母亲去世后父亲将父母共同房屋卖给部分子女有效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告陈某文、陈某杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告陈某兰与陈某杰014年11月14日签订的北京市东城区一号房产的《存量房买卖合同》无效；2、诉讼费用由被告承担。

事实和理由：陈父和陈母系夫妻关系，生育陈某文、陈某杰、陈某兰子女三人。北京市东城区二号、北京市东城区一号（以下简称涉案房屋）两套房产，系由陈父名下的s号房产拆迁后于2005年取得的拆迁安置房，系陈父和陈母系夫妻共同财产。陈母于2013年12月9日去世，2014年11月14日，被告陈某兰与陈父签订《存量房买卖合同》，以50000元的价格购买了涉案房屋，陈父于2019年7月1日去世。

陈父和陈母去世后，二原告因继承与被告产生纠纷，经法院调查才知道被告在二原告不知情的情况下，将两套房产过户至自己名下。二原告认为，继承开始后遗产分割前，涉案的遗产归全体继承人共同共有，未经共同共有人同意，擅自处理遗产，买卖涉案房屋的行为是无效的。

另外，查阅涉案房屋档案资料可见，涉案房屋转让价格畸低，明显不合理；陈父签字明显非一人所签；存在欺骗房屋登记机关，否认涉案房产系陈父和陈母夫妻共同财产的事实。被告的行为属于故意侵吞遗产，侵害了二原告作为继承人的合法权益，故请求法院依法确认涉案房屋《存量房买卖合同》无效，并承担本案的所有诉讼费用。

被告辩称

被告陈某兰辩称，不同意二原告的全部诉讼请求。第一，涉案房屋非陈父和陈母夫妻共同财产，事实上是由陈父代持。根据二原告提交的过户申请表中房管局的询问，陈父作为完全民事行为能力人能够正确表达自己的意志，其明确表示涉案房屋不是夫妻共同财产。且涉案房屋的首付款和贷款都是由被告丈夫还清，故涉案房屋系被告陈某兰及其丈夫的夫妻共同财产，只是登记在陈父名下，由其代持。

第二，陈父系有权处分，是以赠与的形式将涉案房屋归还被告。第三，陈父并非以不合理低价将房屋转让给被告。根据房屋登记规定，房屋在亲属之间流转，房屋价格按照双方的意思填写，但是最后纳税金额是由房屋登记机关根据市价核定。故买卖合同不存在不合理低价，实际上是陈父以赠与的形式将房屋交还给被告。

法院查明

陈父和陈母系夫妻关系，二人共生育子女三人，即陈某文、陈某杰、陈某兰。陈父于2019年7月去世。陈母于2013年12月死亡注销户口。

经查阅涉案房屋档案，2002年4月20日，北京某分公司（甲方）与陈父（乙方）签订两份《建内危改区就地安置合同》（以下简称《安置合同》）。涉案房屋《安置合同》为：乙方（案外人陈父）在建内地区内（原房屋住址s号）有正式住房一间，应安置人口贰人，分别为：户主之女婿：林某，之外孙女：林某涵。乙方自愿购买甲方在建内地区建设的就地安置住房，双方同意安置住房价款为157231元，实际购房金额154086.38元。

乙方选择贷款方式支付回购安置住房价款。2005年7月7日，陈父取得涉案房屋所有权证房屋登记在陈父名下。2014年11月14日陈父与陈某兰签订《存量房屋买卖合同》，陈父将坐落在东城区一号房屋（建筑面积共55.1平方米）出售给陈某兰，该房屋成交价格为50000元，该房屋于2014年11月18日登记在陈某兰个人名下。

第二份《安置合同》为：乙方（案外人陈父）在建内地区内（原房屋住址s号）有正式住房一间，使用面积20平方米，建筑面积26.6平方米，应安置人口三人，分别为：户主：陈父，之妻：陈母，之女：陈某兰。乙方自愿购买甲方在建内地区建设的就地安置住房，其住房为：建内危改区二号住房，双方同意安置住房价款合计为162178元，实际购房金额为158934.44元。

乙方选择贷款方式支付回购安置住房价款。2005年7月7日，陈父取得上述房屋所有权证，该房屋登记在陈父名下。2018年3月20日，陈父与陈某兰签订《存量房屋买卖合同》，陈父将东城区二号房屋（建筑面积68.64平方米）出售给陈某兰，双方协商房屋成交价格为1元，该房屋于2018年3月22日登记在陈某兰名下。

庭审中，双方均认可涉案房屋签订拆迁安置合同及陈父取得涉案房屋房产证时，是在陈父和陈母系夫妻关系存续期间。

庭审中，二原告出示2002年4月20日北京某分公司与陈父签订的两份《安置合同》，证明涉案房屋是在陈父和陈母系夫妻关系存续期间取得，陈父无权处分了应属于陈母的房屋份额，属于部分无权处分；二原告出示涉案房屋不动产登记询问笔录，笔录中显示在“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有”的回答中，陈父和陈某兰均回答“否”，并签字确认。

