按照经济适用房管理房屋出售他人签订合同有效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

陈某杰向本院提出诉讼请求：一、请求被告及第三人配合将位于北京市丰台区一号的房屋过户至原告名下。二、诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原告与周某辉于2019年3月5日经北京Y公司签订了《房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》，于2019年3月11日签订《成交价格及网签总价补充协议》，上述协议约定，周某辉将位于北京市丰台区一号的房屋以总价93万元、房屋装修装饰及家电153万元（共计246万元）出售给原告。

上述合同签订后，原告向周某辉支付购房款200万元，余款46万元于房屋产权过户当日由原告支付给周某辉。但周某辉于2019年12月底去世，其去世前未完成产权证办理手续。周某君、吴某珍系周某辉父母，周某芝是周某辉长女，周某鹏是周某辉次子，赵某娟是周某辉配偶，周某旭是周某辉幼子，六被告是周某辉的法定继承人。后原告多次要求六被告继续履行合同，但其拒不配合。综上，原告只得诉至法院。

被告辩称

周某君、吴某珍共同辩称：涉案房屋二被告未参与，是赵某娟参与的办理手续，与我们没有关系，我们放弃继承权，由法院判决。

周某鹏、周某芝共同辩称：房子我们当时不知情，没有参与手续之类的材料。我们放弃房子的权利，原告说的请求我们没有办法承担。

赵某娟、周某旭共同辩称：当时只知道这个事情，但是原告没有给说清楚这个事情，我只是签了个字，我们放弃房子的继承权，不承担原告的诉请。

丰台房屋经管中心述称：诉求与我方无关，根据法院判决配合法院工作。

法院查明

2014年4月19日，征收部门北京市丰台区人民政府房屋征收办公室（甲方）与被征收人周某辉（乙方）签订《定向保障房产权调换补偿协议》，约定乙方位于丰台区H号房屋被纳入征收，甲方向乙方提供定向保障房产权调换房源，产权性质按照经济适用房产权管理。同日签订《安置房屋档次确认单》，载明：可选择安置房屋二居室一套。

2014年12月22日，周某辉签署《选房结果通知单》，选定房屋为一号。

2016年1月5日，丰台房屋经管中心（出卖人）与周某辉（买受人）签订《认购书》，相关约定为：买受人所认购的房屋为出卖人所开发，坐落于一号（行政管理号）。

周某辉系周某君与吴某珍之子。周某辉与前妻张某丽于2018年1月8日离婚，《离婚协议书》载明双方婚后无共同财产。周某辉与张某丽育有周某芝、周某鹏二人。周某辉与赵某娟于2018年1月10日登记结婚，双方签署《婚姻财产协议》，约定：婚前财产周某辉与赵某娟归各自所有，互不干涉并放弃对方的所有权，婚后，周某辉与赵某娟育有一子周某旭。

2019年3月5日，出卖人周某辉（甲方）与买受人陈某杰（乙方）经北京Y公司居间成交，签订《房屋买卖合同》（适用于《房屋所有权证》未取得正在办理之中的房屋交易），主要内容为：出卖人所售房屋坐落为丰台区一号，建筑面积共66.41平方米。该房屋所有权证正在办理过程中，出卖人应出具该房屋合法手续原件。经甲乙协商一致，该房屋成交价格为2460000元。首付款分二次支付：乙方于房屋买卖合同约定时间或条件支付首付款共计200万元整，第一次支付时间2019年3月12日100万元，第二次支付时间2019年4月5日，100万元。剩余房款46万，甲方同意乙方以商业贷款、公积金贷款方式支付。

出卖人应在2019年3月12日或首付款当日前将该房屋交付给买受人。买受人和出卖人双方同意以开发商实际下发房屋所有权证书时间为准，出卖人领取到房屋所有权证30个工作日内，买受人和出卖人双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

同日，陈某杰通过微信及支付宝转账方式向周某辉付款10万元，双方签署《收款证明》。

2019年3月7日，赵某娟签署《同意出售证明》，载明同意周某辉出售其名下位于北京市丰台区一号房屋。

2019年3月11日，双方签订《成交价格及网签总价补充协议》，主要内容为：1、甲方出售乙方位于北京市丰台区一号，房屋总价款930000元整，装修装饰及家电作价1530000元，上述总计2460000元，由乙方一并支付给甲方，甲方将该房屋装修装饰及家具家电已全部交付乙方。同日，双方签订《房屋交接清单》，并载明：原始购房发票及收据明细……由乙方保管。到此为止乙方要求甲方提供的材料都已交付。

