父母去世老人房屋部分子女主张为其借名买房引发的归属纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某文向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助原告办理位于北京市西城区一号房屋的权属转移登记手续；2.被告承担本案诉讼费。

事实和理由：原、被告系兄弟关系。1993年，原、被告父母依据北京市房改有关规定拥有一套2居室住房购买指标，经过家庭内部协商后签订《协议书》，约定由原告出资购买，并享有所有权，原、被告父母有生之年享有居住的权利并按月支付原告租金，父母过世后再办理房屋产权变更手续。

协议签订后，原告于1993年4月22日交付购房定金5000元，同年8月18日交付剩余购房款4276.22元，共计9276.22元。同时，原告承担了办理房屋产权各项规费税费。涉案房屋一直由原、被告父母居住。原、被告母亲张母于2013年10月22日去世，父亲张父于2018年8月4日去世。原、被告父母去世后，三被告拒不履行协议书。

被告辩称

被告张某刚、张某叶、张某卓辩称，不同意原告的诉讼请求。

第一，涉案协议书是原告和张父签订的，该协议对被告无约束力；

第二、该协议书无效且已被撤销，该协议书处分的财产是张父与张母的夫妻共同财产，张父未经妻子同意的赠与行为无效；

第三，张父书写的遗嘱中已经撤销了该赠与；

第四，协议书的一方当事人死亡，该协议书终止；

第五，协议载明原告购买了涉案房屋是虚构的，张父曾表示该房屋是自己购买的，仅为了避免四个儿子间产生矛盾才谎称是原告购买的。

法院查明

张母与张父系夫妻关系，二人育有四子张某刚、张某叶、张某文、张某卓。母亲张母于2013年10月22日去世，父亲张父于2018年8月4日去世。

位于北京市西城区一号房屋所有权登记在张父名下。

1993年，甲方张父、乙方张某文签订《协议书》，载明：为明确一号房屋产权所有问题。甲方张父现居住北京市宣武区一号两居室一套，按照北京市房改的有关规定，买下了这套房屋，计价9276.22元，房款已由乙方张某文支付。为维护双方利益，特协议如下：

一、现有宣武区一号甲方张父居住的两居室一套的房屋所有权归乙方张某文所有。需办理继承手续，按房管部门的有关规定办理；

二、甲方张父夫妇均在有生之年享有居住权利；

三、甲方居住期间按月付给乙方固定房租。

合同落款处有张父、张某文签字；张某刚、张某叶、张某卓作为见证人亦签字。

庭审中，原告出示1993年购房收据两张、北京市房屋所有权登记费收费票据一张、北京市城镇房地产权属登记费收据一张，均为原件。原告认为其持有上述票据原件，证明其实际出资购房。被告认为上述票据原件持有人为张父，1995年、1996年左右的时候，原告一直在向张父索要上述票据，因此，原告持有上述票据原件亦不能证明其实际出资。

庭审中，本院询问原告在1993年时的收入状况及支付能力。原告陈述其月收入为100元左右，9000余元的购房款是通过向他人借款得来。本院询问其向何人借款，如何归还，何时还清，原告均称：时间太久、记不得了。

原告在庭审中出示其于2018年8月27日录音三份，录音中记载了原告向被告索要被告身份证号、涉案房屋的房产证原件、涉案房屋钥匙等物品的情况。

张某卓在庭审中出示张父自书遗嘱一份，张某文对该遗嘱签字真实性不认可。经司法鉴定程序，经鉴定：结论为遗嘱中“张父”签字与样本中“张父”签字为同一人书写。

裁判结果

驳回张某文的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中，《协议书》约定了在张父及张某文之间存在的借名买卖房屋的法律关系，该协议书载明由于涉案房屋由张某文出资购买，因此涉案房屋归张某文所有。但三被告认为，协议书载明张某文为出资人系虚构，实为原、被告之父张父为避免兄弟四人争论而虚构的借口。故本案的争议焦点为张某文是否为涉案房屋的实际出资人。如张某文确系涉案房屋的出资人，则《协议书》的性质为约定了张父及张某文之间借名买房权利义务关系的双务合同；如张某文未实际出资，则《协议书》的性质为张父与其子之间的就张父死后涉案房屋归属问题的单务合同。

结合庭审中的陈述、录音证据的内容、张父自书遗嘱的内容，首先、张某文在录音证据中对签订协议书过程记忆清晰，但却不能回忆其购买房屋的大额资金来源，明显不合常理；其次、遗嘱中记载的诸多事件的细节显示，协议书系张父对家庭财产的分配。故法院对于三被告的答辩意见予以采信，

张某文未实际出资购买涉案房屋。《协议书》的性质不是张父与张某文之间的借名买卖房屋合同，而是张父单方面分配家庭财产的单务合同，由于张父在之后的遗嘱中作出了与协议书不同的分配家庭财产的意思表示，故法院对原告的诉讼请求不予支持。原、被告双方就涉案房屋的分配可以通过继承诉讼另行解决。