北京房产律师——父母房屋拆迁时安置部分子女名下引发的分配纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：判令确认涉案房屋北京市西城区A号房屋由杜某霞及王某文、王某亮、王某鑫、王某涛共同出资。

事实及理由：北京市西城区A号房屋原系原被告母亲杜某霞的房屋拆迁所得，杜某霞在拆迁时与子女协商共同出资购买安置房屋，母亲与子女就出资情况及房屋的分配方案进行确认之后，经出资的子女签字，由母亲以遗嘱的形式书写。其中明确写明诉争房屋由母亲与五个儿子共同出资，房屋应当由母亲和五个儿子共有，被告王某鑫仅是登记的权利人，不是唯一的权利人，二原告作为权利人依法享有相应的份额。

在拆迁的问题上，母亲杜某霞有遗嘱，有出资和房产处理的问题。1998年杜某霞原承租的平房拆迁，大家商量共同为老人出资买拆迁房，由老人居住，在2001年已完成。老人出2万元，我们几个人每人出了2万元，王某鑫当时下岗没钱，老人心软，用工龄顶了其应该出资的钱，所以房屋名字写的王某鑫。王某鑫在外有其他房屋，而且1991年王某鑫就搬出了，1998年王某鑫将户口迁出了，迁到了他其他的房屋上。老人当时是为照顾王某鑫，我们也同情他。

王某鑫办房产证，其缴款收据能证明是大家出钱，因其不是实际被拆迁人，所以没有拆迁协议，杜某霞是被拆迁人，老人走不了，所以委托王某玲办的拆迁，钱是王某玲交的。王某鑫不敢找王某玲要缴款凭证，所以通过王某涛要的缴款凭证。收据上说明了大家都出了多少钱。如果王某鑫真的出资了，老人能不在遗嘱上写出资了多少钱吗。

王某鑫是2002年遗嘱的签字人，2009年又是向法院提供老人遗嘱手迹的人，是向法院提供遗嘱最早的人，也就是说被告王某鑫是首先使用遗嘱作为证据的人。由此可以看出王某鑫对遗嘱的内容坚信不疑。母亲杜某霞亲笔所书的《遗嘱》，其事实阐述完整内容清晰明了，对诉争房是母亲原住平房回迁购得、购买诉争房的共同出资形式、被安置人由杜某霞变为王某鑫的原因、及百年后房屋的分配等重要内容均作出了明确的说明和约定，并在“我的决定已通知儿子媳妇并得到同意”的基础上“签字为证”。充分的还原了本案诉争纠纷的全部事实真相，还原了母亲和四个儿子共同出资购买由母亲居住养老的基础事实真相。

鉴于被告王某鑫2002年在遗嘱原件字、2009年在遗嘱复印件背面再次签字、2015年在一审法庭公开承认遗嘱的真实性和他在遗嘱签字的行为，完全可以认定被告王某鑫对遗嘱内容是认定的。鉴于杜某霞遗嘱自2002年至今已有17个年头，遗嘱大部分内容已履行完毕，2002年在遗嘱上确认签字的十个当事人（杜某霞已去世）至今没有人对遗嘱的真实性提出过任何异议。为此请求法庭确认原告出具的证据《遗嘱》的真实性，确认遗嘱内容的真实性，确认诉争房是杜某霞、王某文、王某亮、王某鑫、王某涛共同出资购买、王某鑫只是名义产权人、登记人这一基本事实。

被告辩称

被告王某玲辩称，1998年危改开始拆迁，我一家和杜某霞以及王某鑫三家各有三个户口本。当时的生活状况是我和老人一起生活，王某鑫没有把户口迁走，留在了被拆迁房屋的地方。对于安置人的资格，1995年西城区统一做的调查核实。当时核定的安置人王某玲和杜某霞，没有王某鑫，就没有把王某鑫定为安置人。

当时的房子，我有一个房本是8.3平米，杜某霞有独立房本是8.4平米。这个都是正式房本。这两房本就是我们与开发商谈安置的依据。当时，西城的危房安置政策是外迁按人口进行安置，回迁是按建筑面积安置，20平米以下安置一居室，30平米以下安置两居室，30平米以上安置三居室。对于户口在这里没有房子，第一，如果周围有自建的要申报，批准了的可以自建给予相应的安置；实在没有房的，而且在北京市没有正式住房的，可以申请困难补助的。王某鑫在这里没有房本，只是户口在这里。没有对王某鑫进行安置，是因为在六部口等处有两个房，都是同一辖区。

