孙某湘、周某辉购买的。孙某湘、周某辉对录音的真实性予以认可，对证明目的不予认可，称265000元是借款，双方对借名买房没有约定。

庭审中，齐某娟到庭陈述证人证言：我与周某雯是同事。2005年左右，周某雯跟我说孩子大了想买房，我就借了她50000元，后来还给我了，还给了我利息。孙某湘、周某辉对证人证言不予认可。

裁判结果

一、被告孙某湘、周某辉于本判决生效之日起七日内协助原告周某雯将北京市丰台区一号房屋的所有权转移登记至原告周某雯名下。

二、驳回原告周某雯的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。

本案中，周某雯与孙某湘、周某辉系亲戚关系，双方并未签订借名买房协议。孙某湘于2005年9月12日与拆迁单位签订《拆迁协议》后，周某雯于2005年10月31日前向孙某湘、周某辉交付265000元款项，并于2005年11月1日装修并使用房屋至今。

关于265000元的性质，双方产生争议，周某雯称系购房款，孙某湘、周某辉称系借款。从双方录音交谈内容可见，支付265000元时，周某雯家庭属于普通工薪家庭且并未拆迁，结合证人证言，周某雯通过多方借款方式筹集了该笔款项，若周某雯又将该笔款项出借给孙某湘、周某辉，且双方未签订还款及支付利息的协议，则与常理不符；

从《拆迁协议》内容看，孙某湘若购买三套房屋，需向拆迁单位补交149361.16元，而周某雯于收房前一日即2005年10月31日向孙某湘、周某辉支付远超过补交款的款项265000元，显然不符合借款常理；孙某湘、周某辉任由周某雯自2005年11月1日装修房屋并使用至今，十几年间未偿还借款，亦与借款习惯不符。综合以上几点及2005年房屋价格水平分析，周某雯支付给孙某湘、周某辉的265000元款项性质应为购房款，而非借款。结合录音内容看，周某辉的陈述，均与其所述的双方为借款关系相悖。

基于此，法院对周某雯与孙某湘、周某辉之间存在借名买房关系予以认定。现一号房屋登记在孙某湘名下，法院对周某雯要求孙某湘、周某辉协助办理一号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。