被告对上述证据的真实性均认可，证明目的均不认可。被告认为，《安置合同》中载明的安置人与二原告无关，且涉案房屋的首付款及贷款均由被告及其爱人（林某）出资，母亲陈母无工作，涉案房屋并非陈父和陈母夫妻共同财产。关于在不动产登记询问笔录中的回答，更证明陈父作为完全民事行为能力人，其认为涉案房屋不属于夫妻共同财产，是其真实意思的表示，并非恶意串通。

被告出示《北京市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、代扣还款委托书、建设银行个人贷款支付凭证、建设银行支付明细、贷款还清证明等证据，证明是陈父及被告配偶林某共同就涉案房屋申请贷款，并由被告及配偶林某支付首付款及贷款，故被告是涉案房屋的实际出资人，陈父是名义登记人，被告与陈父签署《存量房屋买卖合同》是将产权转移到真正所有人名下的行为，是双方真实意思的表示。

二原告对被告上述证据的真实性认可，但是证明目的不认可。二原告认为，贷款只能证明借款关系，不能证明房屋产权的归属，且使用林某的公积金不能证明款项的来源都是林某，陈父有工资也有存款，二原告认为还款的来源是陈父提供的。

裁判结果

驳回原告陈某文、陈某杰的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点为：一、案外人陈父与被告陈某兰于2014年11月签订的《存量房买卖合同》是否为无权处分，并由此导致合同无效；二、案外人陈父与被告陈某兰于2014年11月14日签订的《存量房买卖合同》是否存在恶意串通，并由此导致合同无效。关于争议焦点一，2002年，陈父与北京某分公司签订涉案房屋《安置合同》时，处于其与陈母夫妻关系存续期间，涉案房屋于陈父和陈母夫妻关系存续期间取得，且于2005年登记在陈父个人名下，属于二人夫妻共同财产。被告陈某兰以房屋并非由陈父和陈母出资为由，否认涉案房屋不属于陈父和陈母夫妻共同财产无法律依据。

陈母去世后，包括本案原被告在内的继承人未对应属于陈母的份额进行继承，故涉案房屋中属于陈母的份额应属于待继承状态。陈父未经其他继承人同意，将涉案房屋卖给陈某兰，构成部分无权处分。但根据相关法律及司法解释规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，处分人在缔约时对标的物是否享有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的合同的效力。

因此，案外人陈父与被告陈某兰在签订《存量房买卖合同》时意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该《存量房屋买卖合同》不因陈父对标的物不拥有完全处分权而无效。

关于争议焦点二，案外人陈父与被告陈某兰是否存在恶意串通损害第三人合法权益的情形。考虑以下因素：其一，从被告陈某兰提交的银行交易流水、借款合同、贷款还款证明等证据可以看出，被告陈某兰及其配偶林某对涉案房屋购买进行了出资；其二，从不动产登记询问笔录来看，案外人陈父在“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有”一栏作出了否定性陈述；其三，案外人陈父将涉案房屋以远低于市场的价格（50000元）转让给陈某兰。

综上可以反映出，案外人陈父与被告陈某兰签订《存量房买卖合同》的真实意思表示名为买卖，实为赠与。根据一般经验，一名父亲将其中一名子女参与出资购买的房屋赠与给该名子女，并未有悖于常理和公序良俗，难以仅凭该无偿赠与之行为，便推断父女之间存在恶意串通。本案中，原告主张案外人陈父与陈某兰签订《存量房买卖合同》时存在“恶意串通”，应当就此负有证明责任。

根据规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通，是指合同的双方当事人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。需要同时具备以下特点：其一，双方都出于恶意，即行为人具有加害他人的不良动机，且主观上具有损害第三人合法权益的故意；其二，双方之间互相串通。即双方存在意思联络或者沟通，希望通过实施某种民事法律行为而损害特定第三人的合法权益，且在客观上相互配合或者共同实施了该非法的民事法律行为；其三，损害了特定第三人的合法权益。

根据我国民事诉讼法相关法律及司法解释的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案原告提交的证据，尚不足以认定案外人陈父有追求或者希望损害陈某文、陈某杰利益的主观恶意，且与陈某兰有意思联络。二原告以案外人陈父与被告陈某兰买卖涉案房屋时原告不知情、涉案房屋交易价款不合理为由，要求确认涉案房屋《存量房买卖合同》无效，依据不足，法院不予支持。

需指出，案外人陈父在将涉案房屋以买卖形式赠与被告陈某兰时，一并处分了本属于陈母待分配遗产的部分份额，该处分行为属于无权处分，陈母之继承人有权另行主张相应权利。