购房后因个人原因无法继续支付尾款能否要求解除合同

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某琪向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《北京市买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款53.2万元。

事实与理由：二被告系夫妻关系。2021年3月28日原告母亲郭某霞代原告与被告签订《北京市买卖合同》，约定原告贷款购买被告所有的位于北京市平谷区一号房屋，总价为153万元。原告母亲代原告向被告交付购房款53.2万元。2021年7月26日，原告父亲张某峰又与被告签订《补充协议》，约定由原告将尾款100万元以现金方式支付给被告。现原告无力支付尾款，已通过中介告知被告另行出售。

被告辩称

被告吴某河、郑某玲辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二项诉讼请求。被告有以下三项损失。被告与金某芬签订房屋买卖合同，约定被告购买金某芬位于北京市平谷区d号，因为原告没有向被告如期付款，导致被告无法向金某芬如期付款，最后被告赔偿了金某芬9万元违约金，支付给中介2万元。

相比今年3月份，银行贷款政策发生了变化，导致房屋下降了10万元。这处房从2019年8月31日开始出租，每月租金1300元，租客从2021年5月中旬搬走了房子空到现在,造成我7个月房租损失。以上三项损失折抵后我们同意退还剩余购房款。否则就需要扣除原告成交价20%的违约金。被告在2021年5月底就告诉原告被告要买房，在2021年6月10日左右告诉原告被告已经签合同买房了，后来双方签订补充协议约定原告去筹钱，但是后来没有筹到，造成了我的损失。

法院查明

2021年3月28日原告母亲郭某霞代原告与被告签订《北京市买卖合同》，约定原告贷款购买被告所有的位于北京市平谷区一号房屋，总价为153万元，原告于2021年6月1日前交给被告首付款53万元，剩余房款100万元通过公积金和商贷方式自行划转到银行指定的被告账户（以银行放款日为准），原告因自身原因不能履行本合同则视为原告违约，原告所付定金不予退还，原告还需支付丙方信息服务费，同时违约方还需赔付对方房屋成交价20%的违约金。

郭某霞分别于2021年3月28日、2021年4月30日、2021年5月31日向被告支付购房款3万元、30万元、20万元。2021年9月6日原告父亲张某峰向被告支付2000元。

因原告原因其未能贷款，2021年7月26日，原告父亲张某峰代原告与被告签订《补充协议》，约定“……经甲乙双方协商，乙方张某琪放弃贷款，将该笔交易改为全款购买。并承诺于2021年9月5日，以现金形式将壹佰万尾款支付给甲方，甲方配合乙方办理撤销贷款以及其他相关手续……”但至今原告未能支付被告尾款。

2021年6月6日，郑某玲与案外人金某芬签订《房屋买卖合同》，约定郑某玲购买金某芬位于北京市平谷区兴d号房屋，成交价为137.5万元，郑某玲于2021年6月6日支付给金某芬定金3万元，于2021年6月16日支付给金某芬47万元，余款于2021年9月16日付清，如果郑某玲违约，其缴纳的定金和信息费不予退还，另追加房屋成交价的百分之十作为违约金赔偿给金某芬。

2021年9月15日，在《终止房屋买卖协议承诺书》中，郑某玲和金某芬约定因郑某玲个人原因无法在合同约定日期内付清全部房款，郑某玲自愿放弃购买该房屋，郑某玲赔偿金某芬违约金9万元。2021年9月15日金某芬通过银行转账退还给郑某玲41万元。

裁判结果

一、解除当事人双方签订的《北京市买卖合同》；

二、被告吴某河、郑某玲于本判决生效后十日内返还原告张某琪购房款46.2万元；

三、驳回原告张某琪的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

双方一致同意解除涉案合同，法院不持异议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”根据被告提供的《房屋买卖合同》、银行交易明细、转账记录、《收条》、《终止房屋买卖协议承诺书》等证据，能够证明被告与案外人确在2021年6月初达成了房屋买卖协议，结合原、被告分别于2021年3月28日、2021年7月26日签订《北京市买卖合同》、《补充协议》的情形，根据日常生活经验法则，法院认定至少在2021年6月初原告即已知晓被告与第三人签订买卖合同。

故此，法院对原告主张的其不知道被告购房的事实不予采纳。法院根据两处房屋市场价格变化情况、中介费损失、原告房屋租金的损失等情况酌情确定原告的实际损失，并以此为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合确定被告经济损失为7万元，被告应将余款返还给原告。