子女借父母名义买房出资人去世后房屋分割纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙女士、原告周某文、原告周某英向本院提出诉讼请求：1、判令北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）归三原告共同所有，由我们给予吴女士补偿款；2、吴女士将涉案房屋返还给我们；3、吴女士支付我们涉案房屋2017年8月至2021年7月期间的租金197400元，按照月4112.50元的标准支付自2021年8月至实际交还之日止的房屋租金；4、吴女士支付我们其应当承担的房屋所有权登记税费5740元；5、案件受理费由吴女士依法承担。

事实和理由：孙女士与周先生原系夫妻，周某文、周某英为二人之女，吴女士系周先生之母。2017年8月13日，周先生意外去世。涉案房屋原为2011年周先生借吴女士的名义购买，在其去世后，原被告就借名买房事宜经北京市海淀区人民法院案件审理后作出判决，判令涉案房屋由我们与吴女士共有。

后，我们依据生效判决书将涉案房屋变更登记为我四人共有的状态。周先生去世后，涉案房屋出租收益均由吴女士享有，我三人未取得相关利益，现各方就涉案房屋的分割不能达成一致意见，故我们诉至法院，望判如所请。

被告辩称

被告吴女士辩称，房本我们四人一人一个，我应当享有四分之一，我要求按照四分之一获得补偿款。涉案房屋不是借名买卖，就是周先生给我买的房子，不认可生效判决，而且购房时我出资10万元，按照购房款的比例，剩余的部分再四个人分。我从2017年12月才开始收的房租，而且2019年之前房子是我的，租金归我，所以我只同意分割2019年4月判决生效以后的租金；

法院查明

孙女士与周先生于2008年7月16日登记结婚，婚后生育周某文、周某英。吴女士系周先生之母，周先生于2017年8月13日去世。

2018年3月26日，孙女士、周某文、周某英以合同纠纷为由将吴女士诉至本院，要求1.吴女士协助将涉案房屋过户至孙女士或周某文、周某英名下；2.吴女士将涉案房屋腾退并交还给孙女士、周某文、周某英。本院审理后，判令：一、吴女士于本判决生效后7日内协助孙女士、周某文、周某英办理涉案房屋转移登记手续，并将房屋过户至孙女士、周某文、周某英、吴女士名下；二、驳回孙女士、周某文、周某英的其他诉讼请求。

该判决记载：“在此前提下，吴女士负有配合周先生办理涉案房屋的过户手续的义务。周先生去世后，因周先生与吴女士未明确约定过户期限，则其法定继承人有权随时要求合同相对方继续履行合同义务，故对于孙女士、周某文、周某英要求吴女士继续履行借名买房协议，协助办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持，但鉴于吴女士亦是周先生的法定继承人，在过户请求权利上发生混同，故涉案房屋应过户至孙女士、周某文、周某英、吴女士名下，因本案为合同之诉，有关各方份额比例问题不宜在本案中处理，双方可另行协商或在相应继承案件中处理。

吴女士不服提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后判令“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，孙女士依照上述判决对涉案房屋进行了变更登记手续，登记为孙女士、周某文、周某英、吴女士共同共有，孙女士为此支付了契税45900元。

诉讼过程中，经三原告申请，对房屋价值评估结论为398.12万元。周某文、周某英、孙女士及吴女士对鉴定结论无异议。

庭审中，经询三原告主张获得涉案房屋的所有权，且不区分份额。双方均认可涉案房屋现由吴女士对外出租，月租金为每月4700元。经本院释明，三原告表示知晓涉案房屋现由案外第三人使用，但仅要求吴女士予以腾退。吴女士同意承担依生效判决办理转移登记手续时的税费5740元及工本费2.5元。

裁判结果

一、北京市海淀区一号房屋归孙女士、周某英、周某文共同所有，孙女士、周某英、周某文于本判决生效后15日内给付吴女士497650元；

二、吴女士于本判决生效后一个月内将北京市海淀区一号房屋腾空交还给孙女士、周某文、周某文；吴女士于本判决生效后15日给付孙女士、周某英、周某文上述房屋2019年4月至2021年12月期间的租金131600元；

三、吴女士于本判决生效后15日内给付孙女士转移房屋登记时各项费用5742.50元；

四、驳回孙女士、周某文、周某英的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。生效判决认定吴女士为涉案房屋的名义产权登记人，其负有配合周先生办理过户手续的义务，但因周先生已去世，涉案房屋中属于周先生的份额登记在其继承人名下。涉案房屋系周先生与孙女士婚姻存续期间取得登记在吴女士名下，属于二人的夫妻共同财产，在分割时应当先将涉案房屋的一半分出为孙女士所有，其余的为周先生的遗产，由其法定继承人，即吴女士、孙女士、周某文、周某英继承。

现孙女士、周某文、周某英要求房屋归三人共同共有，并提存了房屋折价款497650元，故法院依法判令涉案房屋归三原告所有，由三原告支付吴女士房屋折价款。因涉案房屋由吴女士对外出租，在涉案房屋判归三原告所有的情况下，吴女士就涉案房屋负有返还的义务。涉案房屋于2019年4月8日判决书认定为共同共有，各继承人应按照各自享有的份额获得房屋的收益及分担产生的费用。三原告要求吴女士按比例给付2021年12月之前的涉案房屋房租，有事实和法律依据。