我和杜某霞安置的都是一居室。为了照顾老人方便，找开发商谈，交费用，才与老人安置在了一个单元里，我继续照顾老人。母亲写的遗嘱上没有我的任何利益关系。拆迁时杜某霞委托我进行拆迁，我办理了拆迁中所有事项的签字、谈判，我对事情非常清晰。杜某霞的遗嘱上说了是原来住平房的人，平房承租人是杜某霞。王某鑫对拆迁安置、共同出资、出资金额及房屋分配都是知道的，从遗嘱中可以确认。

拆迁中出具了王某鑫的工龄其是知道的。遗嘱中列了是大家共同出资，每人两万元。王某鑫从2005年一直说是出资5万元，而且是其一个人出资，而且还说给我钱，要求王某鑫出示证据。如果王某鑫不回答，我保留诉讼的权利。王某鑫所述不是事实，是为了大家出资、属于母亲的房产变成自己的房产，我认为是对全体出资人的基础权利的威胁。王某鑫是否出资5万元必须说清楚。交付凭条是因王某鑫要购房发票，其为了办房本，找王某涛、王某文找我谈，当时有出资明细。王某涛说其保管，我才把凭条给了王某涛。王某涛将凭条给了王某鑫。

被告王某鑫辩称，原告所述不属实。平房拆迁原是公租房，孩子们都是从这个房子长大了。我同父母在家生活。父亲1976年去世，要求我和王某涛中有一个人照顾，安排我在家，我户口还在家中，其他人都把户口迁出了。王某玲回家后就住在这间小房内，王某玲爱人的户口后来也迁入平房内。我一直跟母亲一起生活，伺候母亲。1998年拆迁，拆迁时户口有王某玲、杜某霞，我一家三口的户口，我是单独立户，王某玲的户口与母亲在一起。拆迁时如果去石景山能给三套房，母亲和我、王某玲每人一套两居室，当时王某玲因孩子上学不方便，所以没有同意，如果回迁，就给两个一居室，没有母亲的房子，只有我和王某玲的一人一套一居室。所以母亲的名字写在我的房子上。

我2011年得到拆迁协议，王某玲一直不拿出来。回迁时我让母亲住的，房子是55平米，所以我们一家人去昌平租房住。其他人看老人住在房子内，都想分利益。王某玲拿着两份拆迁协议，跟其他人说她给办产权证，但是她只办了一套房屋，也没跟别人说，后找不到开发商了，也不能办产权证了。王某玲说房子只能是她住。我当时没有证据，拆迁协议、发票都在王某玲手中。遗嘱是2002年的，我和王某文、王某涛都知道，是王某玲编的遗嘱。

王某玲签的拆迁协议，因她把公房协议拿走了，只能是王某玲代我签字，拆迁协议王某玲始终没有拿出来。在2016年审理案件时王某亮拿出来了，我才看到。2001年开始入住，手续是王某玲办的。2008年王某玲说一号的房产证办不下来了，当时没有人说房屋是大家买的，让王某玲搬出去。2009年我起诉王某玲，要拆迁协议办理产权证，当时我找原告和其他被告到庭作证，没有人到庭。后来到执行庭执行王某玲腾房，王某玲又起诉。王某玲又找王某亮提起了本案诉讼。

庭前，被告王某涛到庭明确其答辩意见：不同意原告的诉讼请求。“遗嘱”是我和王某文做的王某鑫和他妻子的工作才签的字。买房时，母亲没有钱，我第一次给了一万元，第二次给了五千元，但是所有手续都是王某玲去办的。原本王某玲有钱，王某玲也想全部由其出资，但是母亲没有让她出钱。是我们把钱都给母亲，都是由王某玲去办的，所以收据写的是王某玲。

2002年11月16日的“遗嘱”当时这么谈好的，是这么签的。母亲当时身体还好，应该是母亲的意思，母亲想面面俱到，想当个老好人，不否认的事实是王某鑫一家三口的户口都在，母亲承租的是两间南房，因地震修了两间自建房，王某鑫在自建房结婚生子。后王某玲与婆家不和，是我接她回来的。当时王某鑫将大一点的自建房让给王某玲住。后王某鑫的爱人孙立珍单位分了一间平房。因为回迁才这么给的房。要外迁的话王某鑫家能有自己独立的房子。