同日，陈某杰向周某辉指定的案外人刘某元的账户上转账90万元，双方签订《收款证明》，载明：现我本人周某辉指定将上述购房款项打入刘某元银行卡，我本人视为已收到此笔购房款项。

2019年4月2日，陈某杰向周某辉指定的案外人刘某元的账户上转账100万元，双方签订《收款证明》，载明情况相同。

2019年12月24日，周某辉去世。

本案审理中，经向登记机关查询，涉案房屋所有权现已登记于丰台房屋经管中心名下，房屋性质为按经济适用住房管理。丰台房屋经营中心明确：该房屋现可以办理房屋产权证，具备办理产权转移登记的条件，房屋性质为视同经济适用房管理，不受经济适用房的5年限制，可以上市交易，作为二手房交易出售时需额外缴纳3%的土地出让金。经陈某杰申请，本院依法裁定对涉案房屋进行预查封。

另查，周某辉去世后，其法定继承人就遗产继承发生纠纷，后于本院就周某辉名下遗产分配达成调解，但未涉及本案房屋。

庭审中，赵某娟认可涉案房屋系周某辉婚前个人财产。陈某杰自愿以现金方式缴纳剩余未付房款46万元。

裁判结果

周某君、吴某珍、周某鹏、周某芝、赵某娟、周某旭、北京市丰台区房屋经营管理中心于本判决生效之日起三十日内配合将北京市丰台区一号房屋所有权转移登记至陈某杰名下。

房产律师靳双权点评

陈某杰与周某辉所签订之《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规之强制性规定，涉案房屋系按经济适用房管理的非禁止上市买卖房屋，双方之房屋买卖关系依法有效，双方均应依约履行。本案的主要争议为六被告是否应履行合同义务以及陈某杰的诉请能否得到支持。法院认定如下：

其一，六被告是否应履行合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。继承人因放弃继承权，致其不能履行法定义务的，放弃继承权的行为无效。合同债务虽系意定之债，但对合同债务的违反亦应承担法律责任。

周某辉已收取涉案房屋的大部分房款，周某辉去世后，其于《房屋买卖合同》中的合同债权债务依法概括转移由其法定继承人共同享有、共同负担。六被告已通过民事调解方式分配周某辉名下其余遗产，获取遗产利益，现本案六被告均以放弃对涉案房屋的继承权为由，不同意配合办理房屋所有权变更手续，系意图仅享受周某辉此前已获取的合同利益却不承担合同义务，其行为系对陈某杰的违约，应承担继续履行等法定的违约责任，而退一步讲，即使放弃对涉案房屋的继承权，亦不影响其六人依法应承担合同履行不能的合同责任。

此外应指出，六被告在配合办理过户手续并未造成其额外经济支出的情况下，对涉案房屋继承权的定向放弃具有明显的主观不诚信。综上，合同系意定之债，违反合同的违约责任为法定责任，法院认定六被告逃避法定责任的放弃行为依法无效。

其二，关于本案合同的履行，周某辉因改造与丰台房屋经管中心签订认购书，双方存在买卖合同关系，陈某杰与丰台房屋经管中心之间并无合同关系。基于合同相对性原则，陈某杰作为房屋买卖合同的债权人，仅能请求合同相对方继续履行合同义务、享受合同权利。丰台房屋经管中心明确涉案房屋已可履行合同、办理过户手续，其应依约履行将涉案房屋所有权转移登记至本案全体法定继承人名下，其后由六被告履行其与陈某杰之合同义务，将涉案房屋所有权依约转移至陈某杰名下。

但法院综合考虑涉案房屋未能顺利完成履约的实际原因，丰台房屋经管中心在本案庭审过程中陈述愿意配合办理等情况，对陈某杰主张由六被告及丰台房屋经管中心配合将涉案房屋所有权转移至其名下的主张予以采纳。应指出，本案涉及丰台房屋经管中心与周某辉之间买卖关系，周某辉死亡后其所有继承人对其遗产的继承关系，周某辉与陈某杰的买卖关系，丰台房屋经管中心虽将涉案房屋直接转移登记至陈某杰名下，但因三项法律关系所产生的相应税费，各方均应依法、依约予以缴纳后完成过户手续。

其三，关于剩余购房款46万元，陈某杰明确可以现金方式支付，基于对待给付义务及合同约定，陈某杰应履行其支付剩余购房款的义务，再由六被告配合其办理涉案房屋过户手续。但六被告在庭审过程中明确表示放弃对剩余购房款的继承权，故法院仅在此明确，剩余46万元购房款系陈某杰应予支付周某辉款项。