房产律师——购房后开发商延期办证买方起诉要求支付违约金开发商要求降低案例

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某鑫向一审法院起诉请求：1.判令R公司立即向赵某鑫支付自2019年1月1日起至2020年12月28日止的逾期办理上述房屋所在楼栋权属证明的违约金539984.86元；2.判令R公司立即向赵某鑫支付自2020年6月29日起至2020年12月28日止的逾期办理房屋权属转移登记的违约金135737.95元；3.判令R公司承担本案诉讼费。

R公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判，案件受理费由赵某鑫负担。

事实与理由：1.一审判决存在部分事实认定遗漏情形。本案中，R公司未能依照合同约定的时间为赵某鑫办理完毕涉案房屋的初始登记以及转移登记，系因涉案房屋相邻业主擅自封闭其房屋的露台、阳台，造成房屋现状与原审批规划不符。而涉案房屋与该相邻两名业主的房屋为联排住宅，系三个单元形成一幢。根据不动产权籍调查工作要求，其权籍调查以幢为单位核查。由于相邻业主的违建行为，导致整幢房屋均不能如期通过不动产登记事务部门的权籍调查，无法及时办理初始登记和转移登记。

后经R公司长期努力，采取多种措施，督促违建方恢复原状后及时为赵某鑫办理完毕产权登记手续。一审期间，R公司就该事实申请法院调查取证，一审法院出具《协助调查函》后，R公司前往北京市昌平区不动产登记事务中心调查，并将了解到的情况及资料反馈于一审法院。但一审判决遗漏该事实，未将R公司的违约原因予以客观反映，影响R公司向第三人主张权利。

2.一审判决未酌减过高违约金有违法律规定。涉案《合同》的产权登记条款约定了初始登记与转移登记双重违约条款，而实际上，在未造成赵某鑫其它损失情况下，叠加计算所得违约金过高。R公司请求酌减，但一审法院未予采纳。法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故，一审判决未以实际损失为基础，也未考虑合同的履行情况及当事人的过错程度等因素酌减过高违约金，存在法律适用不当情形。

3.一审判决对违约金的计算有误。根据双方签订的合同约定，违约金计算截止时间应为取得权属证明之日，一审将取得权属证明之日计算在违约金天数之内，与合同约定不符。

被告辩称

赵某鑫辩称，认可一审判决，不同意R公司的上诉请求和理由。R公司应向赵某鑫承担违约责任，因第三方原因导致的损失，R公司可以向第三方主张。R公司要求酌减违约金没有依据，不应支持。根据合同约定，违约金计算天数应包含取得权属证明之日。

法院查明

2015年12月31日，买受人赵某鑫与出卖人R公司就商品房买卖达成合意，双方签订《北京市商品房预售合同》（以下简称“合同”），由赵某鑫购买“涉案房屋”。总价款7380000元。商品房层高3.3米。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。关于产权登记，合同第二十二条分别约定了初始登记和转移登记。出卖人应在2018年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理：买受人同意委托北京市某律师事务所向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起910天（30个月）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照届时中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起910天（30个月）内取得房屋所有权证书的，由买受人自行承担责任。

赵某鑫已如约向R公司支付购房款共计7417374.45元。R公司于2017年12月31日向赵某鑫交付涉案房屋。

2020年12月8日，R公司取得包括涉案房屋在内的四套房屋的不动产权证书。

2020年12月28日，赵某鑫取得涉案房屋不动产权证书。

法院认为，R公司与赵某鑫签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称“合同”）不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定或法律规定履行合同。

法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，R公司未按照合同约定的时间办理涉案房屋的初始登记以及转移登记，构成违约。

R公司辩称，R公司确实存在没有按照约定办理初始登记和转移登记，但是是由于第三人的原因造成的，不是其责任，故不应承担违约责任。根据规定，即便R公司的违约行为系由于第三人的原因造成的，也应向赵某鑫承担违约责任。至于R公司因第三人的原因造成的损失，R公司可另行第三人主张。

对于赵某鑫提出的要求R公司支付自2019年1月1日起至2020年12月28日止的逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明的违约金539984.86元的诉讼请求。根据双方签订的合同第二十二条关于初始登记之约定，R公司应于2018年12月31日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。

涉案房屋所在楼栋实际取得权属证明的时间为2020年12月8日。故R公司应支付赵某鑫逾期办理初始登记的违约金，以7417374.45元为基数，自2019年1月1日起至2020年12月8日止（共计708天），按照每日万分之一计算，共计525150.11元（保留至小数点后两位），超出部分法院不予支持。

对于赵某鑫提出的要求R公司支付自2020年6月29日起至2020年12月28日止的逾期办理权属转移登记违约金135737.95元的诉讼请求。根据双方签订的合同第二十二条关于转移登记之约定，赵某鑫应在涉案房屋交付之日起910天（30个月）内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。

R公司于2017年12月31日将涉案房屋交付给赵某鑫，赵某鑫应于2020年6月28日前取得涉案房屋所有权证书。涉案房屋实际取得所有权证书的时间为2020年12月28日。故R公司应支付赵某鑫逾期办理转移登记的违约金，以7417374.45元为基数，自2020年6月29日起至2020年12月28日止（共计183天），按照每日万分之一计算，共计135737.95元。

关于R公司主张双方签订的合同中第二十二条约定的初始登记和转移登记双重违约条款，初始登记违约责任也是为了保障转移登记的及时办理，故建议仅适用转移登记之违约责任。双方签订的合同中并未就初始登记和转移登记的违约责任作出二选一的约定，故R公司的主张不具有依据，本院不予采信。

裁判结果

1.北京R公司于判决生效之日起七日内支付赵某鑫逾期办理房屋初始登记之违约金525150.11元；2.北京R公司于判决生效之日起七日内支付赵某鑫逾期办理房屋转移登记之违约金135737.95元；3.驳回赵某鑫的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案审理的是赵某鑫要求R公司承担违约责任之诉，R公司对赵某鑫构成违约的原因并非本案审理范围。

关于涉案房屋初始登记与转移登记的违约条款是双方合同的明确约定，系针对不同阶段的不同事项，旨在鞭策义务方积极履行合同义务，以保障合同相对方的权益，法院对R公司要求对上述违约条款择一适用的主张不予支持并无不当。R公司关于双重违约条款的表述并不恰当，其以此为由认为违约金过高，并认为法院未对此调整有违法律规定的主张，于法无据，法院不予支持。

根据双方合同约定，在R公司需支付关于房屋初始登记违约金和房屋转移登记违约金情况下，违约金均计算至实际取得房屋权属证书之日，故R公司关于判决关于违约金计算的截止时间有误的主张不能成立。