庭前，被告王某文明确其答辩意见：本案最真实的反映就是“遗嘱”。当时，各方都签字了，各方都是同意的。我们都是在案涉被拆除的房屋成长起来的，后来我们在外有房了，就陆续搬走、把户口迁走，母亲住在被拆除的房屋内。只有王某鑫没有把户口迁走。拆迁时，因为王某鑫拿不出来钱，要用王某鑫的工龄，就写了王某鑫的名字。

本案还有一个问题是，母亲去世后，王某玲还住在案涉房屋内。因为母亲刚去世，我当时谈到，先守孝三年，三年后再来解决这个问题。三年后，我去发现还是妹妹王某玲在居住，而且王某玲说这个问题解决不了，说拆迁协议收走了，办不了产权证了。这都是谎话，这就造成了，王某玲一直占据着这个房。

王某鑫费尽周折才办下来房产证。在这个问题上，王某鑫付出了很多。不然，拖延若干年以后，这个房子就成王某玲的了。所以解决本案的关键，是让王某玲搬出去。王某灏、王某亮提出对我几个被告的本案诉讼，是为了帮助王某玲继续占有这个房。

被告王某涛、王某文未向本院提交证据材料。

被告刘某珍、刘某贵经依法传唤未到庭答辩。

法院查明

杜某霞与王某德系夫妻，二人共生育子女七人，分别为王某聪、王某灏、王某文、王某亮、王某鑫、王某玲、王某涛。王某德于1976年死亡。杜某霞于2005年死亡。

经当事人确认，王某聪先于杜某霞去世，王某聪生前育有二女一子，即刘某珍、刘某贵、刘某英（已死亡，死亡时未成年）。

1998年9月23日，拆迁人（甲方）北京R公司与被拆迁人（乙方）王某鑫（承租人杜某霞）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，协议中双方约定：双方达成如下协议：“乙方在拆迁范围内有正式住房1间，居住面积8.4平方米。有正式户口4人，应安置人口4人，分别是本人50、之母杜某霞84、之妻孙立珍49、之子王某达17。……。上述协议签订后，被拆迁人向北京R公司交纳了相应的款项。

2001年3月8日，北京R公司收据显示：今收到王某鑫，回迁房补差5223，（原交55203，收回）人民币陆万零肆佰二十陆元。王某鑫表示2008年王某涛将该收据原件交予其本人，其于2011年办理产权登记时，将收据原件交给了办证机关。

2002年11月16日，王某灏、王某亮、王某涛、王某玲、王某文等人在题为“遗嘱”的手书材料上签字。该手书材料载明：“我住A号，是我原住平房回迁购得，所花费用是我在京的四个儿子和我各花两万元所买，由我居住。四子王某鑫因当时没钱，就用了他和儿媳金某芬的工龄，所以房主姓名由杜某霞改为王某鑫，不写他的名字工龄不能用，我百年之后出卖，先将买房钱留出还给各人，下余按陆份给我和五个儿子，签字为证。立遗嘱人杜某霞。”该手书材料复印件背面载明：为向法院提供A号真实证据，我从王某文处取走老人遗嘱原件。用后归还。遗嘱复印件与原件内容相符。落款王某鑫，2009年7月9日。

2006年，北京R公司名称变更为北京R公司。

2011年，王某鑫起诉北京R公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，诉请被告为原告办理北京市西城区A号房屋的房产证。本院经审理判决：本判决生效后十日内，被告北京R公司协助原告王某鑫办理北京市西城区A号房屋产权登记手续。2011年10月11日，诉争房屋所有权证下发，产权登记在王某鑫名下。

2012年，王某玲起诉王某鑫所有权确认纠纷一案，原告诉请要求确认登记在被告名下的北京市西城区A号房屋为原、被告母亲杜某霞的遗产。本院经审理认为，拆迁协议是王某玲所签订，其对被安置人情况也应是明知的。且拆迁单位在2001年3月8日收取了王某鑫的回迁房补差款，2011年6月15日，本院亦判决北京R公司为王某鑫办理诉争房屋的所有权证，王某鑫于同年10月11日取得诉争房屋的所有权证，故王某玲现要求确认诉请房屋全部为杜某霞的遗产，缺乏事实及法律依据。

故本院判决：驳回原告王某玲的诉讼请求。王某玲不服该一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院经审理作出判决：驳回上诉，维持原判。

裁判结果

驳回原告王某灏、王某亮的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

故而所有权的确认要获得支持，应具备两方面的条件：一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产的真实所有权人。共有产权的确认与此同理，即应有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产相应份额的真实所有权人。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故而，不动产登记的记载与真实权利状态不符，一般发生在三种情形下：一、因各方面因素导致的登记错误；二、依据法律的除外规定，因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动，但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项；三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。

