房产律师——与亲属签署协议后对方反悔主张协议内容为赠与起诉撤销案例

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某贤、赵某莉向一审法院起诉请求：依法撤销周某贤、赵某莉与周某英于2021年5月14日签订的《协议书》。

周某贤、赵某莉上诉请求：依法撤销周某贤、赵某莉与周某英于2021年5月14日签订的《协议书》。事实与理由：1.一审法院认定《协议书》不是赠与合同，属于事实认定不清，法律适用错误。赠与是赠与人无偿将自己财产给予受赠人，而受赠人取得赠与财产，并不需向赠与人给付相应对价。本案中，从时间看，上诉人与买房人于2021年5月4日签订《房屋买卖合同》，上诉人与周某英于2021年5月14日签订《协议书》，不存在周某英不迁出户口就无法出售房屋的情形。从内容看，《协议书》约定上诉人无偿赠与并负有赠与义务，周某英无偿接受并不负有义务，故《协议书》就是一份赠与合同。

2.一审法院对《协议书》的逐条解读均是错误的。首先，《民法典》未对赠与合同的内容作出规定，均未要求赠与合同必须有“赠与”二字，只要实质内容反映的是赠与关系，就应认定为赠与合同。本案中，周某英迁出户口并不影响房屋的出售，亦非上诉人支付150万元的对待给付条件，实际上《协议书》约定的“乙方将自己户口从一号迁出之日起三个月内”仅是给付时间，可以理解为附期限的赠与，本质上仍为赠与。

其次，一审法院在未将周某峰列为本案当事人的情况，而直接认定上诉人对周某峰过户房屋的行为负有担保属性，属于认定事实错误。再者，《协议书》约定的违约金符合赠与人只有义务的合同特征。

3.上诉人行使赠与人任意撤销权与法定撤销权，具有事实和法律依据。《协议书》约定的款项并未转移，且上诉人因外债导致经济状况严重恶化，自身就医亦需大额医疗费用，而周某英作为子女不履行赡养义务，故上诉人决定撤销赠与，法院应当予以支持。

4.上诉人是周某英的父母，周某英也明确表示不要《协议书》约定的款项。当初父母为解决周某英孩子上学问题，让周某英及其子女将户口迁入一号房屋，现在父母需要周某英迁出户口，周某英理应予以帮助，不应加重父母的负担。

被告辩称

周某英辩称，同意一审判决，不同意周某贤、赵某莉的上诉请求及理由。2021年5月12日，上诉人给我打电话要求迁出户口，称如果不迁出户口就要赔偿买房人200万元，上诉人承诺给我150万元作为我迁出户口的条件，故《协议书》不是赠与协议。我准备把该笔款项留作父母养老使用，待到父母70岁，每月给父母1万元。

法院查明

周某贤、赵某莉夫妇生有一子周某峰、一女周某英。2021年5月14日，周某贤、赵某莉（甲方）与周某英（乙方）签订《协议书》载明：甲方名下有一套房屋位于一号，甲方在2021年5月将该房屋以600余万元卖给他人。乙方曾于2014年4月5日借用弟弟周某峰之名购买位于二号房屋一套。

现双方对以上两套房屋相关事宜做如下处理：第一条、甲方于乙方将自己户口从一号迁出之日起三个月内，甲方一次性支付乙方150万元。第二条、待二号房能够办理房屋产权过户时（该套房产权证办理完毕），甲方应配合乙方作通周某峰工作，要求周某峰在一个月内无条件将该房产权过户至乙方。如周某峰不同意过户或提出乙方无法接受的过户条件，由甲方给付乙方100万元房屋折价款，乙方放弃该房过户请求。第三条、甲乙双方任何一方违反本合同的任何条款，应承担赔偿守约方违约金50万元。

双方均认可《协议书》中第一、二条涉及周某贤、赵某莉给付周某英款项未交付；周某英及其孩子户口已从一号房中迁出；二号房屋产权人未过户登记至周某英名下。

庭审中双方举证、质证情况：1.周某贤、赵某莉提交法院作出的民事调解书以及银行转账记录，用以证明其根据调解书搬离大兴区郁花园三里1号楼2层1—201号房屋提供给他人居住，并给付他人100万元补偿款，导致其租房居住，以及经济状况明显恶化；周某英不认可证据的证明目的，表示该房所有权已确定给予周某贤、赵某莉，且其出卖一号房价款600万元，不存在经济严重恶化。

2.周某贤、赵某莉提交周某贤2021年在医院住院病历和收据，用来证明周某贤身体状况不好、就医费用支出，导致经济状况显著恶化，以及周某英不履行赡养义务；周某英不认可周某贤、赵某莉以上证据证明目的，表示周某贤治病不会很快用完卖房的剩余的500万元，且周某贤有医保和退休金，周某英尽到了赡养义务。

