城镇居民购买农村宅基地后户口迁入签署合同有效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

高某新向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的协议无效；2.返还拆迁款2362258元；3.本案的诉讼费由被告承担。

事实和理由：1983年7月8日，原告之父高某鹏与被告签订协议，约定：高某鹏以2300元将位北京市丰台区S号房屋出售给被告。高某鹏于1990年10月1日去世，高某新是高某鹏的长子。原告认为，被告不属于B村集体组织成员，亦不属于农业户口。根据房地一体原则，买卖房屋必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止。根据《民法典》第一百五十三条之规定，即违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

此外，涉案房屋及宅基地现已拆迁，拆迁补偿款已由被告领取，根据《民法典》第一百五十七条之规定，即民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必须返还的，应当折价补偿。

综上，原被告之间签订的协议无效，被告因该房屋取得的拆迁款应返还原告。故，原告向贵院提起诉讼，请求法院判如所请，维护原告合法权益。

被告辩称

刘某杰辩称，协议书是双方自愿签署，高某新也知情且签字，购买房屋后，宅基地通过村镇两级政府已经审批给我，我交纳宅基地使用费，翻建了房屋，且买卖一事已经长达38年，原告的诉求没有依据，且违背诚信原则，故我不同意原告的诉讼请求。

第三人高某霖未作陈述。

法院查明

高某鹏与钱某莉系夫妻，育有一子高某新，一女高某霖。高某鹏于1990年10月1日报死亡，后钱某莉死亡。

北京市丰台区B村S号原系高某鹏老宅。1983年7月8日，高某鹏与刘某杰签订《协议书》，载明：“高某鹏经与长子高某新协商，愿意将现有房产卖给刘某杰。买卖双方商定房款贰仟叁佰元整……经乡政府和买卖双方商定，买卖双方必须遵守下列协议：卖方高某鹏和长子高某新任何时候不得再向乡政府要新的宅基地。买方刘某杰以上宅基地只有长期使用权，没有所有权。但刘某杰有房产权。乡政府准许该房一次性翻修重建和增建。任何时候不得转让与买卖。

刘某杰通知同意翻修房后暂借给高某鹏二老一间房住，直至二老寿终为止。该房产权仍归刘某杰所有，任何人没有继承权。以上协议一经成立，双方应当信守履行，任何一方不得反悔。”

卖房人处有高某鹏、高某新签名及手印，买房人处刘某杰签名并摁手印，落款处加盖北京市丰台某乡人民政府公章。刘某杰表示协议签订后，其向高某鹏支付购房款2300元，向村里支付了宅基地使用费。

协议签订后，刘某杰于1983年8月经审批在该宅基地上翻建房屋，其提交《社员盖房审批表》，载明：生产队意见：同意该户在本院盖房；大队意见：同意生产队意见院内翻建伍间；公社意见：同意乡政府意见院内翻建伍间。生产队意见处签有支委书记签名字样，大队意见处加盖北京市丰台某乡人民政府公章，公社意见处加盖北京市丰台区办事处建设科公章。审批后，刘某杰拆除原有房屋新建房屋五间。

另查，刘某杰为城镇户籍，后户籍迁入S号，并一直居住至拆迁腾退前。

2016年12月16日，刘某杰（乙方）与北京市丰台区B村民委员会（甲方）签订《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》，约定经甲、乙双方协商一致，同意按照“安置房补偿的方式”对于权属于乙方的宅基地、房屋及附属物进行房屋腾退补偿安置，达成如下协议：甲方对权属于乙方在本项目腾退范围内坐落于丰台区B村S号的宅基地、房屋及附属物进行自主腾退。认定被安置人口共5人，甲方应当向乙方支付宅基地腾退补偿总价3391258元。

案件审理过程中，本院前往B村委会调查《协议书》签订情况，村委会函复：因年代久远有些问题无法核实，经查询，刘某杰社员盖房审批表加盖红章的原件在档案室存放，已经找到。

本案中，高某新认为1983年7月8日签订《协议书》时，刘某杰系居民，其无权购买宅基地上房屋，故《协议书》应属无效，并据此要求刘某杰返还宅基地的拆迁补偿款。刘某杰对此不予认可，其认为某乡政府在《协议书》上盖章进行确认，且经乡镇两级审批翻建，已经实际取得宅基地的使用权，该《协议书》系有效合同。

裁判结果

驳回高某新的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用、公平原则。本案中，高某鹏与刘某杰于1983年7月8日签订的《协议书》约定刘某杰购买S号房屋，由于宅基地上的房屋与宅基地的不可分割性，在转让宅基地上的房屋时将必然导致宅基地使用权的转移。双方争议焦点在于《协议书》是否违反宅基地流转相关法律、行政法规的强制性规定，是否属于无效合同。

首先，宅基地的审批应经村镇两级审批，本案中，刘某杰签署《协议书》后，经村镇两级审批重新建房，且交纳了宅基地使用费，该审批一经做出，应视为对刘某杰享有涉案院落宅基地使用权的确认；其次，《协议书》签订时间为1983年，应当以合同成立时的法律为依据。对城镇居民购买集体土地上的房屋，当时的法律、行政法规并未禁止，故对于高某新以刘某杰系居民，其购买宅基地上的房屋违反法律、行政法规强制性规定，应属无效的主张法院难以支持；

再者，高某鹏与刘某杰于1983年签订《协议书》，高某鹏卖房的意思表示清晰真实，高某新对此亦知情，协议签订后双方履行合同，刘某杰交纳购房款及宅基地使用费，现距协议签订已经过38年，期间刘某杰经审批院内重建房屋，且一直居住至拆迁腾退前，户籍亦迁入该址，拆迁腾退时经村委会认定为被腾退人，现高某新主张合同无效并要求返还拆迁款2362258元的诉求，有悖契约精神，违反诚实信用及公平原则。因此，法院对高某新的诉讼请求均不予支持。