本案当中，王某鑫取得案涉房屋的所有权，基于拆迁安置补偿。所涉北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书中载明的被拆迁人乙方为王某鑫。基于拆迁安置补偿协议的法律关系及款项收据的事实，王某鑫通过诉请拆迁人履行协议约定的诉讼，取得了拆迁人应协助王某鑫办理案涉房屋产权登记手续的判决。且通过该判决的执行，案涉房屋过户登记至王某鑫名下，遂设立王某鑫对该房产的所有权。

此处需要强调的是，王某鑫不能因为是被拆迁人且支付了差价款，即被直接确认为案涉房屋的所有权人；而需判令拆迁人履行过户登记的义务，在确实自动履行或强制执行后，房屋登记的行政机关将该房屋过户登记至王某鑫名下时，王某鑫才取得了案涉房屋的所有权；在此之前，王某鑫仅对拆迁人享有要求协助过户登记的债权。

对于为何将被拆迁人写为王某鑫。二原告及王某玲均表示，因为王某鑫夫妇工龄加在一起比杜某霞工龄长，可抵扣二万多元的购房款，而且王某鑫的户口在被拆迁房屋上，只能在被拆迁地址上的户口本的人才能作为被拆迁人，才能抵扣工龄；为了用工龄抵扣房款，才决定写王某鑫的名字；杜某霞专门找拆迁公司办成，当时杜某霞找拆迁公司表达其自愿将安置房写成王某鑫的名字，拆迁人没有什么损失，拆迁公司才同意如此办理。据此，将案涉房屋登记在王某鑫名下是杜某霞明知并意愿为之，并不存在登记错误的情况。

成就共有产权的确认的条件之二是其为该不动产相应份额的真实所有权人。如前所述，所有权或共有产权的设立，依据登记发生法律效力，法律另有规定的除外。在登记没有错误的情况下，原告是否依据法律的例外规定取得了共有产权。例外规定，一般包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力等。

在物权领域采取原则，一方面是因为物权的重要性，另一方面是为了以公示公信维护良好的市场交易秩序等。但是在合同等领域，允许当事人之间在不违反法律规定的框架内，通过合意设定彼此的权利义务。

实践中，大量的当事人将所有权或共有权的确认与借名买房混为一谈，借名买房是依据出名人与借名人的借名买房约定，要求出名人依据约定为协助房屋过户的义务，从而达到最终对借名购买的房屋设立所有权或共有产权的法律效果。本案中，是否是借名买房的情形呢。从案涉房屋的基础拆迁安置协议来看，是房屋拆迁安置，结合二原告和王某玲前面所述，仅有特定的户籍人员才可以成为安置房屋的购房人，进而通过过户登记，取得安置房屋的所有权人。故而，二原告及其他被告与王某鑫之间并非借名买房。

综合以上情况，二原告无法通过所有权确认或者依据现有证据材料通过其合同纠纷等直接取得案涉房屋的所有权或者共有权份额。

本案中，原告方出示题为“遗嘱”的手书材料，以此举证在各方当事人之间曾确认了案涉房屋的购买、出资经过及在杜某霞去世后对该房屋进一步处分的问题。如前所述，拆迁安置补助协议尚无法达到设立不动产所有权的效力，如此一份手书材料亦无法设立不动产的所有权。

对于该份题为“遗嘱”的手书材料，该材料上有“王某灏”、“王某亮”、“王某鑫”、“王某文”、“王某涛”字样的签名，王某灏、王某亮、王某鑫、王某文、王某涛也均表示系本人签字。王某灏、王某亮、王某文均表示该份题为“遗嘱”的手书材料就是案涉房屋上的客观情况。王某鑫表示该份题为“遗嘱”的手书材料是王某涛等让其签字的，其不同意签字，但是王某涛等人说不签字母亲就得死，其不得不在该材料上签字。

按照王某鑫的表述，其意思可以理解为其内心不认可该手书材料，但为不违反母亲的意愿，仍然签名确认。结合王某鑫所述以及后续王某鑫并未通过法律救济渠道主张无效或撤销等情形，故难以认定在签名之时，王某鑫受到了法律意义上的“胁迫”。在此情况下，对于本人签名确认的内容，当事人不得反悔。对于签名确认的书面材料中设定的权利义务，各方应当遵守。