3.周某贤、赵某莉提交与购买一号房买受人签订《物业交割声明》，证明如果周某英不从一号房迁出户口，承担10万元违约金，而不是周某英所说的赔偿200万元违约金；周某英不认可该证据证明目的，是周某贤、赵某莉对周某英说的不迁出户口承担200万元违约金。

4.周某英提交与赵某莉电话录音，证明周某贤、赵某莉给付150万元是要求周某英迁出户口，否则向买房人承担200万元违约金，以及《协议书》形成背景；周某贤、赵某莉对该证据真实性、关联性和证明目的不认可，表示周某英迁出户口只是对周某贤、赵某莉赠与时间的约定，但不是以此为赠与前提。

法院认为，本案应从周某贤、赵某莉的请求权基础的法律关系进行审理，根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受曾人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，双方签订的《协议书》内容中并没有钱款赠与的文字体现，周某英亦不认可《协议书》涉及的周某贤、赵某莉给付的钱款系赠与关系；因周某英的户口登记在一号房，周某贤、赵某莉为了顺利出卖该房，避免承担卖房违约责任，而与周某英签订《协议书》第一条，故该条中的周某贤、赵某莉迁出户口与周某英给付150万元，形成了对待给付合同关系；

《协议书》第二条，是双方为了解决周某英实际出资并借用周某峰名义买房后，周某英为防止周某峰不能及时配合其过户，而给周某贤、赵某莉设定的一项“工作任务”，以及不能完成该“工作任务”所要承担给付周某英钱款的义务，周某贤、赵某莉在该条约定中具有担保属性；《协议书》第三条针对上述第一、二条约定了违约赔偿责任，亦与一般的赠与法律关系相悖。综上，周某贤、赵某莉关于双方《协议书》内容系赠与合同关系的主张，没有事实和法律依据，故其坚持以赠与合同法律关系主张撤销权，法院不予支持。

本院二审中，周某贤、赵某莉提交如下证据：证据一、2007年8月16日，周某贤签订的《拆迁补偿协议》及周某贤于2007年8月27日取得拆迁款的银行的银行流水；证据二、2007年7月1日，周某贤签订的购买一号房屋的《北京市商品房预售合同》；证据三、2021年5月4日，周某贤签订的出卖一号房屋的《居间服务合同》，其中约定户口违约金是10万元。欲以上述证据证明拆迁中并未列明周某英，拆迁补偿款及一号房屋均与周某英无关，且户口违约金并非周某英所称200万元。对此，周某英表示不认可上述证据的真实性，且称《拆迁补偿协议》中没有写名字，不代表不享有拆迁份额。

庭审中，周某英提交其夫林某奇与赵某莉的通话录音六份及周某英与案外人周某玲的通话录音一份，欲以此证明《协议书》并非赠与合同。并提交微信聊天记录截图，欲以此证明林某奇多次联系周某峰，周某峰以没有时间为由不配合办理房屋过户手续。此外，周某英提交《给父母的信》《写下协议书的原因以及时间和过程》《关于赡养上诉人的问题》文字材料三份，用以说明其诉讼主张。对此，周某贤、赵某莉提交书面质证意见：关于林某奇与赵某莉的六份通话录音，合法性、关联性、证明目的均不认可，且认为录音中周某英明显有强迫上诉人签订《协议书》的情形，故《协议书》并非上诉人的真实意思表示，系受周某英胁迫签订，上诉人有权撤销《协议书》中的赠与条款。关于周某英与周某玲的通话录音，真实性、合法性、关联性证明目的均不认可，且该录音与本案无关。

裁判结果

驳回周某贤、赵某莉的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为《协议书》是否属于赠与合同。本案中，周某贤、赵某莉主张《协议书》所载款项系对周某英的无偿赠与，周某英则辩称该款项系周某贤、赵某莉要求其迁出户口而约定的对价以及督促案外人周某峰配合办理过户而自设的义务，由此双方对《协议书》的性质产生争议。关于《协议书》的性质，可以从以下几个方面分析：首先，根据《协议书》的行文内容，三个条款涉及的款项都有对应的给付理由及目的，其中不仅没有赠与相关款项的直接文字表达，也缺乏赠与的实质意思表示。

其次，从《协议书》的签订原因分析，周某英称因周某贤、赵某莉需要出售一号房屋，要求其迁出户口并承诺给付150万元。对此，周某贤、赵某莉认可因偿还外债需要出售房屋并要求周某英迁出户口，但主张户口违约金仅10万元。此外，周某贤、赵某莉自愿负担案外人周某峰不予以过户时的100万元折价款给付义务，此种行为系自愿为他人履行义务的行为，并非无偿赠与。故周某贤、赵某莉与周某英签订《协议书》的原因并非无偿赠与周某英相关款项，而系对家庭相关事务的安排与约定。

再者，从《协议书》的第三条违约责任来看，亦与一般赠与合同的约定不符。据此，法院对周某贤、赵某莉关于《协议书》系赠与合同并要求撤销的主张难以支持。